Rola niezależnych operatorów hotelowych TPO będzie rosła

Korzystanie z usług niezależnych operatorów zewnętrznych (TPO – Third-Party Operators) do prowadzenia hoteli będzie coraz częstsze wśród inwestorów i właścicieli, bo odzwierciedla to potrzebę większej elastyczności rynku, związaną m.in. ze wzrostem popularności modelu franczyzowego i coraz większą liczbą marek tworzonych przez sieci – wynika z raportu „The Rise of Third-Party Hotel Operators in Europe”, przygotowanego przez międzynarodową firmę doradczą HVS.

Generalnie są dwa typy firm zarządzających hotelami.

• OPERATORZY MARKI (sieciowi). W tym przypadku operatorem hotelu jest spółka należąca do sieci, z którą podpisuje się umowę franczyzową na markę. Czyli poza franczyzą podpisywana jest też z siecią oddzielna umowa na zarządzanie przez jej podmiot. Często przy markach najwyżej pozycjonowanych czy też w przypadku dużych hoteli położonych w centrach miast umowa o zarządzanie jest wymagana przez sieć.

• OPERATORZY ZEWNĘTRZNI (niezależni, czyli Third-Party Operators). Nie są powiązani ani z właścicielem hotelu, ani z właścicielem marki franczyzowej (w Wielkiej Brytanii często nazywani są operatorami White Label). Ten model biznesowy, który pojawił się w USA, zyskał w ostatnich latach znaczną popularność w Europie. W przypadku TPO inwestorzy mogą pozyskać markę na podstawie umowy licencyjnej zawartej między operatorem a siecią. Większe firmy operatorskie obsługują szeroką gamę marek hotelowych różnych sieci. Raport zwraca uwagę na bardziej elastyczne umowy i często korzystniejsze warunki, jakie oferują TPO, w tym krótsze umowy niż w przypadku operatorów sieciowych. Również warunki wypowiedzenia umowy mogą być bardziej przyjazne dla właściciela i mniej kosztowne, co poprawia płynność aktywów. Dodatkowo, będąc też bardziej obiektywni, operatorzy niezależni mogą wybierać programy marki, w których chcą uczestniczyć, na podstawie analizy poszczególnych obiektów.

– Podstawowym celem sieci jest sukces jej marki, a to może czasami kolidować z interesami właścicieli. Popularność zewnętrznych operatorów wynika po części ze zbieżności interesów, szczególnie w odniesieniu do wartości aktywów i ich rentowności – ocenia współautor raportu, Jon Critchley, dyrektor HVS Hodges Ward Elliott, działu usług maklerskich i inwestycyjnych HVS London.

Rozwój operatorów zewnętrznych napędzany rozwojem franczyzy

W ciągu ostatnich dwóch dekad większość sieci odeszła od operacyjnego zarządzania hotelami, żeby skupić się na rozwoju swoich marek oraz ich dystrybucji wśród inwestorów i budowaniu rozpoznawalności wśród gości. Doprowadziło to do wzrostu liczby umów franczyzowych, na podstawie których inwestorzy mogą korzystać z nazwy marki, własności intelektualnej, systemu rezerwacji i narzędzi wsparcia operacyjnego w zamian za opłaty franczyzowe. Ten zwrot w kierunku modeli franczyzowych przez główne marki przyczynił się do wzrostu liczby niezależnych operatorów hotelowych. W USA większość hoteli franczyzowych od segmentu midscale wzwyż jest zarządzana przez operatorów zewnętrznych. Firma Aimbridge Hospitality zarządza ponad 1,5 tys. hoteli, czyli ma ich więcej w swoim portfolio niż jakakolwiek sieć hotelowa. To pokazuje rozmiar i potencjał modelu TPO. Autorzy raportu są zdania, że rynki europejskie będą również podążały w tym kierunku, a korzystanie z usług operatorów niezależnych będzie coraz popularniejsze wśród inwestorów. Wzrost liczby umów z podmiotami zewnętrznymi odzwierciedla też rosnące pragnienie elastyczności ze strony właścicieli i uznanie, że TPO mogą generować wyższe zyski oraz być bardziej dostosowani do celów właściciela. Oto krótki przegląd zalet takiego rozwiązania.

Okres trwania umowy

Rosnąca konkurencja pomiędzy coraz większą liczbą operatorów zewnętrznych przekłada się na to, że wielu z nich jest skłonnych oferować króts