Wielu hotelarzy odrobiło niesamowitą lekcję w zakresie optymalizacji kosztów

Rozmowa z Dorotą Malinowską i Jackiem Koziołem, partnerami w firmie consultingowej Pro Value

Doradcy hotelarscy stanowią swego rodzaju soczewkę, skupiającą to, co dzieje się na rynku. Rok temu podczas majowej konferencji Hotel Investment Trends Poland & CEE w panelu doradców zatytułowanym „Prawda o rynku” rozmawialiśmy o tym, że paradoksalnie – czy nie – czasy pandemii wcale nie były dla nich najgorsze, bo dokańczano jeszcze rozpoczęte wcześniej projekty, było dużo wycen w związku z licznymi restrukturyzacjami finansowania, wymaganymi przez banki, aby ocenić aktualną wartość hotelu itp. Natomiast gorzej zaczęło być od 2022 r., gdy pandemia się już kończyła, a najgorzej już po niej, w 2023 r., gdy stare projekty się pokończyły, a nie pojawiały się nowe zlecenia pełnych analiz opłacalności i biznesplanów, bo po pierwsze – banki wstrzymały finansowanie sektora czy też inaczej – to finansowanie było bardzo drogie, po drugie – koszty budowy drastycznie rosły i były nieprzewidywalne, po trzecie – popyt też był nieprzewidywalny. Dlatego chciałem zacząć od tego, jak wygląda początek tego roku z perspektywy doradców hotelarskich – tak samo jak rok 2023 r.? Bo to jest też pytanie, czy coś się zmienia na rynku inwestycji hotelowych w Polsce.

Jacek Kozioł: Z naszej perspektywy aktywność inwestorów na rynku hotelowym jest zbliżona do tej z ubiegłego roku, czyli zdecydowanie niższa w porównaniu z okresem 2015-2019 r., i sprowadza się głównie do finalizacji projektów rozpoczętych jeszcze przed pandemią. W przypadku naszej firmy dominują procesy negocjacji umów najmu z sieciami hotelowymi, uczestniczymy również w procesach sprzedaży nieruchomości hotelowych i pozyskania finansowania. Niektórzy inwestorzy hotelowi dodatkowo poszerzyli swoje spektrum działania na dwa segmenty cieszące się dużą popularnością w Polsce: prywatne akademiki (PBSA) i instytucjonalny najem mieszkań (PRS), i takie projekty też mamy w naszym portfolio.

Dorota Malinowska: Nowe projekty, nad którymi pracujemy, znajdują się na bardzo wczesnym etapie i analiza (feasibility study) jest raczej przygotowaniem do inwestycji, z której realizacją inwestorzy się nie spieszą, widząc, z jakimi wyzwaniami muszą się mierzyć obecnie. Pojawia się również coraz więcej tematów i zapytań związanych z konwersją istniejących budynków, biur, centrów handlowych na hotel.

Rozkładając sytuację na rynku na czynniki pierwsze: finansowanie bankowe – czy obserwują państwo jakieś zmiany w podejściu banków do sektora hotelowego? W ubiegłym roku sieć Puro Hotels ogłosiła pozyskanie finansowania bankowego na swój będący w trakcie budowy projekt w Warszawie, sieć Q Hotel pozyskała finansowanie na swój projekt w Sopocie, obydwa od konsorcjów Pekao SA – Santander, a Nickel Development na swój kompleks w Grzybowie – od spółdzielczego SGB banku. Czy to może świadczyć o odmrażaniu podejścia banków do inwestycji hotelarskich?

Jacek Kozioł: Nawet w najlepszych czasach dla segmentu hotelowego grono banków finansujących inwestycje hotelowe nie było zbyt liczne. Obecnie lista banków deklarujących otwartość na analizę potencjalnych projektów wydłuża się, a inwestorzy nie słyszą już stanowczego „nie”, ale absolutnie nie oznacza to jednak łatwej drogi do uzyskania finansowania. Na podjęcie rozmów, bez gwarancji sukcesu, mogą liczyć inwestorzy o odpowiednim standingu finansowym, historii z bankiem i z najlepszymi projektami, a to zapewne jeszcze długo się nie zmieni. Kwestią nie mniej ważną od dostępności finansowania jest jego cena.

Takim absolutnym minimum przy próbie pozyskania finansowania bankowego od czasów pandemii było 50 proc. wkładu własnego. Czy z państwa obserwacji wynika, że coś się w tym zakresie zmienia?

Jacek Kozioł: Udział wkładu własnego to jeden z wielu parametrów podlegających uzgodnieniom w procesie negocjacji umowy kredytowej. Z naszych rozmów wynika, że punkt wyjścia to poziom 50 proc. do negocjacji, ale trudno obecnie mówić o jakichś benchmarkach, banki zastr