Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają dostać prawo zakazywania najmu krótkoterminowego, ale warunki korzystania z niego budzą coraz większe wątpliwości. W spółdzielniach za zakazem musiałaby zagłosować ponad połowa wszystkich uprawnionych. Prawnicy ostrzegają, że przy niskiej frekwencji na walnych zgromadzeniach nowe uprawnienie może pozostać na papierze.

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają dostać możliwość wprowadzania zakazu najmu krótkoterminowego/fot. Depositphotos

Jak informowaliśmy po posiedzeniu komisji 17 września, projekt uzyskał poparcie połączonych Komisji Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Przed nim pozostają drugie i trzecie czytanie w Sejmie. Ustawa nie została jeszcze uchwalona ani przekazana do Senatu.

Wspólnota musi przegłosować zakaz

Rządowa propozycja pozwala wspólnocie lub spółdzielni uchwalić zakaz świadczenia usług hotelarskich w nieruchomości albo jej części. Nie uzależnia jednak rozpoczęcia takiej działalności od wcześniejszej zgody sąsiadów. To właściciele chcący wprowadzić zakaz musieliby zorganizować głosowanie i zebrać wymaganą większość. Do tego czasu sama niechęć mieszkańców do apartamentów na doby nie blokowałaby ich działalności.

We wspólnocie uchwała zapadałaby co do zasady większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosy można zbierać także indywidualnie, bez zwoływania wszystkich właścicieli na jedno zebranie. Projekt odsyła tu do dotychczasowych zasad podejmowania uchwał, określonych w ustawie o własności lokali.

W spółdzielniach może zabraknąć głosów

Znacznie wyższy próg przewidziano dla spółdzielni. Wymagane byłoby poparcie ponad 50 proc. wszystkich osób uprawnionych do głosowania. To wymóg dotyczący liczby głosów „za”, a nie samej frekwencji. W spółdzielni z 2 tys. uprawnionych potrzeba byłoby przynajmniej 1001 głosów za zakazem, nawet gdyby problem dotyczył jednego budynku.

Na tę przeszkodę zwracają uwagę prawnicy cytowani przez „Dziennik Gazetę Prawną”. Piotr Pałka wskazuje, że projekt nie pozwala spółdzielni obniżyć progu w statucie. Łukasz Zaprawa, radca prawny związany z Unią Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce i warszawską RSM „Praga”, ocenia, że zebranie wymaganej frekwencji będzie w praktyce niewykonalne.

– Daje wrażenie, że coś zostało zmienione i problem rozwiązany, podczas gdy w rzeczywistości niewiele się zmieni – mówi Zaprawa o rządowej propozycji w rozmowie z DPG.

Ograniczenie dotyczy także inicjatywy samorządów. Strefę wyłączającą taką działalność rada gminy mogłaby ustanowić wyłącznie na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sama większość radnych opowiadających się za ograniczeniami nie wystarczyłaby więc do uruchomienia tej procedury. Rząd uzasadnia lokalny charakter decyzji różną skalą problemów w poszczególnych miejscowościach oraz potrzebą ochrony bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Komercyjny najem na Airbnb

W dyskusji o tym, czyje interesy obejmą nowe przepisy, warto przyjrzeć się strukturze rynku. Opublikowany w marcu raport Inside Airbnb „The Threat of Short-Term Rentals to Housing”, oparty na danych zebranych od października do grudnia 2025 r., wykazał w Polsce 59,6 tys. ofert na Airbnb. Aż 86,4 proc. dotyczyło całych mieszkań lub domów, a 79,6 proc. wszystkich ofert było obsługiwanych przez gospodarzy mających więcej niż jedno ogłoszenie. Globalnie ten drugi udział wynosił 62,9 proc.

Autorzy zaliczają gospodarzy z wieloma ofertami do komercyjnego segmentu platformy. W Polsce odpowiadają oni za wyraźnie większą część oferty niż przeciętnie na świecie. Raport opisuje jednak zarządzanie ogłoszeniami, nie własność mieszkań: operator może obsługiwać lokale wielu indywidualnych właścicieli. Zestawienie obejmuje wyłącznie Airbnb.

W rządowej autopoprawce prawo wspólnot, spółdzielni i gmin do wprowadzania zakazów przewidziano dopiero od 1 stycznia 2028 r. Po podjęciu uchwały wspólnoty lub spółdzielni przedsiębiorca miałby jeszcze sześć miesięcy na zakończenie działalności.