Zgodnie z zapowiedziami Sejm rozpoczął prace nad rządowym projektem, który ma włączyć lokale wynajmowane na okres krótszy niż 30 dni do systemu ewidencji i kontroli usług hotelarskich. Wszystkie takie obiekty mają zostać wpisane do centralnego wykazu, otrzymać numery identyfikacyjne widoczne w ofertach na platformach rezerwacyjnych oraz podlegać określonym wymaganiom i sankcjom. Rozwiązania te uzyskały podczas pierwszego czytania szerokie poparcie. Największy spór dotyczył przepisów przywróconych autopoprawką: możliwości zakazywania najmu przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe oraz tworzenia przez gminy stref, w których taka działalność zostanie ograniczona. Za dalszymi pracami nad projektem opowiedziały się KO, PiS, Rozwój Plus, PSL, Lewica i Polska 2050. Przeciw jest Konfederacja, natomiast Klub Parlamentarny Centrum popiera podstawowe założenia ustawy, ale odrzuca autopoprawkę.

Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys przedstawia w Sejmie rządowy projekt regulujący rynek najmu krótkoterminowego

Pierwsze czytanie rządowego projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych odbyło się w środę 2 września wieczorem. Projekt przedstawił wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys.

Podstawą zmian jest unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i wymiany danych o usługach najmu krótkoterminowego. Polski projekt wykracza jednak poza jego bezpośrednie wdrożenie. Wprowadza definicję usług hotelarskich obejmującą pobyty krótsze niż 30 dni, Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek uzyskania numeru identyfikacyjnego i umieszczania go w ofertach publikowanych na platformach internetowych, a także regulaminy porządkowe, kontrole oraz sankcje za prowadzenie działalności niezgodnie z przepisami.

– Mówiąc prosto: w Polsce, podobnie jak we wszystkich pozostałych państwach Unii Europejskiej, aby ktoś mógł prowadzić najem krótkoterminowy, będzie musiał uzyskać stosowny wpis – mówił Piotr Borys.

Hotele i inne skategoryzowane obiekty działają w systemie ewidencji oraz podlegają wymaganiom sanitarnym, przeciwpożarowym i kontrolnym. Znaczna część mieszkań i apartamentów oferowanych przez platformy funkcjonuje dziś poza porównywalnym nadzorem. Numery identyfikacyjne i obowiązek ich weryfikowania przez platformy powinny ograniczyć zarówno szarą strefę, jak i nierówne warunki prowadzenia działalności noclegowej.

Wspólnoty i gminy z nowymi uprawnieniami

Najwięcej miejsca w debacie zajęła autopoprawka, która przywróciła rozwiązania usunięte wcześniej z projektu. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w całej nieruchomości lub jej części. Zakaz zaczynałby obowiązywać po sześciu miesiącach.

Rady gmin mogłyby natomiast ustanawiać strefy, w których najem krótkoterminowy byłby zakazany albo ograniczony podmiotowo, terytorialnie lub czasowo. Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie zyskałyby także prawo inicjowania kontroli dotyczących bezpieczeństwa, porządku publicznego i warunków sanitarnych. Trzy potwierdzone naruszenia w ciągu sześciu miesięcy mogłyby skutkować wykreśleniem obiektu z ewidencji na rok.

Przedstawiający stanowisko Koalicji Obywatelskiej Sławomir Nitras przekonywał, że celem ustawy nie jest likwidacja najmu krótkoterminowego.

– Tu nie chodzi o to, żeby kogokolwiek piętnować, tylko żeby ten rynek w sposób kulturalny i cywilizowany uregulować – mówił.

Jak zauważył, najem krótkoterminowy wzbogacił ofertę noclegową i zwiększył konkurencję, ale jednocześnie zaczął wypierać stałych mieszkańców z części centrów miast.

– Musimy bardzo wyraźnie oddzielić miejsca, w których się mieszka, od miejsc, w których prowadzi się działalność gospodarczą. Musimy zadbać o to, żeby ludzie nie mieszkali z hotelem za ścianą albo żeby mieli przynajmniej możliwość zdecydowania w tej sprawie – argumentował Nitras.

Poseł KO zgłosił przy tym kilka zastrzeżeń. Jego zdaniem wymaganie udziału co najmniej 50 proc. wszystkich uprawnionych w głosowaniu spółdzielni może w praktyce blokować podejmowanie uchwał. Postulował również doprecyzowanie skutków prawnych decyzji wspólnot, zasad wyznaczania stref przez gminy oraz skrócenie okresu przejściowego dla części przepisów.

PiS, Rozwój Plus i PSL za dalszymi pracami

Stanowisko PiS przedstawił Andrzej Gawron. Klub poparł skierowanie projektu do dalszych prac, pozytywnie oceniając przede wszystkim przywrócenie uprawnień wspólnot i spółdzielni.

– Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe muszą mieć rzeczywisty wpływ na to, co dzieje się w zarządzanym przez nie budynku. To mieszkańcy ponoszą konsekwencje działalności prowadzonej w sąsiednim lokalu. To oni słyszą hałas w nocy i korzystają z tych samych klatek schodowych oraz innych części wspólnych – mówił Gawron.

