– Wielu inwestorów nieruchomościowych myśli: przekształcę część budynku na hotel i zostawię go sobie – mówił Janusz Mitulski, senior director development CEE & Ukraine w Marriott International, w dyskusji „Czym sieci kuszą dziś inwestorów?”, której zapis publikujemy w najnowszym „Hotelarzu”. Jak wskazywał, osłabienie boomu w mieszkaniówce skłania część inwestorów do zainteresowania się hotelami, które chcą zachować w swoim portfelu jako źródło regularnego dochodu.

Mitulski zwracał uwagę na inwestorów, którzy rozważają przeznaczenie części realizowanego budynku na funkcję hotelową. Chcą pozostać właścicielami nieruchomości, a niektórzy również samodzielnie nią zarządzać. W takim modelu liczą na stałe wpływy z działalności obiektu, podczas gdy sprzedaż mieszkań wymaga poszukiwania kolejnych możliwości ulokowania kapitału.

– Jak sprzedam mieszkaniówkę, to muszę potem znowu reinwestować i tak dalej. To też jest trend, który widzimy, zwłaszcza w Polsce – mówił.

Zwracał przy tym uwagę, że w kalkulacjach inwestorów coraz większe znaczenie ma przewidywalność wydatków związanych zarówno z realizacją projektu, jak i późniejszym prowadzeniem hotelu.

– Słuchając inwestorów, myślę, że te wyzwania to koszt finansowania, koszty budowy i koszty operacyjne, a nawet bardziej kwestia ich przewidywalności. Jeżeli wiemy, że ten koszt będzie wysoki, to OK, dopasujemy się. Natomiast nie wszystkie elementy da się przewidzieć, zwłaszcza w Polsce – oceniał.

Key money przede wszystkim dla partnerów z kilkoma hotelami

Jednym z tematów rozmowy były key money, czyli wsparcie finansowe udzielane inwestorowi przez sieć w związku z zawarciem umowy. Pytany o znaczenie tej zachęty dla rozwoju Marriotta, Mitulski wskazywał na szersze podstawy współpracy z właścicielami.

– Gdyby nasi inwestorzy podejmowali decyzję o współpracy z Marriottem tylko w oparciu o key money, to myślę, że nie byłoby tylu otwarć ani w poprzednim roku, ani w tym. Oczywiście stosujemy key money. Wspieramy tym przede wszystkim naszych partnerów, którzy mają z nami więcej hoteli – mówił.

Według przytoczonych przez niego danych 61 proc. z 76 projektów Marriotta otwartych i przygotowywanych w Europie Środkowo-Wschodniej było realizowanych z powracającymi właścicielami. Mitulski wiązał kolejne decyzje tych inwestorów m.in. ze znajomością zasad współpracy i dostępem do wsparcia sieci.

Inwestorzy oczekują przewidywalnych standardów

W rozmowach o wyborze marki powraca również kwestia wymagań, które mogą oznaczać dodatkowe wydatki już po uruchomieniu obiektu.

– Gdy rozmawiamy z inwestorami, to, na co oni zwracają uwagę, to między innymi na to, żeby standardy były przejrzyste, żeby przewidywały pewne rzeczy na przyszłość, żeby inwestor nie musiał ponosić dwa, trzy lata po otwarciu hotelu kolejnych nakładów, żeby było wsparcie nie tylko z działu technicznego, ale i z działu operacyjnego, z działu IT – wyliczał Mitulski.

Jak podkreślał, dla właścicieli znaczenie ma dostępność zespołów wsparcia w regionie, w tym pracowników polskojęzycznych. Przy kolejnym projekcie inwestor zna już organizację i wie, do kogo zwrócić się z konkretnym problemem.

Dyskusję „Czym sieci kuszą dziś inwestorów?” podczas organizowanego przez „Hotelarza” Forum HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE prowadził Jacek Kozioł, partner w Pro Value. Obok Janusza Mitulskiego uczestniczyli w niej Oana Cristea z Radisson Hotel Group, Andrzej Szymczyk z IHG Hotels & Resorts oraz Sean Woods z Wyndham Hotels & Resorts.

Więcej o tym, przy jakich projektach sieci oferują key money, jak programy lojalnościowe wpływają na rezerwacje bezpośrednie, które marki przyciągają inwestorów oraz dlaczego rośnie zainteresowanie konwersjami i adaptacjami – w najnowszym „Hotelarzu”. Uczestnicy panelu mówią również o oczekiwaniach czynszowych, które potrafią przekreślić projekt, i o konkurencji hoteli z innymi rodzajami nieruchomości o kapitał inwestorów.