Nie znalazł się nabywca na ponad 1,2-hektarową miejską działkę w dzielnicy uzdrowiskowej Kołobrzegu, wystawioną za 25,5 mln zł. Niewiele wcześniej sąsiednią parcelę o podobnej powierzchni kupiła za 30,5 mln zł Zdrojowa Invest. Jednocześnie w Kołobrzegu trwa dyskusja, czy i na jakich działkach można wydzielać samodzielne lokale pod inwestycje condo.

Na pierwszym planie działka nr 32/1, którą Kołobrzeg wystawił na sprzedaż za 25,5 mln zł. Powyżej działka nr 31/2, kupiona przez Zdrojową Invest za 30,5 mln zł/mat. Urzędu Miasta Kołobrzeg

Działka mieści się przy ul. IV Dywizji Wojska Polskiego i ma powierzchnię 1,2676 ha. W drugim przetargu cena wywoławcza wynosiła 25,5 mln zł brutto, a wymagane wadium 2,55 mln zł. Nikt go nie wpłacił i do licytacji nie doszło. Jej mankamentem może być położenie, przy torach kolejowych i dość ruchliwej ulicy.

To kolejna nieudana próba sprzedaży tego terenu. Miasto oferuje go od kilku lat, przy czym wyraźnie podnosiło oczekiwania cenowe. W 2022 r. cena wywoławcza wynosiła 16,5 mln zł, w 2024 r. – 17,6 mln zł, a obecnie wzrosła do 25,5 mln zł, czyli ok. 2 tys. zł za m kw. gruntu. Aktualne ogłoszenie daje nabywcy 36 miesięcy na rozpoczęcie i 60 miesięcy na zakończenie zagospodarowania nieruchomości.

Nieruchomość znajduje się w jednej z najintensywniej rozwijających się części kołobrzeskiej dzielnicy uzdrowiskowej. W jej bezpośrednim sąsiedztwie działają m.in. Marine Hotel, Ikar Plaza i Radisson Resort, a kolejne duże projekty hotelowe i apartamentowe są w budowie. Sama działka jest niezabudowana i w pełni uzbrojona, choć przebiegają przez nią m.in. kolektory kanalizacyjne, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna i ciepłownicza, co przyszły inwestor będzie musiał uwzględnić przy projektowaniu zabudowy.

Hotel i condo

Interesujące są zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Uzdrowisko Wschód”. Działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usług lecznictwa uzdrowiskowego i usług turystycznych. Plan dopuszcza zakłady i urządzenia lecznictwa uzdrowiskowego, budynki hotelowe i pensjonatowe oraz obiekty sportowo-rekreacyjne. Maksymalnie 30 proc. terenu może zostać zabudowane, co najmniej 45 proc. musi pozostać biologicznie czynne, a wskaźnik intensywności zabudowy określono na 1,0–3,5.

To rozróżnienie ma znaczenie również dla projektów realizowanych w formule condo. Kołobrzeski radny Jacek Woźniak zwrócił niedawno uwagę, że problem z wyodrębnianiem samodzielnych lokali może pojawiać się przede wszystkim na gruntach, dla których miejscowe plany przewidują wyłącznie funkcję usług zdrowia – UZ. Hotel jest obiektem zamieszkania zbiorowego, a nie obiektem opieki zdrowotnej, dlatego w takich przypadkach inwestor może mieć problem z uzyskaniem w starostwie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali. Jak wskazuje Woźniak, do rady miasta zwracali się już właściciele takich nieruchomości z wnioskami o zmianę planów właśnie z tego powodu.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku terenów, na których obok funkcji uzdrowiskowej dopuszczono również usługi turystyczne – UZ,UT. Woźniak sam wskazuje, że z punktu widzenia realizacji condohotelu najbezpieczniejsze są nieruchomości oznaczone jako UT lub właśnie UZ,UT. Takie przeznaczenie mają zarówno obecnie oferowana działka, jak i parcela kupiona przez Zdrojową.

Na terenach z samym UZ możliwa może być realizacja klasycznego obiektu uzdrowiskowego czy hotelowego, ale finansowanie inwestycji poprzez sprzedaż wyodrębnionych apartamentów inwestorom może okazać się znacznie trudniejsze. Przy UZ,UT ten problem jest zdecydowanie mniejszy.

Zdrojowa zapłaciła 30,5 mln zł

Latem miasto sprzedało położoną obok działkę przy ul. Franciszka Morawskiego. Ma ona 1,3778 ha, a więc powierzchnię zbliżoną do obecnie oferowanej nieruchomości. Po dwóch nieskutecznych przetargach przeprowadzono rokowania, w których cena wzrosła z wyjściowych 28 mln do 30,5 mln zł brutto, czyli ponad 2,2 tys. zł za m kw. gruntu. Nabywcą została Zdrojowa Invest, jeden z największych inwestorów hotelowych na kołobrzeskim rynku.

Także na tej działce dopuszczone są usługi lecznictwa uzdrowiskowego i turystyczne, w tym budynki hotelowe i pensjonatowe.