Senackie komisje poparły ustawę regulującą najem krótkoterminowy, pozostawiając prace nad poprawkami na posiedzenie plenarne. Wśród propozycji są łatwiejsze uchwalanie zakazów w spółdzielniach i większy wpływ mieszkańców na wyznaczanie stref bez najmu na doby. IGHP i przedstawiciele profesjonalnych operatorów upominają się natomiast o traktowanie sprzedaży noclegów w mieszkaniach jak działalności gospodarczej. Ministerstwo zapewnia, że przepisów podatkowych nie zmienia.

Posiedzenie połączonych komisji senackich poświęcone ustawie o najmie krótkoterminowym / fot. kadr z transmisji Senatu RP

Przez dwie i pół godziny nad ustawą obradowały połączone senackie komisje: Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej. Formalnie zarekomendowały przyjęcie jej bez poprawek. Nie jest to jednak zakończenia prac nad zmianami. Część propozycji nie miała jeszcze gotowej formy legislacyjnej, a resort sportu i turystyki dopiero podczas posiedzenia poznawał uwagi senackich prawników. Uzgodnione rozwiązania mają zostać zgłoszone na posiedzeniu plenarnym, po czym ponownie trafić do komisji.

To kolejny etap prac nad nowelizacją, którą Sejm uchwalił 8 października głosami 407 posłów. Ustawa przewiduje centralny wykaz obiektów noclegowych, numery identyfikacyjne w ofertach i kary do 50 tys. zł. Ma także dać wspólnotom, spółdzielniom i gminom narzędzia ograniczania najmu krótkoterminowego. W Senacie dyskusja dotyczyła zarówno skuteczności tych narzędzi, jak i warunków konkurowania na rynku noclegowym.

Rejestr obiektów nie rozstrzyga sprawy działalności gospodarczej

Krzysztof Szadurski, reprezentujący Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego, poparł uznanie najmu krótkoterminowego za usługi hotelarskie i działalność gospodarczą, ze związanymi z tym obowiązkami. Przypomniał, że inne usługi wykonywane w mieszkaniach, choćby prawnicze, również wymagają spełnienia zasad prowadzenia biznesu. – To jest jedyne uczciwe podejście również w stosunku do branży hotelarskiej – mówił.

Szadurski wyraźnie zaznaczył przy tym, że przy małej skali możliwa powinna pozostać działalność nierejestrowana. Po przekroczeniu właściwego progu i spełnieniu ustawowych przesłanek wynajmujący powinien podlegać takim samym regułom jak przedsiębiorcy w innych branżach.

Podobny postulat przedstawił Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego. Jego zdaniem bez zmian podatkowych nowy wykaz będzie przede wszystkim rejestrował szarą strefę, zamiast ją likwidować. Domagał się wyłączenia usług najmu krótkoterminowego z możliwości rozliczania ich jako najmu prywatnego. Zwracał uwagę na różnice w obciążeniach osób działających w tej formule i profesjonalnych firm.

O sytuację osób wynajmujących okazjonalnie pytał wcześniej senator Adam Szejnfeld. Chciał wiedzieć, czy nowe przepisy nie zmuszą do rejestrowania firmy tych, którzy jedynie dorabiają, udostępniając wolne mieszkanie.

– Absolutnie nie dotykamy rozwiązań podatkowych – odpowiedział wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys.

Minister odwołał się do obowiązujących zasad działalności nierejestrowanej. Nie przedstawił jednak rozwiązania odpowiadającego na podnoszony przez Żurawskiego problem rozliczania usług noclegowych jako najmu prywatnego. Pytanie o możliwość drobnej działalności bez rejestracji firmy nie wyczerpuje sporu o zasady opodatkowania regularnej sprzedaży noclegów.

