W tym roku otwieramy trzy obiekty, pracujemy przy czterech kolejnych

Rozmowa z Arturem Kozieją, prezesem Grupy Europlan

Gratulacje z okazji tytułu Człowieka Roku Polskiego Hotelarstwa 2023. Grupa Europlan była zaangażowana w ubiegłym roku w kilka powstających projektów, z których najbardziej spektakularnym był 5-gwiazdkowy Radisson Blu Resort & Conference Center w Ostródzie – największy z otwartych w ubiegłym roku w Polsce. 238 pokoi, aquapark, duże centrum konferencyjnym, pierwszy sieciowy obiekt na Mazurach. Ale to otwarcie nie było proste…

Dziękuję za gratulacje. Rzeczywiście, naszym czołowym osiągnięciem zeszłego roku było otwarcie 1 lutego Radissona Blu, chociaż to też prawda, że był to trudny projekt, a jego przygotowanie zajęło nam dużo więcej czasu, niż zakładaliśmy. Obiekt kupiliśmy w stanie surowym zamkniętym w połowie 2019 r. i chcieliśmy otworzyć go wiosną 2021 r., ale najpierw plany pokrzyżowała nam pandemia. Marzec 2020 r. spowodował perturbacje na rynku hotelowym również, jeśli chodzi o finansowanie projektów. Wszystkie plany były gotowe, rozpoczęliśmy pierwsze prace budowlane, a bank tuż po wybuchu pandemii wstrzymał finansowanie. Mieliśmy więc duży problem przez pierwsze sześć miesięcy, żeby ten projekt kontynuować. Te pół roku było bardzo niebezpiecznym momentem, bo nie wiedzieliśmy po prostu, kiedy ten projekt będziemy mogli dokończyć.

Na szczęście świetne wyniki hoteli resortowych, w tym naszego Lake Hill pod Karpaczem, latem 2020 r. spowodowały, że udało mi się przekonać bank do dalszego finansowania. Z końcem września zostało ono uruchomione i wróciliśmy do realizacji, ale te sześć miesięcy przestoju spowodowało, że potem wpadliśmy w inne problemy, z którymi mierzył się cały rynek inwestycji budowlanych od 2021 r. Mieliśmy do czynienia z dramatycznym wzrostem kosztów budowy spowodowanym efektem pandemii – przerwane łańcuchy dostaw, generalny brak materiałów, skok cen stali itd., itd. W rezultacie właściwie na nowo musieliśmy wybierać wykonawców i podwykonawców niektórych branż, bo ci, którzy wcześniej byli wybrani, już w tych cenach nie mogli zrealizować prac. Musieliśmy jakoś się z tym mierzyć i to spowodowało też zmianę strategii w finansowaniu tej inwestycji. Projekt pierwotnie miał być finansowany kredytem przez bank, ale gdy wzrost kosztów przekroczył już ponad 30 proc., nie był zbyt skory, by go zwiększać. Zastanawialiśmy się, jak ten wzrost kosztów sfinansować, i znaleźliśmy sposób, który wcześniej nie był planowany.

Latem 2021 r. podjęliśmy decyzję, że sprzedajemy go w condo. Projekt na szczęście cieszył się dużą popularnością, byliśmy bardzo ciekawym obiektem, który nabywcy z Warszawy mogli potraktować jako inwestycję, a jednocześnie second home na Mazurach, bo zaoferowaliśmy 21 dni pobytów właścicielskich w niedalekiej odległości od stolicy, około dwóch godzin jazdy samochodem. Bo lokalizacja tego obiektu jest perfekcyjna – między dwiema najbogatszymi aglomeracjami Polski, czyli warszawską i trójmiejską, skąd jest nieco ponad godzina drogi. Dlatego też udało nam się przekonać wiele osób z tych dwóch aglomeracji do zakupu. Były miesiące, gdy sprzedawaliśmy po 14-15 pokoi miesięcznie, co było rekordem w historii naszych projektów w condo.

