Autor: Rafał Szubstarski

Pojęcia condohoteli i inwestycji typu condo na dobre zadomowiły się już na polskim rynku. Co nie znaczy, że nie budzą one wielu problemów związanych z definicjami, standardami i skalą tego zjawiska. Według jednych źródeł w Polsce jest kilkaset inwestycji condo, według innych prawdziwych condohoteli jest zaledwie kilkanaście i powstaje niewiele więcej. O co zatem w tym wszystkim chodzi?

Moda czy przyszłość rynku?

Na rynku funkcjonują condohotele, aparthotele, apartamenty wakacyjne z opcją zarządzania wynajmem, apartamenty w systemie timesharing, a wreszcie spory rynek prywatnych mieszkań wynajmowanych przez profesjonalne platformy internetowe. Różnice między nimi są zasadnicze, rzecz w tym, że część inwestycji, głownie apartamentowych, sprzedaje się jako w najlepszym razie condo aparthotele, a często po prostu jako condohotele. Tymczasem condohotele to zwykłe skategoryzowane hotele, które oferują pełny zakres usług hotelowych. Różnica polega na tym, że własność hotelu jest rozproszona pomiędzy indywidualnych nabywców pokoi, którzy mogą czerpać potem stały coroczny 6-8-procentowy zysk z ich wynajmu przez operatora. Atrakcyjność tego produktu, który łączy w sobie finansowe narzędzie inwestycyjne, własność nieruchomości i możliwość spędzenia czasu w wybranej lokalizacji spowodowała, że zainteresowało się nim wielu deweloperów. Zaczęli oni oferować swoje inwestycje wakacyjne w systemie condo, również obiecując nabywcom kilkuprocentowe stopy zwrotu. W systemie condo budowane są czasami całe osiedla apartamentowe i pojedyncze budynki. Jednak poza obietnicą zysków dla nabywców nic ich nie łączy z condohotelami, a przede wszystkim realna możliwość osiągania tych zysków, aby wypłacić je indywidualnym właścicielom. Profesjonalnie zarządzany condohotel jest w stanie ściągać gości z różnych grup docelowych niemal przez cały rok. Apartamenty wczasowe żyją tylko przez dwa miesiące i wtedy mogą przynosić przychód. W pozostałe miesiące wynajmują się od przypadku do przypadku. I według tych kryteriów polski rynek condohotelowy jest dość prosty i niewielki. Funkcjonuje na nim kilkanaście hotel i obiektów hotelowych condo. Głównymi graczami na rynku są jego pionierzy, którzy uruchamiali pierwsze condohotele 4-5 lat temu: Zdrojowa Invest z Kołobrzegu i Condohotels Group z Ostródy i Qulia Development, która uruchomiła w ciągu ostatnich dwóch lat Golden Tulip w Międzyzdrojach i Gdańsku. Do tego udaną i skomercjalizowaną inwestycją condohotelową jest 3-gwiazdkowy aparthotel Puławska Residence w Warszawie zbudowany przez dewelopera Arche. Jest to też przykład, że condohotele mogą powstawać i odnosić sukces także w dużych miastach Innym przykładem jest otwarty ostatnio Invite we Wrocławiu – aparthotel sprzedawany w systemie condo, który kategoryzuje się jako hotel 4-gwiazdkowy. Condohotele w miastach budowała też sieć Hotel System należąca do krakowskiej Grupy Salwator. Jednak główny inwestor zbankrutował, a nabywcy pokoi w obiektach w Krakowie, Wrocławiu czy Katowicach zostali „z hotelem na głowie”. Teraz funkcjonują one jako tanie hotele System, prowadzone bardziej na zasadzie spółdzielni prywatnych inwestorów. Podobnie jest z hotelem Havet w Dźwirzynie, który również należał do Salwatora. Część condohotelową, a właściwie condoapartamentową ma również przeżywający problemy finansowe hotel Velaves we Władysławowie. Tu inwestor do istniejącego hotelu dobudował nową część z apartamentami. Inwestor Dariusz Guzek buduje też we Władysławowie osiedle kilku budynków apartamentowych łącznie na tysiąc pokoi. Obiecywał nabywcom 10-proc. stopę zwrotu przez 20 lat. Już po oddaniu pierwszej części inwestycji pojawiły się głosy zaniepokojonych inwestorów, nie otrzymujących obiecanych zysków, a spółka celowa, która była głównym inwestorem, zaczęła przechodzić dziwne przekształcenia. Hotelem condo jest też uruchomiony w ubiegłe wakacje Mikołajki Resort by DeSilva. Sieć DeSilva dawała swoją markę, a inwestorem była firma Warsaw Trust Development. Jak sobie radzi inwestycja? To fragmenty z forum inwestorów, którzy kupili tam pokoje: „Zupełnym przypadkiem dowiedziałem się o upadłości dewelopera który zbudował obiekt, ale nie wyczyścił hipotek. Właścicielom zostało kilka dni by zareagować (miesiąc od ogłoszenia upadłości mija 4 listopada). Wygląda na to, że inwestycja w lokale condohotelu nie będzie tak słodką historią jak nam to prezentowali sprzedawcy”, wpis z końca listopada: „w skrócie: hotel istnieje i działa. Opóźnia się z czynszami, ale coś płaci. Problem w upadłości firmy, która go wybudowała. Część nabywców ma akty notarialne i czyste księgi wieczyste – szczęściarze, ich kłopoty nie dotyczą. Druga część ma akty z obciążeniami, ale nie ma księgi wieczystej. Trzecia nie ma nic poza umową z upadłą firmą – ci mają najgorzej. Syndyk jest na etapie inwentaryzacji majątku i roszczeń”. Część condoapartamentową ma też 5-gwiazdkowy hotel Aquarius w Kołobrzegu. Taki model też jest spotykany na rynku, gdy w ramach jednej inwestycji działa hotel i część apartamentowa. Taki model prezentuje otwarty latem przez Inpro 5-gwiazdkowy hotel Mikołajki z 78 pokojami oraz 25 luksusowymi apartamentami. I to praktycznie wiekszość działających condohoteli w Polsce. Czyli niewiele.

