Ile kosztuje budowa hotelu w 2023 roku

Tekst ten jest po części aktualizacją artykułu „18 miesięcy później…”, który ukazał się jesienią 2021 r. w „ABC inwestycji hotelowych 2021/2022”. Wówczas byliśmy prawie na końcu covidowego rollercoastera i na przełomie lat 2021/2022 rynek powoli zaczął się odradzać. Niektóre banki w rozmowach kuluarowych wskazywały, że „w drugim kwartale, może w trzecim 2022 r. powrócimy do finansowania dobrze przygotowanych projektów hotelowych”. Niestety. W lutym 2022 r. wybuchła wojna w Ukrainie.

Ciągłość tych niekorzystnych zdarzeń trwa już 36 miesięcy, a więc mniej więcej tyle, ile proces budowlany przeciętnego hotelu, otwarcie i pierwszy rok działalności razem wzięte. To działa na wyobraźnię.

Czy tego chcemy, czy nie, niezależnie od tego, czy jesteśmy inwestorem, doradcą czy może wykonawcą lub podwykonawcą hotelu, jesteśmy zmuszeni dostosować się do nowych wymogów i wyzwań tak, aby odnaleźć się w nowych realiach. Tutaj poruszę tylko niektóre aspekty procesu wprowadzania hotelu na rynek w nowej rzeczywistości. Wybrałem te tematy, które mają istotny wpływ na cały projekt.

3 x L

Już na początku pandemii w kwietniu 2020 r. można było zauważyć aktywność oportunistycznych inwestorów zainteresowanych okazyjnym zakupem działających hoteli i gruntów pod hotele. Panował ogólny klimat wyczekiwania na okazje i tzw. defaulty do odkupienia za pół ceny. Minęły trzy lata i okazało się, że nie tylko takich okazji nie było, ale wręcz ceny gruntów pod projekty poszły jeszcze w górę. Niedawno 15 proc. udziału gruntu w kosztach całego projektu było progiem, po którego przekroczeniu wielu odchodziło od stołu.

Dziś dość często można zaobserwować znaczące przekraczanie tego wskaźnika, przede wszystkim w lokalizacjach turystycznych. To właśnie kurorty obecnie stanowią większość nowych inwestycji hotelowych. Dlaczego? Odpowiedź jest dość prosta: brak regularnego finansowania bankowego wywołał zainteresowanie inwestorów systemem condo (i wszelkimi jego odmianami). Jest to także naturalna konsekwencja bardzo dobrych ostatnich wysokich sezonów w turystyce, a rosnący wewnętrzny popyt turystyczny i chęć pozostania w Polsce na wypoczynek owocują. Otwierają się nowe duże obiekty (200, 300 pokoi i więcej), na stałe zmieniając lokalny rynek.

Procentowa dynamika wzrostu cen materiałów
budowlanych rok do roku

Obawę budzi jednak rozmach niektórych projektów i przesadne wyciskanie liczby pokoi kosztem niezbędnego zaplecza i dodatkowych funkcjonalności obiektu. Obciążanie operatora czynszami obliczonymi jako x proc. rocznie od ceny zakupu apartamentu może być destrukcyjne w długim okresie (analizując niektóre projekty, mamy wrażenie, że stanie się to dużo szybciej). Najbliższych kilka lat pokaże, jak te obiekty sobie poradziły z wysoką, wieloletnią ekspozycją kosztową i inflacją. Te dobrze zlokalizowane i dobrze zarządzane hotelowo sobie poradzą.

Gorzej będzie z ogromnymi obiektami, które przesadnie wycisnęły metry sprzedażowe (PUM) niczym cytrynę razem z pestkami. Podsumowując, pamiętajmy, że wiele można zmienić w trakcie budowy, projektowania lub nawet podczas działalności hotelu: ściany można przestawić, kuchnię przenieść, bar dobudować, ale lokalizacji nie zmienimy. Słynna zasada 3 x L była, jest i będzie nieśmiertelna bez względu na covid czy wojnę.

Przed wydaniem pierwszej złotówki na nowy projekt hotelowy warto zatem go przeanalizować z doświadczonym hotelarzem pod kątem tego, czy lokalizacja, którą mamy w głowie, jest dobrym pomysłem. I nie zdziwmy się, jeżeli na tym etapie ktoś racjonalnie skrytykuje nasz pomysł. Większość lokalizacji, które analizujemy jako doradcy, jest raczej nietrafiona.

Koszty budowy? Jakiej budowy?