Projekt Hotel #3 Condo – finansowanie

Autor: Rafał Abramczyk

Skąd taka popularność condo w ostatnim czasie? Nie będę krytykował ani też chwalił systemu condo – to pozostawiam do indywidualnej oceny. Skupię się na szansach i zagrożeniach tego systemu, jego silnych i słabych stronach, a także możliwościach, jakie przynosi taka forma finansowania obiektu hotelowego Wybrałem kilka najistotniejszych elementów, na które warto zwrócić uwagę. Gdybyśmy bowiem chcieli ten rynek opisać szczegółowo, prawdopodobnie zabrakłoby miejsca w „Hotelarzu”, a i tak podczas czytania ostatniego zdania wiele elementów byłoby już nieaktualnych. Dlaczego? System condo przechodzi kolejną, bardzo dynamiczną metamorfozę wynikającą z dostosowania się do popytu w całym sektorze nieruchomości. Tak, w całym, gdyż nie można mówić o systemie condo bez oderwania od rynku nieruchomości jako całości – zarówno mieszkaniowych, komercyjnych, jak i wypoczynkowych. Z czego zatem wynika tak duża popularność projektów w systemie condo w ostatnim czasie? Przyczyn jest kilka. 1. Wstrzymane finansowanie branży przez banki Po dwóch latach ograniczonego funkcjonowania branży hotelarskiej duże banki komercyjne, które przed 2020 r. wręcz systemowo finansowały hotele, co do zasady nie angażują się kapitałowo w nowe projekty. Skupiają się głównie na potrzebach płynnościowych tych hoteli, które zostały uruchomione jeszcze przed okresem ograniczonego działania. Ta decyzja praktycznie uziemiła nowe inwestycje hotelowe w dużych miastach, a także te o profilu biznesowym. W Warszawie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu czy Trójmieście – z małymi wyjątkami – nie ruszają wcześniej zapowiadane budowy, nawet te bardzo dobrze przygotowane, posiadające ostateczne PnB (pozwolenie na budowę) i ze skompletowanym hotelowym zespołem zarządzającym budową. Jako branża trochę jesteśmy ofiarami własnego sukcesu ostatnich lat sprzed pandemii, kiedy to w Polsce powstało dużo świetnych i dobrze zapowiadających się hoteli. Niestety hotele te nie zdążyły na dobre osiągnąć ustabilizowanych parametrów operacyjnych, czego skutkiem są duże problemy w obsłudze zadłużenia bankowego. Renegocjacje parametrów finansowania, przesuwanie spłat balonowych, nierzadko restrukturyzacja zadłużenia spowodowały, że banki ogłosiły ban na całą branżę. Mam nadzieję, że jeszcze w pierwszym półroczu tego roku ta polityka zostanie choć częściowo zliberalizowana, gdyż w poczekalni są bardzo dobrze przygotowane projekty, a dalsze zwlekanie nikomu nie służy. Brak możliwości finansowania przez banki spowodował, że inwestorzy zaczęli szukać alternatywy finansowania projektów. System condo okazał się tu rozwiązaniem wręcz uszytym na miarę: nie jest to mieszkaniówka, a więc jest natychmiastowy dostęp do gotówki pochodzącej z wpłat od nabywców (brak MRP – mieszkaniowego rachunku powierniczego), brak procedur bankowych niezbędnych do uzyskania finansowania, brak monitora bankowego, brak kowenantów niezbędnych do utrzymania, nawet biznesplan nie jest konieczny, wystarczy Excel i kilka formuł. Same zalety, prawda? Prawie same. Niestety dość łatwo poddać się pokusie przesadnie optymistycznej oceny własnych możliwości, a także uzyskania wysokich cen przy wysokim obłożeniu. Warto wspomnieć także, że niektórzy „doświadczeni deweloperzy” wręcz zapomnieli o kosztach operacyjnej działalności takiego obiektu. I to nie jest żart. 2. „Bardzo dobre” dane hoteli turystycznych Pozornie bardzo dobre. Rzeczywiście, na tle miejskich hoteli biznesowych dane te są dobre. Ale gdy przeanalizujemy je w szerszym okresie, to okaże się, że nie jest aż tak kolorowo. Daleko nam do danych sprzed 2020 r. w ujęciu rocznym. Deweloperzy wykorzystują te dane do pokazania przewagi lokalizacji turystycznych nad miejskimi i teoretycznie ma to sens, ale tylko krótkoterminowo. W materiałach marketingowych inwestycji można znaleźć naprawdę wysokie prognozy poziomów obłożenia i rewelacyjne średnie ceny. Co więcej, dość często wyliczenia i kalkulacje są przedstawiane na bazie danych właśnie sprzed okresu ograniczeń wynikających z COVID-19. Czy to dobrze? Raczej niekoniecznie. Kilka ostatnich zachwiań rynkowych pokaza [...]