Dola i niedola inwestora

Rozmowa z Piotrem Syską,
właścicielem firmy Alutechnika,
produkującej m.in. rolety, który w marcu uruchomił pierwszy 5-gwiazdkowy hotel w woj. świętokrzyskim Odyssey ClubHotel Wellness & SPA w Dąbrowie k. Kielc.


 

HOTELARZ: Jak stał się Pan inwestorem w branży hotelarskiej?

Początkowo myślałem o stworzeniu dużego obiektu Day SPA, w którym znalazłaby się część basenowa, sauny, łaźnie, gabinety odnowy biologicznej i sala ćwiczeń. Przy tym miała funkcjonować restauracja. Takie pomysły przychodziły mi do głowy w 2003 roku, i wtedy też rozpocząłem pierwsze działania w tym kierunku. Miałem w tamtym czasie działkę w Kielcach, przeznaczoną według planu zagospodarowania przestrzennego na działalność związaną z kulturą fizyczną i sportem i na niej chciałem to zbudować. To były początki funduszy unijnych, PARP organizował różnego rodzaju dotacje, ale w tamtych czasach wartość tych dotacji była niewielka. Po wstępnym konkursie na wykonanie koncepcji architektonicznej takiego obiektu i wykonaniu kosztorysu okazało się, że inwestycja przerasta moje możliwości finansowe. W międzyczasie zmieniło się przeznaczenie działki, plany zagospodarowania przestrzennego przestały obowiązywać dzięki czemu otworzyły się możliwości budowy obiektów o innym przeznaczeniu.

 

W końcu wybudowałem tam w 2006 roku 24 domy o zabudowie szeregowej, co pozwoliło mi zebrać gotówkę na tę inwestycję. Przez dwa lata szukałem działki po całej Polsce − w Karpaczu, Kudowie, Międzyzdrojach, Szczawnicy, wszędzie gdzie się coś pojawiło, aż w końcu zawiedziony małą atrakcyjnością oferowanych nieruchomości i zmęczony podróżami doszliśmy z żoną do wniosku, że Góry Świętokrzyskie podobają nam się najbardziej. Zawsze istnieją jakieś obawy, strach przed nieznanym, nie wiadomo czego się spodziewać na obcym terenie, a tu łatwiej sobie poradzić, jak pojawi się jakiś problem z wodociągami, energetyką, coś z gminą. Inwestując 500 km dalej nie wiemy, jakie jest nastawienie do inwestora z zewnątrz… W końcu w 2008 roku kupiłem działkę na zboczu góry pod Kielcami.

 

Dlaczego chciał Pan zrobić akurat Day SPA?

Trochę na zasadzie, jak lubisz jeść to zostań kucharzem. Ja chciałbym cały czas korzystać z tego typu usług, bo czuję potrzebę bycia na basenie, w saunie, lubię ćwiczenia typu tai-chi, yoga i mistykę z tym związaną. Uważam, że to inny, ciekawszy sposób wypoczynku. A w tamtych czasach, w 2003 roku, tego nie było w Kielcach, kluby fitness były w powijakach, a o Day SPA nikt chyba nawet nie słyszał. Gabinety kosmetyczne? Niewiele. Więc widząc lukę rynkową, bo za granicą SPA było już popularne, spodziewałem się, że ten sposób wypoczynku będzie miał przyszłość i u nas.

 



Uważał Pan, że rynek kielecki wykreowałby popyt na Day SPA?

Tak wtedy szacowałem, ale chyba bym się przeliczył. Dopiero ostatnio zaczęło to zyskiwać popularność. Ale też czasy się też zmieniły. Klubów fitness powstało wiele, gabinetów kosmetycznych jeszcze więcej, niestety wszystkie mają w nazwie czy reklamach słowo SPA. Czytam hasła: najnowocześniejsze SPA w mieście, a to są raptem tylko trzy gabinety zabiegowe, inne SPA zlokalizowano w podziemnej kondygnacji bez okien i światła dziennego, a jedyna woda jaka tam jest to woda, która pływa w małej fontannie napędzanej pompką. Dla takiego obiektu, jak nasz brak standardów i regulacji prawnych określenia SPA jest dużym problemem. My mamy ładne i duże baseny, sauny, łaźnie, wanny SPA, gabinety zabiegowe z kąpielami gdzie idea Sanus Per Aquam jest realizowana. I tu generalnie widzę problem, bo uważam, że jest duży potencjał na taki obiekt jak nasz, tylko że klienci są zagubieni, dla nich SPA kojarzy się z gabinetem kosmetycznym, a nie z takim obiektem jak nasz, w którym można wypocząć w wodzie, wymasować się, wejść do łaźni, sauny czy solanki. Takie SPA chciałem zbudować wiele lat temu. Do tego dosłownie kilka pokoi, na wypadek gdyby klient musiał tu zostać na krótki pobyt np. po zabiegu bardziej inwazyjnym. Mając obawę, że mogę się mylić, postanowiłem skorzystać z doradcy hotelarskiego z Warszawy.

 

I co doradził?