Szadurski wskazał również na konieczność skoordynowania nowych przepisów z uchwaloną już zmianą zasad opłaty miejscowej. Przestrzegał przed sytuacją, w której hotele pobierałyby opłatę, a część konkurencyjnej oferty pozostawała poza jej zakresem z powodu niespójnych definicji. Borys zapewnił, że najem krótkoterminowy ma być objęty opłatą na takich samych warunkach jak hotele.

Spółdzielnie mają dostać narzędzie, z którego będą mogły skorzystać

Senator Anna Górska zapowiedziała poprawkę usuwającą wymóg, by za zakazem świadczenia usług hotelarskich w nieruchomości spółdzielczej głosowało ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych. Wskazywała na spółdzielnie liczące kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy członków, w których zebranie takiej większości jest w praktyce nieosiągalne. – Ten zapis sprawia, że w ogóle danie takiego prawa spółdzielniom mieszkaniowym jest zapisem martwym – oceniła.

Proponuje powrót do ogólnych zasad podejmowania uchwał przez walne zgromadzenie, czyli większością głosów uczestniczących w nim członków. Zastrzeżenia do wysokiego progu podzielali m.in. Wadim Tyszkiewicz i Janusz Gromek. Na ten sam problem zwracaliśmy uwagę w „Hotelarzu” już we wrześniu: wymaganie dotyczy liczby głosów za zakazem, a nie samej frekwencji. Nawet jednomyślność uczestników walnego nie wystarczy, jeśli reprezentują oni niewielką część uprawnionych.

Borys bronił rozwiązania przyjętego przez rząd i Sejm. Przyznał, że próg jest bardzo wysoki, ale argumentował, że decyzji tak mocno ingerującej w sposób korzystania z własności nie powinna podejmować niewielka grupa członków w imieniu całej spółdzielni.

Górska zapowiedziała też drugą zmianę. Chce, aby z inicjatywą ustanowienia gminnej strefy bez najmu krótkoterminowego mogli występować radni oraz mieszkańcy korzystający z obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. W wersji przyjętej przez Sejm procedurę może uruchomić wyłącznie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. O ustanowieniu strefy decydowałaby nadal rada gminy.

Za wzmocnieniem uprawnień mieszkańców opowiedziało się stowarzyszenie Miasto Jest Nasze. Jego przedstawiciel ostrzegał, że utrzymanie trudnego do osiągnięcia progu w spółdzielniach może sprzyjać przenoszeniu do nich najmu z budynków wspólnot mieszkaniowych. Organizacja postulowała również wcześniejsze uruchomienie prawa do wprowadzania ograniczeń, które w obecnym brzmieniu ustawy ma obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Debata pokazała zarazem, że poparcie dla regulacji nie oznacza zgody na każdy sposób jej stosowania. Tyszkiewicz, popierając zmianę zasad głosowania, domagał się uzasadniania zakazów. – Zakaz tak, ale z uzasadnieniem – mówił, wskazując na ryzyko objęcia nim także działalności, która nie powoduje skarg ani uciążliwości.

Biuro Legislacyjne Senatu przedstawiło 19 uwag. Wśród nich znalazło się pytanie o proporcjonalność uprawnień wspólnot i spółdzielni: proponowany przepis pozwala zakazać usług również wtedy, gdy nie wykazano konkretnych zagrożeń ani naruszeń. Prawnicy zaznaczyli jednocześnie, że ochrona mieszkańców przed hałasem, zakłócaniem porządku i zagrożeniami dla bezpieczeństwa może uzasadniać ograniczenia działalności gospodarczej. Wątpliwości dotyczą zakresu ingerencji i sposobu jej uzasadnienia.

Przedstawiciele właścicieli mieszkań i operatorów przekonywali, że sankcje powinny dotyczyć konkretnych naruszeń. Żurawski postulował m.in. skuteczniejsze dochodzenie odpowiedzialności od uciążliwych gości, czujniki hałasu oraz oparcie sankcji na formalnie potwierdzonych zdarzeniach. – To nie mieszkania są uciążliwe dla sąsiadów, tylko niektórzy goście i to naprawdę niektórzy – mówił.

