Przychody ukraińskiego hotelarstwa wzrosły z 8,2 mld hrywien w 2022 r. do ponad 53 mld w ubiegłym roku, liczba działających obiektów przekroczyła poziom sprzed pełnoskalowej rosyjskiej inwazji, a w zachodnich regionach powstają kolejne resorty i projekty condo. Symbolem tej zmiany jest budowany w Karpatach GORO Mountain Resort za 1,5 mld dolarów, w którym docelowo działać ma 25 hoteli. Obraz rynku jest jednak bardziej złożony: znaczną część nominalnego wzrostu zjada inflacja, koszty zapewnienia bezpieczeństwa i niezależności energetycznej podnoszą wydatki operacyjne nawet o jedną czwartą, a inwestycje coraz mocniej koncentrują się w kilku najbezpieczniejszych regionach kraju.

Emily Resort we Lwowie-Winnikach, jeden z dużych kompleksów resortowych działających na zachodzie Ukrainy. Fot. Emily Resort

Najnowsze dane o ukraińskim rynku hotelowym zwróciły uwagę także CoStar, który w opublikowanej 9 września analizie opisał jego odbudowę jako jeden z najbardziej nietypowych przypadków na europejskim rynku. Według danych RBC-Ukraine łączne przychody branży hotelowej osiągnęły w 2025 r. 53,3 mld hrywien, wobec zaledwie 8,2 mld w pierwszym roku pełnoskalowej wojny. W ciągu trzech lat wzrosły więc nominalnie ponad sześciokrotnie.

RBC zwraca jednak uwagę, że na wzrost przychodów silnie wpływają inflacja, podwyżki cen noclegów oraz stopniowe wychodzenie części rynku z szarej strefy. W 2026 r. średnia cena pokoju jest według zestawienia RBC wyższa o 25–40 proc. niż rok wcześniej. Jednocześnie zapewnienie niezależnego zasilania, łączności, schronów i innych elementów bezpieczeństwa może podnosić koszty operacyjne hoteli o 15–25 proc. Wydatki branży na paliwo wzrosły z 406,5 mln hrywien w 2021 r. do 900,4 mln w 2024 r.

Także dane podatkowe pokazują jednak, że nie chodzi wyłącznie o efekt inflacji. Państwowa Agencja Rozwoju Turystyki Ukrainy podała, że sektor turystyczny wpłacił w 2025 r. 4,43 mld hrywien podatków, wobec 2,94 mld rok wcześniej. Część wzrostu wynika ze zmiany metodologii i uwzględnienia usług rezerwacyjnych; po wyłączeniu tego efektu wzrost wyniósł nadal 35,7 proc. Liczba podatników związanych z turystyką zwiększyła się po analogicznej korekcie o 7,6 proc.

Jeszcze bardziej jednoznaczne są wpływy z podatku turystycznego, bezpośrednio powiązanego z noclegami. W 2025 r. samorządy otrzymały z tego tytułu 359 mln hrywien, o 31,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Największe wpływy odnotowały Kijów, ok. 68 mln hrywien, obwód lwowski – 63 mln, iwanofrankowski – 46 mln oraz zakarpacki – 31,8 mln. Te cztery kierunki dobrze pokazują, jak w czasie wojny przesunęła się geografia ukraińskiego hotelarstwa.



Zachód przejął znaczną część popytu

Jeszcze przed wojną kluczowymi rynkami były Kijów, Odessa oraz kurorty nad Morzem Czarnym i Azowskim. Dziś największym beneficjentem migracji popytu są Lwów, Zakarpacie i ukraińskie Karpaty.

Według danych EY, STR i Hotel Matrix w I kwartale 2025 r. średnie obłożenie hoteli we Lwowie wzrosło do 47 proc., a RevPAR do 35 dolarów, o 23 proc. więcej rok do roku. Kijów osiągał ok. 40 proc. obłożenia i RevPAR 24 dolary. Szczególnym przypadkiem pozostaje Bukowel: przy średnim obłożeniu 57 proc. ADR sięgnął tam 183 dolarów, a RevPAR 109 dolarów. Dla porównania ADR we Lwowie wynosił 75 dolarów, a w Kijowie 61 dolarów.

W bieżącym sezonie trend się utrzymuje. Ribas Hotels Group, który zarządza 28 hotelami z ponad tysiącem pokoi, zakładał latem weekendowe obłożenia swoich obiektów na Zakarpaciu na poziomie 87–92 proc., a w regionie lwowskim 78–83 proc. Nawet w znacznie bardziej narażonym na rosyjskie ataki regionie Odessy liczba zapytań wzrosła według operatora o 14 proc. rok do roku.

