Największe polskie rynki hotelowe rozjechały się w wynikach. Kraków po raz pierwszy od 2019 roku osiągnął wyższe obłożenie niż Warszawa. Wrocław jako jedyny duży rynek w Europie Środkowo-Wschodniej zanotował w 2025 roku spadek obłożenia i RevPAR. Trójmiasto utrzymało najwyższe stawki w kraju, ale ma przed sobą największą falę otwarć w swojej historii — wynika z analizy Walter Herz.

Wrocław fot. Depositphotos

Najbardziej widoczny przykład presji podażowej stanowi obecnie Wrocław. W ciągu około półtora roku na tamtejszy rynek trafiło ponad 1,3 tys. nowych pokoi. Tak duży przyrost nie został w pełni zaabsorbowany przez wzrost popytu. W 2025 roku Wrocław był jedynym dużym rynkiem hotelowym w Europie Środkowo-Wschodniej, który zanotował jednocześnie spadek obłożenia oraz RevPAR. Według Walter Herz jest obecnie najsłabszym pod względem wyników operacyjnych spośród pięciu największych rynków miejskich w Polsce.

Sytuacja wygląda inaczej w Krakowie. Po intensywnym okresie inwestycyjnym w latach 2021–2024, kiedy do bazy miasta dołączyło około 2 tys. nowych pokoi, rynek zdołał odbudować popyt. W 2025 roku średnie obłożenie przekroczyło poziom sprzed pandemii i po raz pierwszy od 2019 roku było wyższe niż w Warszawie. Ograniczona nowa podaż w 2026 roku dodatkowo wspiera wyniki istniejących obiektów — pełny obraz przyniosą dane za cały rok.

Warszawa: rekordowy przyrost podaży i utrata prymatu w obłożeniu

Największym rynkiem hotelowym w kraju pozostaje Warszawa, która w połowie 2026 roku dysponowała bazą ponad 19,2 tys. pokoi. W 2025 roku liczba pokoi zwiększyła się tu o 5,5 proc. — według Walter Herz był to najwyższy wzrost podaży wśród największych miast Europy Środkowo-Wschodniej.

W tym samym roku stolica straciła prymat w obłożeniu na rzecz Krakowa. Zbieżność obu zjawisk trudno uznać za przypadkową: Warszawa wchłania nową bazę w tempie, które przy utrzymującym się popycie nie odbija się jeszcze na wynikach tak jak we Wrocławiu, ale kierunek jest ten sam.

Stołeczny rynek powiększył się ostatnio m.in. o PURO Warsaw Old Town, Moxy Warsaw City oraz kompleks Campanile PRIME Warsaw Airport i Première Classe Warsaw Airport. W przygotowaniu pozostają kolejne inwestycje, w tym Canopy by Hilton, AC by Marriott Port Praski, Staycity Aparthotel, Cloud One, Holiday Inn Express oraz kolejny hotel PURO. Planowana jest także przebudowa Regenta i wprowadzenie do obiektu marki JW Marriott. Skala nowych otwarć oznacza, że presja podażowa w Warszawie nie wygaśnie także w 2027 roku.

Trójmiasto przed dużą falą nowych otwarć

W 2025 roku hotele trójmiejskie osiągnęły najwyższą średnią cenę w Polsce, czemu sprzyjała m.in. ograniczona nowa podaż. Ten okres może się jednak kończyć.

W budowie lub przygotowaniu znajdują się projekty pod markami Renaissance, Golden Tulip, Radisson Blu, Swissôtel oraz Q Hotel Plus — łącznie ponad tysiąc pokoi. Dla porównania: Wrocław stracił obłożenie i RevPAR po wchłonięciu 1,3 tys. pokoi w półtora roku. Trójmiasto to rynek mniejszy, a wchodzi w ten cykl z najwyższego poziomu cenowego w kraju, co oznacza wyższą stawkę w razie korekty. Kluczowy będzie harmonogram — rozłożenie tysiąca pokoi do 2029 roku to inna sytuacja niż skumulowanie ich w osiemnastu miesiącach. Walter Herz nie podaje dat oddania poszczególnych projektów.

Poznań poza cyklem

Poznań rozwija się znacznie ostrożniej i pozostaje jedynym z pięciu największych rynków, którego kwestia absorpcji na razie nie dotyczy. Po latach niewielkiej aktywności inwestycyjnej przygotowywane są tam m.in. Four Points by Sheraton, Hotel de Rome oraz Y3 Signature.

Jakość nie zastępuje arytmetyki podaży

— Polski rynek hotelowy staje się bardziej dojrzały, a przewaga konkurencyjna w sektorze coraz wyraźniej wynika z jakości, a nie ilości — komentuje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.

Dane z poszczególnych miast pokazują jednak, że poprawa jakości produktu nie eliminuje ryzyka związanego ze zbyt szybkim wzrostem podaży. Przykład Wrocławia dowodzi, że nawet na dużym rynku miejskim liczba nowych pokoi może przez pewien czas rosnąć szybciej niż popyt. Kraków pokazuje sytuację odwrotną, silny rynek jest w stanie zaabsorbować znaczną nową bazę, jeśli równolegle rośnie liczba gości.

Kraków przechodzi ten rok praktycznie bez nowej podaży, Warszawa z najszerszym pipeline’em w kraju, a Trójmiasto z ponad tysiącem pokoi w budowie. To rozłożenie inwestycji w czasie, a nie ich łączna skala, zdecyduje o wynikach operacyjnych kolejnych sezonów.