Unia Metropolii Polskich również zabiegała o precyzyjne podstawy decyzji. Jej przedstawiciel zwracał uwagę, że gminne uchwały ustanawiające strefy będą zaskarżane, dlatego przepisy muszą pozwalać samorządom uzasadnić konieczność i zakres ograniczeń.

Na początku posiedzenia przewodniczący zapytał: „Czy na sali są osoby, które się zawodowo trudnią działalnością lobbyingową?”. Nie odnotował zgłoszeń. W dalszej części głos zabrał m.in. Żurawski, który tydzień wcześniej, podczas debaty „Państwo jako gracz: reguluje, promuje, konkuruje” na Hotel Trends 2026, sam określał się jako lobbysta. Trzeba jednak odróżnić takie określenie swojej roli od ustawowej zawodowej działalności lobbingowej, czyli działalności zarobkowej prowadzonej na rzecz osób trzecich. Samo reprezentowanie organizacji branżowej nie przesądza o posiadaniu tego statusu.

Zakaz może objąć także aparthotel

Przedstawiciel IGHP ponownie zwrócił uwagę, że w ustawowej kategorii „innych obiektów”, w których świadczone są usługi hotelarskie, mieszczą się zarówno lokale wynajmowane na doby, jak i profesjonalne, nieskategoryzowane aparthotele. Te ostatnie mogą być od początku zaprojektowane jako obiekty usługowe, mieć recepcję i personel, a mimo to znaleźć się w granicach strefy wyłączającej ich działalność.

To zastrzeżenie IGHP zgłaszała już podczas prac sejmowych, o czym pisaliśmy po posiedzeniu komisji w połowie września. O sytuacji obiektu decyduje jego status prawny. Sam hotelowy standard i sposób obsługi gości nie zapewniają aparthotelowi takiej samej pozycji jak obiektowi skategoryzowanemu.

Osobny problem dotyczy definicji usługi hotelarskiej, którą ustawa wiąże z pobytem krótszym niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta. Przedstawiciele Warsaw Enterprise Institute i Fundacji Forum Konsumentów wskazywali na możliwe skutki dla prywatnych akademików oraz innych obiektów zamieszkania zbiorowego powstających na terenach usługowych. Obawiają się komplikacji przy inwestycjach łączących dłuższe zakwaterowanie z pobytami turystycznymi. Resort nie podzielił tej oceny, powołując się na wymóg ogólnej dostępności usługi hotelarskiej, ale zapowiedział analizę proponowanych zmian.

IGHP sprzeciwiła się także dokładaniu hotelom obowiązku ujawniania numerów ewidencyjnych i posiadania regulaminów porządkowych w formie wymaganej przez nowelizację. Szadurski ocenił te wymogi jako zbędne. Jednocześnie wskazał na problem znacznie trudniejszy do rozwiązania samym regulaminem: sprawdzanie tożsamości małoletniego gościa i jego relacji z towarzyszącym mu dorosłym w lokalach obsługiwanych bez udziału personelu. Izba ponowiła postulat rejestru gości wzorowanego na chorwackim systemie eVisitor.

Propozycje zmian mają teraz zostać przeanalizowane przez resort i Biuro Legislacyjne. Kolejne planowane posiedzenie Senatu odbędzie się 4–6 listopada. Ustawa nie weszła jeszcze w życie; w przyjętym przez Sejm brzmieniu większość przepisów ma obowiązywać po 14 dniach od ogłoszenia, a uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin do wprowadzania zakazów — od 1 stycznia 2028 r.

„Hotelarz” zwrócił się do Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego i Polskich Hoteli Niezależnych o stanowiska w sprawie zakresu ograniczeń, obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej oraz zasad głosowania w spółdzielniach. Do chwili przygotowania tekstu odpowiedzi nie otrzymaliśmy.