– Nie zgadzamy się z sytuacją, w której prawa mieszkańców są słabsze niż prawa podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – dodał.

Poseł zastrzegł jednocześnie, że „nie każdy najem krótkoterminowy jest patologią”, a legalnie działający przedsiębiorcy nie powinni być z góry traktowani jak sprawcy naruszeń. PiS zapowiedziało dyskusję nad proporcjonalnością kar, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących pojedyncze mieszkania.

W imieniu Klubu Parlamentarnego Rozwój Plus wystąpił Łukasz Kmita. Ocenił, że uporządkowanie rynku jest potrzebne, choć rząd zajął się problemem zbyt późno. Pozytywnie odniósł się do objęcia najmu krótkoterminowego ustawową definicją usług hotelarskich, rozszerzenia możliwości inicjowania kontroli przez mieszkańców oraz przywrócenia kompetencji wspólnot i spółdzielni.

Kmita, podobnie jak Nitras, zwrócił jednak uwagę na próg wymagany przy podejmowaniu uchwały przez walne zgromadzenie spółdzielni. Jego zdaniem może on spowodować, że przepis pozostanie martwy. Rozwój Plus opowiedział się za dalszym procedowaniem projektu, podkreślając potrzebę pogodzenia interesów mieszkańców z zachowaniem legalnej oferty najmu krótkoterminowego.

Stanowisko PSL przedstawił Stanisław Tomczyszyn. Klub poparł zarówno utworzenie centralnego wykazu i numerów identyfikacyjnych, jak i rozwiązania dotyczące wspólnot oraz lokalnych stref.

– Projekt odpowiada na realne potrzeby rynku usług hotelarskich oraz wyzwania związane z dynamicznym rozwojem najmu krótkoterminowego – mówił Tomczyszyn, wnosząc o skierowanie ustawy do dalszych prac w komisji.

Lewica chce także opłaty turystycznej

Najmocniej za rozwiązaniami przywróconymi autopoprawką opowiedziała się Lewica. Daria Gosek-Popiołek wskazywała, że tylko w Krakowie znajduje się co najmniej 22 tys. miejsc noclegowych oferowanych w najmie krótkoterminowym. Ze względu na brak obowiązkowego rejestru nie są to jednak dane pokazujące pełną skalę zjawiska.

– My w Krakowie liczymy to nieco inaczej: liczbą nieprzespanych nocy, telefonów na straż miejską i policję, anonimowością, brakiem poczucia bezpieczeństwa, awanturami i stukotem walizek o czwartej nad ranem – mówiła posłanka.

Jak podkreśliła, sam rejestr nie wystarczy bez realnych kompetencji gmin, wspólnot i spółdzielni.

– Jest naszym prawem wiedzieć, kto obok nas mieszka. Ale najważniejsze jest prawo każdego człowieka czuć się we własnym domu bezpiecznie i móc przespać całą noc.

Lewica połączyła poparcie dla projektu z postulatem wprowadzenia powszechnej opłaty turystycznej. Zdaniem Gosek-Popiołek oba rozwiązania powinny tworzyć wspólny system zarządzania ruchem turystycznym oraz kosztami ponoszonymi przez samorządy.

Procedowany równolegle projekt opłaty turystyczno-rekompensacyjnej przewiduje, że 80 proc. wpływów otrzymają gminy, 18 proc. Polska Organizacja Turystyczna, a 2 proc. inkasenci. Premier Donald Tusk zapowiedział jednak, że podział ten zostanie zmieniony i całość wpływów trafi do gmin, bez udziału POT. Nie wyjaśniono dotąd, co w takim modelu stanie się z wynagrodzeniem inkasentów, w tym hoteli pobierających opłatę od gości.

Polska 2050 także poparła projekt wraz z autopoprawką. Kamil Wnuk nazwał możliwość wprowadzania zakazu przez wspólnoty i spółdzielnie „fundamentalną zmianą”, a rozszerzenie kompetencji gmin – narzędziem pozwalającym samorządom decydować, które części miasta mają pełnić przede wszystkim funkcję mieszkaniową, a które turystyczną i inwestycyjną.

– Polska 2050 popiera ten projekt ustawy. Uważamy, że jest bardzo dobrym kompromisem – zadeklarował.

Klub zapowiedział jednak poprawki dotyczące sposobu podejmowania uchwał przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Konfederacja przeciw, Centrum za projektem bez autopoprawki

Jedynym klubem, który jednoznacznie zapowiedział brak poparcia dla ustawy w obecnym kształcie, była Konfederacja. Witold Tumanowicz przekonywał, że najem krótkoterminowy jest formą korzystania z prawa własności, a problemy z hałasem i porządkiem powinny być rozwiązywane przede wszystkim przez skuteczniejsze egzekwowanie istniejących przepisów.

