Kim w procesie inwestycji hotelowej jest project manager: doradcą inwestora, nadzorcą wykonawców, w tym biura architektonicznego, konsultantem rozwiązań, mediatorem przy konfliktach między różnymi uczestnikami procesu budowlanego? Jakie cele inwestor powinien stawiać project managerowi i jak go z nich rozliczać? Czy PM jest w stanie uratować inwestycję nieprzemyślaną na wstępnym etapie przez inwestora? Jak wygląda współpraca z poszczególnymi uczestnikami procesu inwestycyjnego? O tym podczas Forum HIT – Hotel Investment Trends, które odbyło się 18 maja w Focus Hotel Premium Warszawa, w panelu, który moderował Rafał Szubstarski, rozmawiali:

Daria Bogacka, Libre Group,

Ireneusz Dudek, Hotel Inwest Dewelopment,

Agata Łapuchowska, AKA Studio,

Wojciech Witek, Iliard Architecture & Interior Design.

Chciałbym od państwa dowiedzieć się, kim w procesie inwestycji hotelowej jest project manager i czym jest project managing. Bo o ile inwestor spoza branży, który chce zbudować hotel, zna i rozumie takie pojęcia jak biuro architektoniczne, interior design studio, generalny wykonawca, to w kontekście takiej inwestycji może nie miał do czynienia z pojęciem project manager. Czy on jest mu potrzebny, czy nie jest potrzebny, skoro inwestor wie, czego chce – otworzyć hotel, który sobie zaplanował, czasami zatrudnia generalnego wykonawcę, który ma mu go zbudować od A do Z, jest biuro architektoniczne, jest inżynier nadzoru. Najlepiej na to odpowiedzieć na konkretnych przykładach, czyli np. inwestycji Kwartał Dworcowa w Katowicach, funkcjonującej teraz pod nazwą IASO, gdzie jest to rzeczywiście budowa całego kwartału w obrębie dotychczasowych murów, a wewnątrz powstaje kompleks składającym się z kilku budynków, w tym m.in. dwóch hoteli Tribute Portfolio i Fairfield by Marriott, biurowców itp. Architektura zaprojektowana jest przez renomowane studio Konior Studio, wnętrza projektują równie renomowane Tremend i AGK Architekci, generalnym wykonawcą jest doświadczona Chemobudowa Kraków, a i sam inwestor wydaje się bardzo świadomy, do tego emocjonalnie związany z tą lokalizacją. To po co tam jeszcze project manager w postaci Hotel Inwest?

Ireneusz Dudek, Hotel Inwest Dewelopment: A czy orkiestra może grać bez dyrygenta?

Ale czy sam świadomy inwestor albo generalny wykonawca nie jest tym dyrygentem?

I.D: To to było pytanie, na które odpowiedź brzmi: nie może, i dlatego właśnie orkiestra pod tytułem proces inwestycyjny nie może grać bez swojego dyrygenta. W tym przypadku jest nim project manager. Popularnie wszyscy go tak nazywamy. To jest właśnie kierownik tej orkiestry.

To jest inwestor zastępczy?

I.D: No właśnie, możemy przyjąć różne modele działania w procesie inwestycyjnym. Pamiętajmy, kim jest inwestor. Inwestor zgodnie z prawem budowlanym jest właścicielem procesu inwestycyjnego. On odpowiada za wszystkie zdarzenia, jest stroną we wszystkich postępowaniach i we wszystkich umowach, które powstają w ramach tego procesu. I od jego świadomości, umiejętności, zasobów, które posiada, zależy, czy potrafi to udźwignąć, czy nie. Jest odpowiedzialny za powierzenie samodzielnych funkcji wszystkim uczestnikom procesu inwestycyjnego, za sprawy formalne, za pozwolenia, za projekt. I jest odpowiedzialny za zatrudnianie wszystkich kolejnych uczestników procesu inwestycyjnego. Wydaje mi się, że tak naprawdę dużo tu mylenia pojęć.

I wyjaśnieniu tego służy nasz panel.

I.D: Inspektor nadzoru inwestorskiego jest uczestnikiem procesu inwestycyjnego. To jest szczególna funkcja, której powierza się nadzór nad realizacją samej budowy. Natomiast inwestor, czy działający w jego imieniu inwestor zastępczy, ma za zadanie zorganizować te wszystkie procesy i je skoordynować. I do tego potrzebny jest mu project manager, który potrafi wejść w relacje ze wszystkimi uczestnikami procesu. Jednym z nich jest inspektor nadzoru, innym jest projektant, innym jest kierownik budowy. I pracę ich wszystkich project manager musi skoordynować, żeby osiągać cele projektowe. I od tego skrótowo mówiąc jest project manager. Jego zadaniem jest osiąganie celów: to jest jakość, to jest budżet, to jest czas.

Ireneusz Dudek: Jeżeli powstaje hotel, który ma być wykonany w określonym budżecie, określonym czasie i określonym standardzie to nie da się go zrealizować, że tak powiem, puszczając lejce i licząc na to, że „samo się wydarzy”, samo się nie wydarzy

Ale nie jest niezbędny w inwestycji hotelowej, bo powstają przecież hotele bez project managerów.