Równolegle odbudowuje się baza noclegowa. Ribas Hotels Group wskazywał już w ubiegłorocznym raporcie, że w ciągu 2024 r. przybyło 96 obiektów, przede wszystkim dzięki nowym projektom w bezpieczniejszych regionach i ponownemu otwieraniu istniejących hoteli. Według Pro-Consulting liczba hoteli i kompleksów hotelowo-restauracyjnych osiągnęła w 2025 r. 2854, wobec 2534 hoteli podawanych dla okresu sprzed pełnoskalowej wojny. Dane trzeba traktować z pewną ostrożnością ze względu na różnice metodologiczne, ale kierunek zmian jest wyraźny.

Jednocześnie straty pozostają ogromne. Ribas szacował, że co najmniej 22 większe hotele zostały zniszczone lub uszkodzone w Kijowie, Charkowie, Odessie, Chersoniu i innych miastach, a stan dużej części bazy noclegowej na okupowanych terenach nad Morzem Czarnym i Azowskim pozostaje nieznany.


82 proc. nowych inwestycji na zachodzie Ukrainy

Za popytem przesunął się kapitał. Według danych Ribas Hotels Group przytaczanych przez RBC aż 82 proc. inwestycji w nowe projekty hotelowe w latach 2025–2026 koncentruje się w zachodniej Ukrainie. Popularność zdobywają nie tylko klasyczne hotele, ale apart- i condo-hotele, projekty mixed-use, cottage villages, rozbudowane resorty wellness oraz obiekty nastawione na regenerację i dłuższe pobyty.

Ta koncentracja zaczyna mieć również drugą stronę. Rostyslav Khoma z EY Ukraine zwraca uwagę, że w niektórych lokalizacjach zachodniej Ukrainy rynek zaczyna zbliżać się do nasycenia. Największy problem mogą mieć proste projekty hotelowe pozbawione rozbudowanej infrastruktury, wyraźnej koncepcji i profesjonalnego operatora. Największym zainteresowaniem cieszą się natomiast resorty łączące noclegi z wellness, SPA, ofertą rodzinną i szeroką infrastrukturą rekreacyjną.

Najbardziej spektakularnym przykładem jest GORO Mountain Resort, o którego rozpoczęciu budowy „Hotelarz” informował jesienią 2024 r. OKKO Group realizuje kompleks w rejonie Sławska, u podnóża masywu Wysoki Wierch. Docelowo na blisko 1200 ha powstać ma 25 hoteli, ponad 5 tys. pokoi, 41 tras narciarskich o łącznej długości 75 km, dwie gondole i 11 wyciągów krzesełkowych. Wartość całego przedsięwzięcia szacowana jest na 1,5 mld dolarów.

Od naszej poprzedniej publikacji projekt wszedł jednak w znacznie bardziej zaawansowaną fazę. W lutym 2025 r. rozpoczęła się budowa pierwszego kompleksu hotelowego. Tworzyć go mają trzy hotele designerskie; w najnowszych materiałach inwestora cały kompleks ONDE określany jest na 429 pokoi, z czego pierwszy hotel będzie miał 197. Jego otwarcie planowane jest na lato 2028 r.

Pierwsza faza całego GORO obejmuje pięć kompleksów, w których ma działać dziewięć hoteli z ponad 1100 pokojami, a także SPA, baseny, restauracje, przestrzenie dla dzieci i funkcje biznesowe. Według informacji przedstawionych w maju przez inwestora wartość tylko tej fazy sięga 470 mln euro, z czego aż 350 mln przypada na infrastrukturę hotelową. Kolejne 120 mln euro przeznaczone jest na infrastrukturę górską, w tym 25 mln na system sztucznego naśnieżania.

W marcu tego roku budowany od 2024 r. Welcome Centre był wykonany w ok. 40 proc., trwały przygotowania gondoli, a na szczycie Wysokiego Wierchu zapowiedziano budowę Mountain Centre. Część narciarska ma rozpocząć działalność w 2027 r., pierwsze hotele rok później. Jeszcze w sierpniu inwestor potwierdzał realizację projektu i termin uruchomienia pierwszej fazy w 2027 r.

GORO dobrze pokazuje paradoks obecnego ukraińskiego rynku. W kraju, w którym wciąż niszczone są hotele i infrastruktura energetyczna, równocześnie powstaje jeden z największych nowych resortów górskich w tej części Europy. Nie jest to jednak boom równomierny. Kapitał, popyt i nowe pokoje przesuwają się przede wszystkim na zachód, podczas gdy rynki położone bliżej frontu i regularnie atakowane nadal funkcjonują przy znacznie wyższym ryzyku i kosztach.