Od 2019 r. ceny pokoi w luksusowych hotelach rosły w Europie o około 70 proc. mocniej niż średnia rynkowa, a w USA niemal dwukrotnie szybciej. Najdroższe obiekty przełożyły wzrost stawek na wyniki: zysk operacyjny w przeliczeniu na dostępny pokój jest w segmencie ultra-luxury nominalnie o 62 proc. wyższy niż przed pandemią. W hotelach midscale pozostał na poziomie z 2019 r.

Danieli, Venezia, A Four Seasons Hotel w Wenecji. Z obiektem związana jest największa część wartego 636 mln dolarów portfela inwestycji TCI we włoskie hotele luksusowe. Fot. Four Seasons Hotels and Resorts

Dane pochodzą z analizy „Financial Times”, opartej na informacjach CoStar i HotStats. Pokazują, że luksus znacznie lepiej radzi sobie również z rosnącymi kosztami i utrzymaniem rentowności.

Ponad 1,2 tys. dolarów za dobę

W 2025 r. średnia cena pokoju w hotelach zaliczanych do segmentu ultra-luxury osiągnęła rekordowe 1245 dolarów, o ponad 8 proc. więcej niż rok wcześniej. RevPAR wzrósł o 10,6 proc., ponad trzykrotnie szybciej niż na całym rynku hotelowym. Jednocześnie obłożenie zwiększyło się o 2,3 proc., co oznacza, że wzrost cen nie ograniczył popytu ze strony najzamożniejszych gości.

Dane te „Financial Times” opublikował już w lutowej analizie wyników najdroższych hoteli. Sierpniowe zestawienie potwierdza, że to stała tendencja. Od pandemii luksus konsekwentnie zwiększa przewagę nad segmentami, w których goście są bardziej wrażliwi na cenę.

Według HotStats zysk operacyjny przed kosztami właścicielskimi w przeliczeniu na dostępny pokój jest obecnie w hotelach ultra-luksusowych o 62 proc. wyższy niż w 2019 r. W segmencie midscale pozostaje praktycznie bez zmian, co przy skumulowanej inflacji oznacza to, że rentowność hoteli ze średniej półki spadła.

Najzamożniejsi nie ograniczyli wydatków

„Financial Times” wiąże wyniki luksusowego hotelarstwa m.in. ze wzrostem majątków najzamożniejszych klientów, napędzanym w ostatnich latach przez giełdę i boom inwestycyjny wokół sztucznej inteligencji. Ta grupa w znacznie mniejszym stopniu odczuła wzrost kosztów życia i nadal przeznacza duże środki na podróże.

Jednocześnie hotele rozwijają ofertę poza samym noclegiem. Restauracje, prywatne transfery, zabiegi wellness i programy zdrowotne pozwalają zwiększać całkowite wydatki gościa. W najwyższym segmencie wpływy z usług dodatkowych pomagają pokrywać rosnące koszty pracy i utrzymania obiektów. Hotele ekonomiczne i midscale mają znacznie mniejsze możliwości przenoszenia tych kosztów na klientów.

Nowego luksusu nie da się szybko dostawić

Drugim powodem utrzymywania wysokich cen jest ograniczona podaż. Realizacja luksusowego hotelu trwa średnio o około 60 proc. dłużej niż obiektu ekonomicznego. Dochodzą do tego wysokie koszty inwestycji, ograniczona liczba najlepszych lokalizacji i coraz dłuższe procedury administracyjne.

W lotnictwie lub na rynku rejsów wycieczkowych zwiększenie podaży klasy premium jest stosunkowo proste. Hotelu w historycznym centrum Wenecji, nad jeziorem Como czy na Capri nie można jednak szybko zastąpić kolejnym obiektem. To właśnie ograniczona możliwość powielania produktu daje najlepszym hotelom siłę cenową.

Na kontynuację tego trendu liczą także inwestorzy. Fundusz TCI, zarządzany przez Christophera Hohna, zainwestował 636 mln dolarów w kredyty zabezpieczone czterema luksusowymi hotelami we Włoszech. Największa pozycja, warta 392 mln dolarów, związana jest z hotelem Danieli w Wenecji, przechodzącym z The Luxury Collection do Four Seasons. Pozostałe finansowania dotyczą hoteli na Capri, nad jeziorem Como i w Mediolanie. TCI ma również ekspozycję na kredyt wartości 62 mln dolarów związany z Six Senses Ibiza. RevPAR włoskich hoteli luksusowych wzrósł w latach 2019–2025 o 53 proc.

Pięć gwiazdek nie gwarantuje siły cenowej

Największą przewagę osiągają obiekty w lokalizacjach trudnych do zastąpienia, obsługujące międzynarodowy popyt i dysponujące produktem, którego nie da się łatwo skopiować. Sama kategoryzacja, marka sieciowa czy rozbudowane spa nie tworzą jeszcze hotelu ultra-luksusowego.

Na polskim rynku z tego trendu mogą korzystać przede wszystkim najlepsze obiekty w Warszawie, Krakowie, Trójmieście oraz wybranych kurortach. Warunkiem jest dostęp do zamożnego gościa zagranicznego, odpowiednia dystrybucja i jakość uzasadniająca cenę wyraźnie wyższą od konkurencji. Pozostałe hotele, również pięciogwiazdkowe, nadal będą działały na rynku, na którym wzrost stawek ograniczają lokalny popyt i presja cenowa.