Condo i apart w Polsce – główne zasady i cechy wspólne różnych projektów

Autor: Jacek Tokarski

Condo, aparthotele, apartamenty inwestycyjne pod wynajem – różne inwestycje, wiele nazw, ale jeden wspólny mianownik: wielu inwestorów i później właścicieli w jednym projekcie. Czy ta bardzo popularna formuła powoli się wyczerpuje, czy raczej rynek dojrzewa i wręcz wchodzi na wyższy poziom? Formuła drugiej fali inwestycji condo w Polsce jest obecna mniej więcej od 10 lat, a zasady relacji pomiędzy stronami – deweloper, nabywca condo, gość, operator – regulują przede wszystkim odrębne umowy między podmiotami. Model condo nie jest zdefiniowany w Polsce przez przepisy, dlatego poniższy opis opiera się na polskich realiach rynkowych przyjętych zwyczajowo. Nazewnictwo dla tego typu inwestycji wynika głównie z nazw powszechnie używanych i ukształtowanych przez lata budowania oferty przez deweloperów. Natomiast z dziesiątków ofert i projektów wyłania się pewien standard condo w Polsce, który jest generalnie akceptowany przez nabywców i stosowany przez deweloperów. Inwestycje condo – wymagania formalne (Condo) Hotel – obiekt komercyjny spełniający wymagania ustawy w zakresie kategoryzacji. W przypadku budowy w oparciu o MPZP hotele realizuje się na gruntach z przeznaczeniem na usługi turystyczne lub szeroko rozumiane usługi. Z punktu widzenia gości condohotel nie różni się zasadniczo od typowego hotelu. W rzeczywistości condohotel najczęściej wymaga pewnych kompromisów, szczególnie w kurorcie, w zakresie powierzchni wspólnych i usług towarzyszących. W typowym condohotelu sprzedaje się powierzchnię pokoi, dlatego przy sprzedaży zbyt rozbudowane funkcje dodatkowe mogą doprowadzić do straty na etapie deweloperskim (wpływy ze sprzedaży niższe od kosztów realizacji) pomimo często bardzo wysokich cen w przeliczeniu na metr pokoju. W obiektach składających się z kilku faz lub miksu funkcji hotelowej i apartamentowej brak lub znikomy zysk na fazie hotelowej jest niemal wkalkulowany w koszty realizacji całości. Condo – jak kalkulować zysk z inwestycji i zwiększyć jej atrakcyjność Doświadczeni nabywcy condo rozumieją, że w condohotelu nie kupuje się „metrów”, tylko udział w biznesie hotelowym (co prawda formalnie poprzez zakup „metrów kwadratowych” pokoju) i w długoletniej perspektywie potencjalne zwroty zazwyczaj są dla nich najlepsze. Jest to rozwiązanie dla świadomych inwestorów, nastawionych do inwestycji pragmatycznie, biznesowo. Dodatki takie jak pobyty właścicielskie czy podejście sentymentalne typu „za x lat będę mieć swój apartament na zamieszkanie na emeryturę” w tym wariancie występują najrzadziej. Condohotele najczęściej mogą działać w sieci międzynarodowej pod rozpoznawalną marką oraz posiadać formalną [...]