---

Zdrojowa Invest - największy inwestor

Największy obok Condohotels Group gracz na polskim rynku. Do Zdrojowej Invest należą cztery obiekty condohotelowe, w tym 5-gwiazdkowy Marine Hotel z 231 pokojami wraz z Ultra Marine (45 apartamentów) i 4-gwiazdkowy Sand Hotel ze 147 pokojami w Kołobrzegu oraz aparthotel Cristal Resort Szklarska Poręba z 61 pokojami. W tym roku otwarty zostanie kompleks Boulevard Ustronie Morskie w pierwszej linii brzegowej z 48 apartamentami z zarządzaniem wynajmem oraz kolejny 5-gwiazdkowy condohotel Diune w Kołobrzegu. Ale Zdrojowa Invest to w tej chwili przede wszystkim największy inwestor w polskiej branży hotelarskiej, budujący potężny kompleks hotelarsko-wypoczynkowy m.in. z dwoma 5-gwiazdkowymi hotelami i apartamentami, łącznie na blisko 600 jednostek mieszkalnych. Koszt całej inwestycji, której pierwszy etap w postaci apartamentowca i jednego hotelu oddany ma być do użytku w 2016 roku (a drugi etap do 2020 roku), szacowany jest na ok. 250 mln zł. Zdrojowa Invest od początku we wszystkich swoich inwestycjach oferuje nabywcom 6 -7% gwarantowanej stopy zwrotu od 5 do 15 lat jak w Baltic Park Molo. Zdrojowa Invest założona została przez braci Jana i Szymona Wróblewskich z Kołobrzegu, bazujących na banku ziemi należącym do rodziny. Zaraz po studiach w SGH postanowili wykorzystać swoją wiedzę i aktywa do wprowadzenia na polski rynek nowatorskiego produktu hotelowo-finansowego, dobrze już znanego i sprawdzonego na Zachodzie. Jak i w jakim czasie komercjalizowały się kolejne obiekty Zdrojowej i po ile? – W Sand Hotelu sprzedało się 80% pokoi w ciągu roku od otwarcia sprzedaży. W Marine Hotel jeszcze przed otwarciem hotelu mieliśmy sprzedane 95 proc. pokoi. Sprzedawaliśmy je średnio po ok. 12 tys. zł za mkw., choć były też droższe. Cristal wyprzedaliśmy jeszcze przed otwarciem po 7-11 tys. zł za metr i widzimy duże zainteresowanie kompleksem Baltic Park w Świnoujściu, ale jeszcze nie otworzyliśmy sprzedaży hoteli, natomiast w części apartamentowej sprzedaliśmy już 80%, a pierwsi goście przyjadą latem 2015 roku – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowej Invest. Zdrojowa również musi się teraz mierzyć z wylewem inwestycji condo promujących się na condohotele, a będących w rzeczywistości apartamentami wczasowymi. – Według naszych analiz na rynku jest tak naprawdę maksymalnie kilkanaście condohoteli, włącznie z poważnymi projektami, które mają się otwierać w najbliższym czasie. To są cztery nasze obiekty, trzy Condohotels Group, dwa Qualia Development, Puławska Residence. Do tego segmentu można też zaliczyć Velaves we Władysławowie, Panorama Avangard w Świnoujściu, ostatnio Invite we Wrocławiu, część