Generalne wykonawstwo czy pakiety – modele realizacji hotel

Autor: Ireneusz Dudek

Pośród licznych wyzwań związanych z prowadzeniem procesu inwestycyjnego budowy hotelu jednym z kluczowych jest wybór modelu realizacji przedsięwzięcia. Decyzja, czy projekt zostanie zrealizowany w formule GW (generalnego wykonawstwa), pakietowej czy „systemem gospodarczym” jest jedną z najważniejszych do podjęcia przez inwestora. Pomijając nawet aspekty związane z obsługą kredytową inwestycji i wymogami banków, zwykle intuicja podpowiada rozwiązania kompleksowe – czyli model generalnego wykonawstwa – które kojarzą się z uzyskaniem pełnego komfortu realizacji procesu budowy, a po jej zakończeniu takiej samej obsługi gwarancyjnej. Budowa z generalnym wykonawcą – w świecie idealnym Komfort ten na etapie budowy ma polegać na przewidywalności od samego początku założonego planu, tzn. terminów realizacji, jakości i budżetu budowy. Inwestorzy oczekują, że po otwarciu hotelu ten model realizacji da im możliwość szybkiego usuwania ewentualnych problemów po jednym telefonie do generalnego wykonawcy. Atutem ma więc być sprawna realizacja budowy przez tylko jeden podmiot, która to budowa po bezproblemowym z punktu widzenia inwestora przebiegu ma zakończyć się przekazaniem kluczy do gotowego obiektu. Wszystko to ma się wydarzyć w ustalonych na początku współpracy: czasie, budżecie i jakości. Po drodze inwestor nie musi angażować się w koordynację prac, zamawiać materiałów, zatrudniać wykonawców itd. Przyjmuje jedynie raporty od generalnego wykonawcy potwierdzające zgodną z planem realizację jego inwestycji. Po jej zakończeniu zaś wprowadzają się goście i zaczyna się faza zwrotu inwestycji z użyciem 100 proc. potencjału, jaki daje wybudowany obiekt. Tak wyglądać powinna w skrócie ta formuła i jej zalety wpływające na komfort oraz poczucie bezpieczeństwa inwestora. Osadzona równolegle w realiach uzgodnionych z podmiotem finansującym inwestycję, ponieważ banki, szukając bezpieczeństwa inwestowania swoich pieniędzy, również są zwolennikami formuły GW. Analiza ryzyk prowadzi bowiem do wniosków, że formuła ta realizuje obrane na początku procesu inwestycyjnego cele w sposób mniej obarczony tym ryzykiem. Tak wygląda idealny świat, jednak rzeczywistość pisze różne scenariusze. Życie pisze różne scenariusze, fundamentem jest dokumentacja projektowa Nie chcę powiedzieć, że ten opisany model nie jest możliwy do zrealizowania. Bez wątpienia jest. Jednak, aby się ziścił, należy wprowadzić w życie konieczne warunki towarzyszące, bez których osiągnięcie zakładanych celów nie jest możliwe w ogóle lub nie jest możliwe bez poważnych turbulencji w trakcie trwania budowy. Przede wszystkim, aby mówić o osiąganiu przewidywalnych od początku celów, należy położyć ogromny nacisk – jak to na budowie – na jakość fundamentu, którym w tym przypadku jest dokumentacja projektowa. Jakość oznacza w tym przypadku kompletność, koordynację międzybranżową, ilość i wartość zawartych w niej informacji niezbędnych do określenia przedmiotu realizacji, co zawęża pola późniejszych nieporozumień na polu interpretacji tego, na co strony (inwestor i generalny wykonawca) w istocie się umówiły. Nierzadko bowiem w trakcie budowy okazuje się, że każda z nich inaczej rozumie cel, czyli przedmiot zawartej umowy, lub drogę dojścia do niego. Samo zaś nazwanie celu, a ściślej mówiąc precyzja w tym względzie, jest istotnym elementem efektywnej współp [...]