Konfederacja zakwestionowała możliwość prewencyjnego zakazywania działalności przez wspólnoty i gminy, także wobec właścicieli, którzy wcześniej nie powodowali żadnych problemów. Zwróciła również uwagę na nowe obowiązki administracyjne, opłaty za wpis do ewidencji, niejasne wymagania przeciwpożarowe oraz kary sięgające 50 tys. zł.

– W obecnym kształcie Konfederacja nie będzie popierać tej ustawy – zapowiedział Tumanowicz.

Bardziej złożone stanowisko przedstawił Klub Parlamentarny Centrum. Barbara Oliwiecka poparła obowiązkowy rejestr, numery identyfikacyjne, zasady bezpieczeństwa, regulaminy i kontrole, sprzeciwiła się natomiast rozwiązaniom wprowadzonym autopoprawką.

– Najem krótkoterminowy wymaga uregulowania, ale nie wymaga rewolucji – mówiła. – Marszałkowska 58 nie może pisać prawa dla całej Polski.

Zdaniem posłanki możliwość zakazania działalności w całym budynku oznacza odpowiedzialność zbiorową i może uderzyć również we właścicieli, którzy działają legalnie i nie powodują skarg. Centrum zapowiedziało poprawki wprowadzające obowiązkowe konsultacje społeczne oraz ustawowe kryteria tworzenia lokalnych stref.

Stanowisko Koła Poselskiego Demokracja Bezpośrednia przedstawił Jarosław Sachajko. Uznał cel ustawy za zasadny, ale ocenił, że państwo zbyt szybko sięga po daleko idące ograniczenia prawa własności.

– Najpierw skuteczne karanie sprawców, potem dopiero najbardziej dolegliwe ograniczenia prawa własności – argumentował.

Pytania o równe warunki konkurencji i proporcjonalność sankcji

W części przeznaczonej na pytania Łukasz Ściebiorowski z KO pytał o szacowaną skalę działalności prowadzonej poza oficjalnymi ewidencjami oraz o praktyczne wzmocnienie pozycji mieszkańców i samorządów.

Henryk Szopiński z KO wskazywał, że regulacja jest potrzebna również dla zapewnienia uczciwej konkurencji między lokalami oferowanymi krótkoterminowo a hotelami, pensjonatami i innymi legalnie działającymi obiektami noclegowymi. Pytał także, czy turysta będzie mógł przed dokonaniem rezerwacji łatwo sprawdzić legalność konkretnego apartamentu.

Posłowie PiS koncentrowali się przede wszystkim na zakresie nowych obowiązków i sankcji. Lidia Czechak pytała, które rozwiązania wynikają bezpośrednio z regulacji unijnych, a które są własną inicjatywą rządu. Wioletta Maria Kulpa zwróciła uwagę na definicję pobytu krótszego niż 30 dni oraz możliwość omijania przepisów poprzez zawieranie umów dokładnie na 30 dni. Anna Krupka pytała natomiast o zasady głosowania wspólnot i sześciomiesięczny okres między podjęciem uchwały a wejściem zakazu w życie.

Iwona Karolewska z KO podniosła kwestię udziału w głosowaniu właścicieli lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Tadeusz Tomaszewski z Lewicy zwrócił uwagę na ryzyko sporów sąsiedzkich i potrzebę precyzyjnego określenia, jakie naruszenia mają prowadzić do wykreślenia obiektu z ewidencji.

Sławomir Nitras powrócił do kwestii odpowiedzialności za zakłócanie porządku. Zaproponował, aby podstawą działania mogła być sama potwierdzona interwencja policji, bez konieczności składania dodatkowego wniosku przez mieszkańca. Zwrócił także uwagę, że sankcje wobec lokali na wynajem i obiektów hotelarskich powinny być skonstruowane w sposób spójny.

Krytycznie wobec autopoprawki wypowiedziała się Klaudia Jachira z KO. (Posłanka w oświadczeniu majątkowym za 2025 r. wykazała trzy mieszkania o łącznej wartości 2 mln 75 tys. zł oraz 24,3 tys. zł przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Z dokumentu nie wynika, czy był to najem krótko-, czy długoterminowy – przyp. Red.).

Zdaniem Jachiry daleko idące ograniczenia najmu mogą uderzyć przede wszystkim w osoby, których nie stać na pobyty w hotelach, zmniejszyć bazę noclegową i podnieść ceny. Wezwała rząd do wycofania autopoprawki. Było to stanowisko odmienne od przedstawionego wcześniej w imieniu klubu przez Sławomira Nitrasa.

Co dalej

Projekt trafi teraz do komisji. Rejestr i numery identyfikacyjne przejdą zapewne bez większych zmian – tu sporu praktycznie nie było. Walka rozegra się o autopoprawkę: progi głosowania w spółdzielniach, kryteria wyznaczania stref przez gminy, wysokość kar i długość vacatio legis. Poprawki zapowiedziały już KO, PiS, Polska 2050 i Centrum.

Na czwartek 3 września na godz. 11.30 Kamil Wnuk zaprosił posłów na konsultacje z samorządami i organizacjami społecznymi.