Buduj, nie buduj, buduj, nie buduj…

To, co się dzieje obecnie w gospodarce, zarówno naszej lokalnej, jak i światowej, budzi ogromne emocje i niepokój zarazem. W tym artykule postaram się przedstawić subiektywne zdanie dotyczące rynku inwestycyjnego w branży hotelowej, podzielone na trzy sytuacje (etapy) inwestycji hotelowej: 1. Planuję budowę hotelu, 2. Jestem w trakcie budowy hotelu, 3. Za chwilę otwieram hotel.

To jubileuszowe wydanie „Hotelarza” jest specjalne i wyjątkowe, zatem warto pokusić się o spostrzeżenia, które za 60 lat przypomną czytelnikowi, w jakich to dziwnych czasach żyli autorzy.

Planuję budowę hotelu

Etap ten daje inwestorowi najwięcej możliwości. Można się jeszcze wycofać w całości i sprzedać projekt „as-is” (w obecnym stanie), można także inwestycję zamrozić i potraktować jako „półkownika” (czyli odłożyć na półkę), no i można też zdecydować o wejściu w projekt pełną parą. Pierwsze dwa rozwiązania nie wymagają szczególnego komentarza, skupmy się za zatem na rozpoczęciu inwestycji. Ale czy dziś warto i czy jest sens? Jakie są ryzyka z tym związane, a jakie szanse? Finansowanie. Polski rynek inwestycji hotelowych jest mocno zdominowany przez projekty realizowane w systemie condo. Jest to związane z całkowitym zablokowaniem systemowego finansowania bankowego dla przedsięwzięć hotelowych. W systemie condo, w zdecydowanej większości ogłaszanych projektów, prace budowlane finansowane są właśnie z wpłat nabywców pokoi hotelowych (choć deweloperzy wolą bardziej prestiżową nazwę dla 25-metrowego lokalu: apartament). W tak przygotowanej inwestycji, z minimalnym wkładem własnym po stronie inwestora, można rozpocząć działania. Dobrze przygotowany projekt, w dobrej lokalizacji i z dobrym operatorem zdecydowanie zmniejsza ryzyko niepowodzenia i potyczek w przyszłości, lecz nie może ich w pełni wykluczyć. I uwaga! Najważniejsze będzie tempo sprzedaży lokali i napływu wpłat od klientów. I tu widzę pierwsze, dość duże ryzyko związane właśnie z tempem sprzedaży, na które wpływa zbyt wiele niezależnych od nas czynników. Istotne spowolnienie może zatem skutkować niebezpieczeństwem braku środków na prowadzenie prac budowlanych, a także roszczenia klientów.

Koszty budowy. Tu można napisać oddzielny tekst na 50 stron. Koszty materiałów budowlanych wystrzeliły do niespotykanych wcześniej poziomów. W efekcie wykonawcy prac budowlanych z tygodnia na tydzień zmieniają wartość prac, które mają przed sobą. Praktycznie wszyscy więksi wykonawcy wprowadzili do swoich umów chroniące zapisy indeksacyjne, które powodują przeniesienie ryzyka związanego z kosztem materiałów na inwestora. Dodatkowo silna presja na wynagrodzenia pracowników firm wykonawczych także utrudnia jakiekolwiek negocjacje. W takim przypadku rozwiązaniem i szansą na znaczne zamrożenie cen może okazać się budownictwo modułowe. W momencie podpisania umowy z taką firmą większość kosztów jest znana. Wynika to z faktu, że dość duża część materiałów jest kontraktowana z chwilą złożenia podpisu. Co więcej, wszystkie te materiały i surowce są najczęściej zamawiane i składowane w halach produkcyjnych należących do firm modułowych. Mamy więc szansę na istotne zamrożenie kosztów budowy i znaczne skrócenie całego procesu. Zaznaczam, że nie każdy hotel można wybudować