Hotel jako wynajmujący – jak zarabiać na najmie powierzchni cz. 2

Autor: Joanna Borczyk, adwokat w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

Kontynuując tematykę najmu powierzchni w hotelu z poprzedniego wydania „Hotelarza”, w tym artykule przedstawimy najważniejsze kwestie związane z uprawnieniami i obowiązkami stron najmu w trakcie trwania umowy, wypowiedzeniem najmu i zwrotem lokalu przez najemcę. Podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy określa kodeks cywilny. Nie oznacza to jednak, że strony w umowie nie mogą rozszerzyć kodeksowego katalogu zarówno uprawnień, jak i obowiązków. Prawa i obowiązki wynajmującego Głównym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy lokalu do używania, przy czym lokal ten powinien być wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywany w takim stanie przez wynajmującego przez cały czas trwania najmu. Na wynajmującym ciąży także obowiązek wykonywania napraw przedmiotu najmu, jeżeli w czasie trwania najmu powstanie konieczność wykonania napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Zaznaczyć przy tym należy, że najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Z prawami i obowiązkami wynajmującego korelują obowiązki i prawa najemcy. Prawa i obowiązki najemcy Poza podstawowym obowiązkiem najemcy, tj. terminową zapłatą czynszu najmu, który został omówiony w artykule „Hotel jako wynajmujący – jak zarabiać na najmie powierzchni cz. 1”, na najemcy w związku z korzystaniem z lokalu spoczywają także inne obowiązki. Przede wszystkim najemca powinien przez czas trwania najmu użytkować przedmiot najmu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Najemcę lokalu obciążają drobne nakłady, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Natomiast jeżeli wynajęty lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, jeżeli ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy, powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. W umowach najmu zawieranych przez hotele praktykowane jest zobowiązywanie najemcy do przestrzegania regulaminu hotelu. Najlepiej, aby regulamin taki znalazł się w umowie jako załącznik. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Istotnym ograniczeniem dla najemcy jest zakaz czynienia w przedmiocie najmu zmian sprzecznych z umową lub z jego przeznaczeniem bez zgody wynajmującego. W sytuacji zaś, gdy najemca zamierza wykonywać w lokalu roboty budowlane, np. w celu adaptacji pomieszczenia na prowadzenie działalności, koniecznie należy zadbać o szczegółowe określenie zakresu tych prac oraz sposobu ich wykonywania, a także ustalić zasady udzielania uprzedniej zgody wynajmującego na ich wykonanie. W interesie wynajmującego jest zawarcie w umowie postanowienia, że roboty w lokalu będą wykonywane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, na wyłączny koszt i ryzyko najemcy. Szczególny nacisk należy położyć na regulację zasad wykonywania robót ingerujących w elementy konstrukcyjne oraz instalacje budynku hotelu. Można zobowiązać najemcę do przedłożenia projektu [...]