aparthotelowa w systemie condo istnieje też w Aquariusie w Kołobrzegu, ale jest wydzielona z części hotelowej. Próbuje to robić Diva, otwarty został 5-gwiazdkowy hotel Mikołajki z częścią apartamentów w systemie condo, do tego dewelopera należy też Dom Zdrojowy, otwarto DeSilva by Mikołajki, o część condohotelową rozbudowuje się Nosalowy Dwór w Zakopanem, planowany jest też tam w tym systemie hotel Szklane Domy. I to praktycznie wszystko. Hotel Baltic Plaza Medi SPA w Kołobrzegu miał być według zapowiedzi inwestora condohotelem, ale ostatecznie działa jako zwykły hotel, jest jeszcze kilka innych takich przykładów – mówi Jan Wróblewski. – Jeśli chodzi o kolejne inwestycje w tym segmencie, to są trzy nasze nowe obiekty, jeden Condohotels, dwa-trzy Qualii i kilka niezależnych inwestorów. Czyli niewiele. Jak jest różnica między condohotelem a apartamentami pod wynajem według Zdrojowej? – Condohotele od apartamentów różnią się przede wszystkim usługami. Condohotele to zwykłe hotele z recepcją, gastronomią i konferencjami. Natomiast te różnorakie inwestycje w budynki apartamentowe to jest inny segment rynku . Ale nie przynoszą one takich stóp zwrotu, jeśli w ogóle przynoszą, jak profesjonalnie zarządzane hotele. Jaka jest różnica dla inwestora prywatnego między zakupem pokoju w condohotelu a apartamentu wczasowego pod wynajem, skoro wszyscy oferują podobne stopy zwrotu od 6 do nawet 10%. – Realna stopa zwrotu na tym rynku dla prywatnych nabywców to 6-8% rocznie, już 8,5 jest ryzykowne, a jeżeli ktoś oferuje 10% to wiadomo, że to nierealne. I mówimy o profesjonalnych hotelach, jak więc wygląda ryzyko inwestycyjne w przypadku apartamentów z zarządzaniem wynajmem? Weryfikacja tych deklaracji nastąpi szybko, w ciągu najbliższych kilku lat. Dla wielu tych podmiotów jest to sposób na doraźne rozwiązanie swoich problemów z finansowaniem, ale nie zdają sobie one sprawy, jak jest to skomplikowany biznes i ile wymaga koordynacji wielu elementów: od budowy przez sprzedaż, zarządzanie po, co najważniejsze, realizację obietnic finansowych.

---

Condohotels Group - z Ostródy w Polskę

Największy gracz na polskim rynku condohoteli, obok Zdrojowej Invest. Condohotels Group posiada obecnie trzy obiekty condohotelowe w Ostródzie: 4-gwiazdkowe Platinum z 56 pokojami i Willa Port z 83 pokojami oraz aparthotel Rezydencje Willa Port z 39 apartamentami mieszkalnymi. Obecnie buduje w Ostródzie duży kompleks Plaza by Condohotels z ponad 240 pokojami oraz aquaparkiem i dużą częścią konferencyjną. Kolejną inwestycję planuje w Gdańsku. Docelowo Condohotels chce stworzyć ogólnokrajową sieć condohotelową składającą się z obiektów w dużych miastach i miejscowo [...]