Zaprojektuj i wybuduj – na czym polega ten model realizacji inwestycji hotelowej

Bogdan Czajkowski, HRCA

Model realizacji inwestycji w systemie „zaprojektuj i wybuduj”, zwanym też czasami „pod klucz” czy D&B (ang. design and build) staje się od kilku lat coraz popularniejszy. Na czym polega? Kiedy warto go stosować w odniesieniu do inwestycji hotelowych takich jak budowa nowego obiektu, przebudowa, modernizacja czy remont? O czym inwestor powinien pamiętać, decydując się na realizację inwestycji w formule D&B? Jakie niesie ona korzyści i jakie ryzyka dla inwestora?

W tradycyjnych modelach, tj. generalnym wykonawstwie i realizacji pakietowej, wykonawca realizuje prace na podstawie dostarczonej przez inwestora szczegółowej dokumentacji projektowej. W modelu „zaprojektuj i wybuduj” zwyczajowo inwestor przekazuje wykonawcy jedynie opis, program, założenia i wytyczne dla obiektu będącego przedmiotem inwestycji. Następnie na podstawie otrzymanej oferty i koncepcji wyłaniany jest generalny wykonawca inwestycji, czasem zwany też generalnym realizatorem, który sporządza dokumentację projektową w zakresie architektury, branż i wnętrz, uzyskuje wymagane pozwolenia, realizuje prace według wykonanego przez siebie projektu, a w końcu często także zamawia i dostarcza wyposażenie niezbędne do funkcjonowania obiektu. Powodzenie inwestycji realizowanej w formule „zaprojektowanej i wybuduj” ze strony inwestora uwarunkowane jest w dużej mierze zdolnością i możliwością przeprowadzenia na wstępnym etapie projektu odpowiedniego przygotowania, przeanalizowania istotnych założeń i specyfiki planowanej inwestycji, opisania jej przedmiotu i zakresu, jak również oczekiwanego standardu, parametrów funkcjonalno- użytkowych oraz innych wymagań i oczekiwań odnoszących się np. do sposobu prowadzenia budowy czy odbioru prac.

Program Funkcjonalno-Użytkowy

W realiach zamówień publicznych wspomniany opis inwestycji stanowi tzw. program funkcjonalno-użytkowy (PFU), który jest dla inwestycji realizowanych w modelu „zaprojektuj i wybuduj” kluczowym dokumentem, przygotowywanym przez zamawiającego w postępowaniach przetargowych prowadzonych na podstawie ustawy – Prawo zamówień publicznych. PFU zawiera założony program i zakres inwestycji, wymagania techniczne oraz ekonomiczne, architektoniczne, materiałowe i funkcjonalne oczekiwania inwestora. Szczegółowe warunki, co powinien zawierać PFU, zostały opisane w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz.U. nr 202, poz. 2072).

Rozporządzenie to mówi, z jakich dokumentów ma się składać PFU, ale nie określa, jakie konkretnie dokumenty mają stanowić podstawę do jego sporządzenia, dając w tym zakresie pełną swobodę jego autorowi. Jeżeli inwestor nie posiada własnych wyspecjalizowanych służb, przygotowanie PFU powinien bezwzględnie zlecić profesjonalistom, np. projektantowi lub doradcy hotelowemu i technicznemu, posiadającym doświadczenie i potwierdzoną wiedzę na temat specyfiki obiektu, którego dotyczy inwestycja, oraz warunków technicznych, jakie powinien spełniać. Daje to inwestorowi dużą szansę, że PFU zostanie właściwie przygotowany i opracowany, a wykonawcy otrzymają niezbędne do przygotowania oferty informacje, założenia, materiały i wymagania. Czasem inwestor zleca przygotowanie PFU podmiotom, które nie potrafią, nie mogą lub z jakichś powodów nie chcą przeprowadzić dokładnej analizy, i przygotowują program pobieżnie, bez koniecznych szczegółów, wymagań i oczekiwań.

Bywa też, że inwestor decyduje się na przygotowanie PFU we własnym zakresie. Stanowi to duże ryzyko, zwłaszcza gdy robi to po raz pierwszy i nie ma ani doświadczenia w definiowaniu optymalnego programu oraz standardu obiektu, ani świadomości zagrożeń związanych z wadliwie bądź pobieżnie opracowanym PFU. Niestety zdarza się też, że inwestor świadomie nie podaje wykonawcom wszystkich szczegółów, posiadanych przez niego informacji, licząc, że w ten sposób dostanie tańsze oferty, co wbrew pozorom wcale nie musi być dla niego korzystne, bo w konsekwencji może otrzymać gorszy produkt lub na późniejszych etapach inwestycji pojawi się konieczność wykonania prac dodatkowych. Jeżeli w PFU zostaną przedstawione wykonawcom niekompletne informacje na temat przedmiotu zamówienia czy wymagań inwestora o charakterze technicznym i funkcjonalnym albo zostaną pominięte konieczne analizy, ekspertyzy czy opinie, to wycena zadania inwestycyjnego przez wykonawcę będzie utrudniona i można spodziewać się, że inwestor otrzyma mocno zróżnicowane oferty.

Niektórzy wykonawcy mogą być przesadnie ostrożni, np. gdy ich doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji podpowiada im zasadność uwzględnienia w wycenie potencjalnych ryzyk. Z kolei inni wykonawcy z powodu niskiej szczegółowości PFU mogą nie wycenić w odpowiedni sposób przedmiotu zamówienia, np. nie uwzględniając części koniecznych prac czy wyposażenia. Zdarza się też, że nawet gdy PFU został przygotowany należycie, to wykonawca, sporządzając jak najtańszą ofertę (czasem w wyniku presji inwestora), udaje, że niektórych zapisów nie zauważył, i liczy, że inwestor związany umową i terminami zgodzi się na późniejszym etapie realizacji na pewne ustępstwa.

Gdy kierując się przede wszystkim niską ceną, inwestor powierza realizację inwestycji takiemu wykonawcy, wc