To pozwoliło nam osiągnąć płynność i dopiąć cały projekt z jego podwyższonym kosztem realizacji. Końcówka też była trudna, bo odbywała się już po wybuchu wojny w Ukrainie, co przetrzebiło wiele ekip budowlanych i w ogóle wyzwaniem było utrzymanie załóg na budowie, zanim polskie firmy jakoś się przeorganizowały, co trochę zajęło. Suma sumarum był to bardzo trudny proces od pandemii, przez dramatyczny wzrost kosztów, po wojnę, ale w końcu udało nam się doprowadzić do końca ten sam w sobie też bardzo skomplikowany i ogromny projekt z 23 tys. m kw. powierzchni użytkowej, która oprócz typowej funkcji hotelowej ma aquapark, ma też centrum konferencyjne z wielką salą audytoryjną. Więc skomplikowanie samego projektu nastręczało już wielu problemów do rozwiązania, a do tego odbywało się to w najtrudniejszych warunkach inwestycyjnych w historii, a szczególnie dla budowania hoteli. Udało się nam go otworzyć 1 lutego, akurat na ferie m.in. w woj. mazowieckim, i od razu pozyskać bardzo dużą liczbę klientów indywidualnych, dzięki wszystkim oferowanym atrakcjom.

Aczkolwiek spowodowało to problemy z ich obsługą.

To prawda. To zawsze jest miecz obosieczny, z jednej strony mieliśmy sukces frekwencyjny na samym początku i można się było tylko cieszyć, że od razu zrealizowaliśmy obłożenie powyżej 65 proc. w pierwszym miesiącu. Ale z drugiej strony przy każdym otwarciu potrzebny jest pewien okres rozbiegowy, którego nam tutaj zabrakło, bo stwierdziliśmy, że chcemy ruszyć na ferie, jest to tak ważny moment, że się otwieramy. I pierwsze tygodnie były trudne dla personelu, dla technicznego funkcjonowania hotelu, bo co innego, gdy obiekt stoi i jest stopniowo uruchamiamy, a co innego – gdy przy tak wielkim obłożeniu wszystkie funkcje muszą działać jednocześnie od pierwszego dnia. Dlatego rzeczywiście było sporo wpadek, było też trochę niezadowolonych gości, których staraliśmy się w jakiś sposób obłaskawić, np. ponownym zaproszeniem po znaczących zniżkach itp. Reagowaliśmy na bieżąco. Ale i tak jestem zadowolony, że wystartowaliśmy w tym terminie, bo zawsze jest tak, że jak się nie powie, że jest jakaś konkretna data, to potem może się to cały czas przesuwać, a osoby pracujące nad projektem mają tendencję przesuwania tego terminu, aż wszystko będzie dopracowane w najdrobniejszych szczegółach. Ale trochę uparłem się na tę datę i nie żałuję tego. Mieliśmy też jednak już dość długi okres pre-openingowy, jeśli chodzi o sprzedaż i marketing obiektu do klienta MICE-owego, bo jego szefowa pracowała już na pół roku przed otwarciem. Szybko skompletowaliśmy zespół, który prowadził bardzo intensywny marketing sprzedażowy w sektorze MICE, co dało nam z kolei bardzo dobre wyniki od razu od marca, gdy mieliśmy już bardzo dużą liczbę imprez korporacyjnych. Co było też oczywiście efektem tego, że jest to nowy obiekt z tak dużymi możliwościami i dogodnym dojazdem praktycznie z całej Polski, nie tylko z Warszawy i Gdańska. Więc staliśmy się bardzo ciekawym miejscem na MICE-owej mapie Polski. I zdołaliśmy zgromadzić odpowiednią liczbę imprez, które zapewniły nam wysoki poziom obłożenia i przychodów w pierwszym okresie do wakacji, kiedy znowu mogliśmy liczyć na gości indywidualnych, bo jest to kompleks bardzo atrakcyjny dla rodzin z jego wszystkimi różnorodnymi atrakcjami. Więc popytowo jestem zadowolony z tych pierwszych miesięcy, oczywiście obiekt tego typu wiąże się z dużym skomplikowaniem w działalności po stronie kosztowej i to jest obecnie głównym wyzwaniem – energia elektryczna, której ceny wzrosły w tym okresie niebotycznie, więc musieliśmy aktywnie zarządzać tą pozycją kosztową, wręcz renego