Dobra lokalizacja potrafi przesądzić o powodzeniu inwestycji hotelowej, ale sama w sobie jeszcze niczego nie gwarantuje. Zdarza się, że działka ma świetne położenie, odpowiada założeniom biznesowym i dobrze wpisuje się w otoczenie, a mimo to nie da się na niej zrealizować planowanego obiektu. Najczęściej problemem są kwestie planistyczne. Brak miejscowego planu, niekorzystne przeznaczenie terenu albo zapisy, które nie przewidują funkcji hotelowej, mogą skutecznie zatrzymać inwestycję.

Czasem dzieje się to jeszcze przed zakupem nieruchomości, ale często dopiero wtedy, gdy inwestor poniósł już koszty, przygotował koncepcję i zaczął organizować finansowanie. Jeszcze w innej sytuacji blokuje to możliwość rozbudowy istniejącego obiektu czy kompleksu.

Taka sytuacja nie zawsze musi oznaczać koniec projektu. Reforma planowania przestrzennego wprowadziła rozwiązanie, które pozwala przełamać ten impas: zintegrowany plan inwestycyjny, czyli ZPI.

SKĄD WZIĄŁ SIĘ ZPI I CZYM JEST

Zintegrowany plan inwestycyjny wprowadziła do polskiego prawa ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Był to jeden z elementów szerokiej reformy systemu planowania przestrzennego, która objęła m.in. wprowadzenie planów ogólnych gmin oraz zmianę zasad lokalizowania inwestycji.

Przepisy dotyczące ZPI znalazły się w art. 37ea i kolejnych artykułach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca stworzył w ten sposób nową, wcześniej nieznaną szczególną formę planu miejscowego, uchwalanego na wniosek inwestora i przy jego aktywnym udziale w całej procedurze.

ZPI ma też częściowo przejąć funkcję rozwiązań znanych z tzw. lex deweloper. Różnica jest jednak istotna: nie ogranicza się wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych, ale obejmuje także inne przedsięwzięcia, w tym inwestycje hotelowe lub usługowe.

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą MPZP. Określa się go mianem punktowego planu miejscowego lub mikroplanu. Od klasycznego planu miejscowego odróżnia go przede wszystkim sposób rozpoczęcia procedury jego uchwalenia.

Inicjatywa w tym przypadku należy do inwestora, który składa do gminy wniosek wraz z projektem planu. Sam ZPI jest uchwalany jednak przez radę gminy, a po wejściu w życie staje się aktem prawa miejscowego.

CO OBEJMUJE ZPI

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Inwestycją główną jest przedsięwzięcie planowane przez inwestora, np. budowa hotelu. Inwestycja uzupełniająca ma natomiast służyć obsłudze tego przedsięwzięcia lub odpowiadać na potrzeby gminy. Będzie to np. budowa albo przebudowa drogi, sieci uzbrojenia terenu, infrastruktury transportowej, terenu zieleni czy obiektu użyteczności publicznej.

Ustalenia dotyczące obszaru inwestycji uzupełniającej nie muszą być obowiązkowo zawarte w ZPI.