I.D: Jeżeli powstaje hotel, który ma być wykonany w określonym budżecie, określonym standardzie to nie da się go zrealizować, że tak powiem, puszczając lejce i licząc na to, że „samo się wydarzy”, samo się nie wydarzy. Wszystko zaczyna się od pomysłu, jego wdrażania, czuwania nad przebiegiem tego wdrażania, później jest kontraktacja wszystkich wykonawców, śledzenie budżetu, realizacja prac, czyli zarządzanie całym procesem. Są różne modele realizacji, w systemie generalnego wykonawcy, pakietowym, ale w każdym z nich wymagana jest akcja, która sprawia, że ten pociąg jedzie po właściwych torach, nigdzie nie zbacza, realizuje cele, które zakładamy sobie na samym początku. I od tego jest właśnie project manager.

To wracając do przykładu Kwartału Dworcowa, ale też pytając bardziej ogólnie: świadomy inwestor może delegować osobę we własnej strukturze odpowiedzialną za projekt, żeby to się spięło: ona zna budżet, ma harmonogram, jest wybrany architekt, wykonawca i co tydzień czy co miesiąc zdaje relacje, na jakim etapie jest projekt Hotel. W przypadku Kwartału Dworcowa Jest ten świadomy inwestor, wybrał biura architektoniczne, wybrał generalnego wykonawcę, więc pytanie, czy nie mógłby sobie poradzić bez project managera?

I.D: Może mógłby, natomiast całą wiedzę, jaką nabył inwestor w tym przypadku, nabył dzięki uczestnictwu naszej firmy. Nam został powierzony w jednej umowie cały zakres zaprojektowania i wybudowania tego kompleksu, to są dwa hotele i dwa biurowce. Jesteśmy odpowiedzialni za to, żeby ten projekt powstał od koncepcji, poprzez całą realizację, wybór wszystkich podmiotów, od projektanta po generalnego wykonawcę, aż do oddania kluczy inwestorowi. Podam jeden przykład: kiedy pierwszy raz spotkałem się z inwestorem, pokazał założenia, które miał wtedy na tapecie, było już pozwolenie na budowę, mogliśmy ją zaczynać jutro. Zasugerowałem, żeby tego nie budował, a to dlatego, że ten projekt powodowałby długi, które inwestor spłacałby do końca życia. Przemodelowaliśmy to, zaprojektowaliśmy zupełnie inny hotel o większym potencjale, wygospodarowaliśmy jeszcze dodatkowo przestrzeń biurową i to wszystko działo się na platformie, którą zarządzał inwestor zastępczy i project manager. Bez tego pewnie byłby tam hotel, ale byłyby też poważne problemy finansowe ze spłatą zobowiązań przy potencjale, który funkcjonował wcześniej. Tak obrazowo podsumuję rolę project managera i inwestora zastępczego w procesie inwestycyjnym.

AKA Studio, które w tym roku obchodzi swoje 10-lecie, zaczynało od project managementu i kompleksowego zarządzania inwestycjami, a biuro architektoniczne powstało po pewnym czasie. Wydawałoby się, że zwykle ta kolejność jest odwrotna?

Agata Łapuchowska, AKA Studio: Może tylko jeszcze odniosę się do tego, co padło wcześniej, bo myślę, że to wszystko jest ze sobą powiązane. Ja wychodzę z założenia, że tak, inwestor może zrealizować inwestycję bez project managera, tylko sam nie będzie świadom, ile więcej pieniędzy go to kosztowało, ile więcej miesięcy bądź lat nawet na to poświęcił. Nieraz widziałam inwestycje, w których koszty ostatnich etapów były znacząco cięte, bo wcześniej, zamiast zostać odpowiednio przewidziane na każdy z etapów, były, powiedziałabym, traktowane bardzo szeroko i potem nagle okazywało się, że na wyposażenie hotelu już zaczynało trochę brakować, że ta kołdra zaczynała być za krótka.

My ze wspólniczką Karoliną Kowalik skończyłyśmy architekturę i tak się złożyło, że zaczęłyśmy realizować projectmanagerowe inwestycje dla jednej z większych sieci hotelowych. Ja bardzo nie lubię się nudzić w pracy i zawsze lubię sobie stawiać wyzwania, a miałyśmy trochę takie wrażenie, że chociaż oczywiście są biura projektowe wyspecjalizowane w projektowaniu hoteli, choć nie ma ich tak dużo, to jednak większość przy realizacjach hotelowych to są biura, które w swoim portfolio mają jeden, dwa hotele, o ile w ogóle jakiś. I trochę zaczęło nam ciążyć uczenie projektantów projektowania hoteli, więc stwierdziłyśmy, że wrócimy do tego, co jest naszym pierwotnym wykształceniem. I tak dzięki temu, że na project managemencie bardzo dużo się nauczyłyśmy, bo każda inwestycja jest inna i każda uczy również pewnej pokory, możemy to przekładać na lepsze projekty. W projekcie inwestycyjnym istotny jest każdy element, tak jak w przepisie na dobre ciasto każdy składnik jest bardzo istotny, a project manager jest takim mieszadłem do tego ciasta, żeby ono dobrze wyrosło i nie wyszedł nam na zakalec.

Agata Łapuchowska: Tak, inwestor może zrealizować inwestycję bez project managera, tylko sam nie będzie świadom, ile więcej pieniędzy go to kosztowało i ile więcej miesięcy, a nawet lat na to poświęcił

Wojciech Witek, Iliard Architecture & Design: Czy można wybudować obiekt bez project