Rynek w Krakowie rozwija się stabilnie

Autor: Rafał Szubstarski

Kraków i Warszawa to największe i najlepsze pod względem wyników rynki hotelarskie w Polsce, które zdecydowanie wyprzedzają pozostałe rynki. I właściwie tylko to je łączy. Warszawa to głównie duże hotele sieciowe, Kraków – średnie i małe hotele niezależne. Warszawa to – przynajmniej do niedawna – rynek żyjący głównie z klientów biznesowych, Kraków – przynajmniej do niedawna – z turystyki. W Krakowie jest ok. 150 hoteli, ale dysponują one nieco ponad 10 tys. pokoi, w Warszawie jest ok. 85 hoteli, ale dysponują 3 tys. pokoi więcej. I w każdym z tych miast rynek rozwija się inaczej. Generalnie można powiedzieć, że różne modele rozwoju rynku hotelarskiego oddają głębszy charakter obydwu tych miast – dynamikę na pograniczu chaosu Warszawy i spokojny, niespieszny rytm Krakowa. W stolicy, której rozwój rynku opisaliśmy w poprzednim numerze „Hotelarza” w artykule „Megaboom w Warszawie”, odbywa się on skokowo – przez dwa, trzy lata nie otwierają się żadne większe hotele, a potem przez dwa, trzy lata na rynek wchodzi po tysiąc nowych pokoi, głównie pod międzynarodowymi markami, których właścicielem w większości są duzi inwestorzy instytucjonalni lub deweloperzy. W Krakowie co roku pojawia się po 300-600 pokoi, część w obiektach globalnych sieci, część sieci krajowych, część działających niezależnie, ale większość należy do firm obecnych już na krakowskim rynku. A ten charakter miasta, który determinuje różne modele rozwoju rynku, wynika z najnowszej historii. W Krakowie, niemal nietkniętym przez II wojnę światową pod względem infrastruktury, jak Praga czy Paryż, bardzo trudno jest znaleźć działkę w centrum pod duży projekt hotelowy. A jeśli już taka jest, to osiąga horrendalne ceny. W kompletnie zniszczonej Warszawie miejsce pod zabudowę można znaleźć wszędzie. W Krakowie jedynym 5-gwiazdkowym hotelem, który został wybudowany w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat w centrum miasta, nawiązującym fasadą do znajdującej się tam poprzednio budowli Browaru Królewskiego, jest Sheraton z 232 pokojami (a i to odbyło się ku oburzeniu krakusów). Dzięki temu ostatnio mógł być sprzedany za nieosiągalną nawet dla warszawskich hoteli cenę ponad 300 tys. euro za pokój. W Warszawie od 1989 r. w centrum miasta powstały m.in. 520-pokojowy Marriott, 410-pokojowy Intercontinental, 350-pokojowy Sheraton, 315-pokojowy Hilton, 310-pokojowy Radisson Blu i 260-pokojowy Westin. Zabudowa obejmie też kilkanaście kolejnych hektarów w ścisłym centrum, np. w wokół Pałacu Kultury czy przy Dworcu Centralnym, gdzie powstać ma najwyższy biurowiec w Polsce (w kompleksie znaleźć ma się też oczywiście hotel). Kraków kusi jak Warszawa Kraków stanowi dużo większe wyzwanie dla inwestorów chcących otworzyć tam hotel niż Warszawa, ale tak samo kusi, bo można na nim osiągnąć porównywalne wyniki. Jak pokazują dane firmy STR za 2016 r., która monitoruje ceny i obłożenie na podstawie informacji pochodzących od samych hoteli (głównie sieciowych), obydwa te rynki odnotowały zbliżone wyniki – obłożenie 77 proc. i średnie ceny ok. 298 zł, co przełożyło się na [...]