– Dzisiaj, jak spojrzymy na to, co trafia do nas na biurka, na skrzynki, do analizy, trzy czwarte to istniejące budynki, hotele albo projekty z pozwoleniem na budowę, których nikt realnie nie będzie już przeprojektowywał – mówił Andrzej Szymczyk, development director Poland, Eastern Europe & Baltics w IHG Hotels & Resorts, podczas dyskusji „Czym sieci kuszą dziś inwestorów?”. Zapis panelu publikujemy w najnowszym „Hotelarzu”.

Jak wskazywał Szymczyk, rosnący udział konwersji i adaptacji nie jest wyłącznie odpowiedzią na chwilowo wysokie koszty budowy. W największych miastach coraz częściej problemem staje się sam brak atrakcyjnych działek pod nowe obiekty, a rozbiórka istniejącej zabudowy i realizacja inwestycji od podstaw nie zawsze broni się ekonomicznie.

– W centrach miast, zwłaszcza tych największych, najbardziej już obłożonych nieruchomościami, po prostu nie ma miejsc na nowe budynki. Są przypadki, że ktoś chce zburzyć stary wieżowiec czy biurowiec i postawić wyższy, bo się da. Natomiast to też nie do końca się spina kosztowo – oceniał.

Jako przykład wskazywał m.in. projekty IHG realizowane w istniejących obiektach. Jednym z nich jest Crowne Plaza w Katowicach, gdzie funkcja hotelowa została wpisana w działający budynek biurowy, a piętra hotelowe znajdą się pomiędzy powierzchniami biurowymi. Według Szymczyka pokazuje to, jak bardzo w ostatnich latach zmieniło się podejście sieci do standardów marek.

– Nawet takie tradycyjne marki jak Holiday Inn czy Holiday Inn Express, które były dość mocno ustandaryzowane, dzisiaj są bardziej elastyczne. Mogą mieć lokalny sznyt, dostosowanie do projektu, większe pokoje, mniejsze pokoje, bo dzisiaj też w inny sposób możemy tę obietnicę marki dowieźć gościom i inwestorom – mówił.

Marka nie naprawi złego projektu

Szymczyk zwracał też uwagę, że sama obecność międzynarodowej marki nie przesądza o powodzeniu inwestycji. Przy wyborze brandu kluczowe pozostaje to, czy projekt spina się finansowo i czy marka realnie zwiększa jego wartość.

– Marka nie jest lekiem na całe zło. Ona nie zadziała wszędzie, nie w każdym przypadku i to trzeba sobie powiedzieć wprost. Marka doda wartości w pewnych określonych projektach – podkreślał.

Dotyczy to również coraz częściej stosowanego przez sieci key money, czyli wsparcia finansowego oferowanego inwestorowi przy podpisywaniu umowy. IHG korzysta z tego narzędzia, ale, jak zaznaczał Szymczyk, przede wszystkim przy strategicznych projektach i strategicznych partnerach.

Hotele konkurują nie tylko z hotelami

Za jedno z podstawowych ograniczeń dla nowych inwestycji hotelowych Szymczyk uznał koszt i dostępność finansowania. Problemem jest nie tyle brak kapitału, ile relacja kosztu pieniądza do możliwego do osiągnięcia wyniku operacyjnego hotelu.

Jak zauważał, inwestorzy patrzą przy tym szerzej niż tylko na rynek hotelowy.

– To nie jest tak, że hotele konkurują z hotelami. My konkurujemy z innymi klasami assetów na rynku nieruchomości, bo koniec końców to nie jest inwestycja w hotel, to jest inwestycja w nieruchomość. Jeśli mogę zarobić gdzieś indziej szybciej i więcej, budując magazyn czy sklep wielkopowierzchniowy, większość inwestorów zdecyduje się na to, bo to jest prostsze – mówił.

Dyskusję „Czym sieci kuszą dziś inwestorów?” podczas organizowanego przez „Hotelarza” Forum HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE prowadził Jacek Kozioł, partner w Pro Value. Obok Andrzeja Szymczyka uczestniczyli w niej Janusz Mitulski z Marriott International, Oana Cristea z Radisson Hotel Group oraz Sean Woods z Wyndham Hotels & Resorts.

Więcej o tym, jakie marki IHG rozwija dziś najszybciej, dlaczego konwersje stają się jednym z głównych kierunków rozwoju sieci, przy jakich projektach pojawia się key money oraz czego inwestorzy oczekują dziś od międzynarodowych marek – w najnowszym „Hotelarzu”. W pełnym zapisie panelu przedstawiciele czterech największych grup hotelowych mówią również o programach lojalnościowych, kosztach finansowania i konkurencji o kapitał z innymi segmentami nieruchomości.