Stwierdził, że taki obiekt, jaki sobie wymyśliłem nie utrzyma się i żebym zrobił część hotelową. To była jednokrotna wizyta na etapie zakupu dziewiczej działki. Zapłaciłem za ten jeden dzień jego pracy tysiąc zł, ale byłem zadowolony, bo to, co ten człowiek mi powiedział, mobilizowało mnie do działania. Miejsce, mówi, rewelacyjne, możliwości regionu są dobre, bo się ro

zwija, jest blisko centrum kraju. Potwierdził moje przypuszczenia, bo kupując działkę miałem nadzieję, że tak właśnie jest. Za jego namową poszerzyłem ofertę o dodatkowe pokoje, łącznie do czterdziestu dwóch jednostek mieszkalnych. Być może w stosunku do części SPA nadal jest za mało. Ale wtedy nie byłby to obiekt klubowy, a ja cały czas miałem ideę stworzenia właśnie takiego obiektu, a nie molocha, bo tutaj musi panować przyjazna, kameralna atmosfera. I tylko mam nadzieję, że to finansowo się sprawdzi. Jesienią 2008 roku podpisałem umowę na wykonanie projektu, a w czerwcu 2009 zacząłem budować.

 

Jak powstał projekt architektoniczny?

Akurat wybrałem się w podróż po Europie i wracając zahaczyłem pod Monachium o Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Spodobała mi się jego architektura. Budynek charakteryzował się m.in. dużymi tarasami i wydawało mi się, że tego typu archit

ektura będzie się idealnie komponować z otoczeniem lasu i świętokrzyskich wzgórz. Naszkicowałem swoją wizję na papierze i przekazałem ją architektom jako załącznik do umowy. W efekcie pracy projektantów architektura hotelu Odyssey jest w pełni odzwierciedleniem mojej wizji.

 

Jak Pan znalazł biuro architektoniczne?

Biuro było mi znane, ponieważ współpracowałem z nim we wcześniejszych realizacjach. Wiedziałem, czego mogę się spodziewać, więc już nie szukałem dalej, bo w Kielcach nie ma architektów, którzy mają doświadczenie w branży hotelarskiej, a to biuro je posiadało. Oczywiście nie obyło się bez typowych problemów w trakcie realizacji, np. z przejściem instalacji wentylacji przez elementy żelbetowych konstrukcji bez ujmy dla powierzchni czy wysokości pomieszczeń. Generalnie z efektu robót jestem zadowolony choć dostrzegam wiele elementów projektu, które − dziś mając obiekt w użytkowaniu − wykonałbym inaczej. Ale miał Pan już przecież doświadczenie w budowaniu.

Inwestor nie jest w stanie wyłapać takich rzeczy na etapie projektu? Inwestor z doświadczeniem hotelowym tak. Dlatego warto znaleźć dwie, trzy osoby, ja już w tej chwili takie znam, ale trochę za późno, które brały udział przy uruchamianiu hotelu: inżyniera, który budował hotel, inspektora nadzoru, który nadzorował taką budowę i managera, który tworzył albo pracował w części zabiegowej. I taka grupa powinna poświęcić trochę czasu na analizę projektu pod każdym kątem. Trzeba też sięgnąć do branżystów w poszczególnych dziedzinach, np. od wentylacji i klimatyzacji w obiekcie, bo wartość instalacji stanowi istotny procent w całości kosztów budowy. Specjalista, projektant, który był moim inspektorem nadzoru w tym zakresie zaoszczędził mi kilkadziesiąt tysięcy zł analizując projekt i na bieżąco wprowadzając zmiany. Dlatego moja rada jest taka: należy zatrudniać inspektora nadzoru już na etapie projektu i najlepiej z uprawnieniami projektanta, bo ci ludzie najlepiej sprawdzą tych, którzy robią projekt. I dziś nie mam zastrzeżeń do działania wentylacji i klimatyzacji. Ale mam do elektryki. Ja z wykształcenia jestem elektrykiem, wiec wydawało mi się, że nie będę miał z tym problemu. Ale brak dokładnej analizy projektu przekłada się na nieekonomiczne jej działanie. Np. włączamy jednym wyłącznikiem wszystkie światła na korytarzach hotelowych, mam dwie części hotelu, ale wyłącznik jest jeden. Klatki schodowe. Można by po 22.00 włączyć oświetlenie nocne, ale nie ma oświetlenia nocnego.

 

Przekroczenia natężenia światła na klatkach jest dwukrotne, bo co się okazało…? Że często biura projektowe, żeby sobie ułatwić pracę, korzystają z dostawców elementów wyposażenia i te firmy za nich projektują. A jaki jest interes firmy robiącej projekt, jeżeli dostarcza również oprawy? Zaprojektować ich jak najwięcej, żeby je potem sprzedać. Więc mam takie miejsca w obiekcie, gdzie mam dwa razy więcej światła niż wymagają tego normy, i mało tego, nie mogę go wyłączyć. Podobnie z projektowaniem nagłośnienia. Kupuję według projektu sprzęt renomowanej firmy, sądząc, że jest przeznaczony do tego typu obiektów, instaluję i… tragedia. Zamiast mieć dobrą jakość, czyli szerokie pasmo przenoszenia częstotliwości od 20 do 20 tys. Hz, to ja mam od 100, w ogóle nie ma niskich częstotliwości, jakość dźwięku fatalna, obsługa za pomocą dwóch potencjometrów powoduje przesterowania i zniekształcenia. Za to mam niepotrzebny mikrofon i wzmacniacze do nadawania komunikatów, ale jakich, to przecież nie jest dworzec autobusowy. Okazuje się, że głośniki nie nadają się do odtwarzania muzyki

 

Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał: Rafał Szubstarski