(Condo) Boom inwestycyjny w górach i nad morzem

Autor: Rafał Szubstarski

Polskie regiony turystyczne, choć od zawsze – z definicji – cieszyły się dużą popularnością wśród gości, to jednak mniejszą wśród inwestorów hotelarskich, a jeśli już to głównie wśród przedsiębiorców wywodzących się z tamtych rynków. Wynikało to przede wszystkim z – wpisanej w ich istotę – sezonowości, która powodowała, że wprawdzie w okresie szczytu można było dyktować niemal dowolne ceny, dzięki maksymalnym obłożeniom, ale w pozostałych okresach wyzwaniem było wyjść na zero. Jednak jeszcze przed pandemią to podejście zaczynało się zmieniać, a pandemia radykalnie przyspieszyła to zjawisko, gdy okazało się, że rynki miejskie są bardziej niepewne niż turystyczne. Drugim czynnikiem był wzrost popularności systemu condo, w którym realizowana jest przeważająca większość tych inwestycji. A że gospodarczym efektem pandemii (i praktycznie zerowego oprocentowania lokat w bankach przy rosnącej inflacji) okazał się rozkwit rynku nieruchomości, skorzystał z tego też rynek nieruchomości wakacyjnych, napędzany przez klientów – tak osoby prywatne, jak i przez przedsiębiorców – którzy chcą ulokować swoje oszczędności w inwestycjach przynoszących, według deklaracji większości deweloperów, 7 – 8 proc. roczne „pewnego” zysku. W Karkonoszach, z Karpaczem i Szklarską Porębą, jeszcze do niedawna nie było wielu inwestycji stricte hotelowych. Teraz powstaje ich kilkanaście, w tym pod międzynarodowymi markami jak Mövenpick, MGallery, Mercure, Holiday Inn czy Hôtels & Préférence, choć wcześniej globalne sieci bardzo sceptycznie podchodziły do inwestycji w regionach turystycznych, a jeszcze bardziej do inwestycji condo. Jak dotąd jedynym hotelem pod międzynarodowym brandem jest tam postorbisowski Skalny z lat 70., który potem wprowadzony został pod markę Mercure. W Karpatach zainteresowanie inwestorów zaczęły wzbudzać już nie tylko Zakopane, ale też Szczyrk (gdzie planowane są trzy sieciowe hotele), Wisła (w ciągu ostatniego 1,5 roku na rynek weszło 700 pokoi i apartamentów, a w planach jest kolejnych kilkaset), Krynica-Zdrój, Istebna czy Muszyna. Na morzem akurat inwestycje hotelarskie wprowadzane były na rynek dość regularnie od wielu lat, a ostatnio także pod markami globalnymi jak Hilton, Radisson Blu, Radisson, Royal Tulip (wszystkie w inwestycjach Zdrojowej Invest), wcześniej Golden Tulip czy Hampton by Hilton (a podpisane są też umowy m.in. na Mövenpick i Crowne Plaza). Ale teraz nastąpił prawdziwy wysyp różnego rodzaju kompleksów condo-apart-hotelowych, cżęsto z kilkuset pokojami. Sporo z nich to apartamentowce, które czasami niewiele mają wspólnego z inwestycjami hotelarskimi, poza tym że oferują… najem krótkoterminowy w „apartamentach inwestycyjnych” zarządzanych przez „doświadczonego operatora” (choć jego nazwa zwykle się nie pojawia), a więc na końcu są konkurentem na rynku hotelowym. Ten wysyp podaży (w condo) wspierany jest też z drugiej strony dużym popytem, szczególnie w ostatnim czasie – spowodowanym właśnie przekierowywaniem środków z lokat bankowych, zżeranych przez inflację. W dużej części lokowane są one w mieszkania, które – jak opowiadają agenci nieruchomości – potrafią sprzedawać się w dniu wystawienia oferty, a ludzie kupują je za gotówkę „przyniesioną w reklamówce”. Ma to też swoje przełożenie na wzrost zainteresowania inwestycjami condo. Polacy coraz chętniej inwestują w położone w kurortach apartamenty i condohotele, mimo ich rosnących cen. Firma Condo.pl – spółka prowadząca biura sprzedaży wielu nieruchomości wakacyjnych – w pierwszym półroczu sprzedała 569 apartamentów za łączną sumę ponad 364 mln zł, podczas gdy w całym ub.r. zrealizowała 368 transakcji o łącznej wartości 221 mln, a i tak był to wzrost sprzedaży o ponad 35 proc. w porównaniu z rokiem 2019. Średnia wartość transakcji wynosiła w tym roku 611 tys. zł. Obecnie firma oferuje 24 projekty, a tylko w tym roku wprowadziła do sprzedaży siedem nowych. – Z końcem 2020 r. prognozowaliśmy sprzedaż na poziomie 500 apartamentów rocznie. Po pierwszym kwartale 2021 r. celowaliśmy już w wynik rzędu 1 tys. jednostek na koniec roku, o wartości ponad 650 mln zł. Jeśli obecne trendy się utrzymają, plany zrealizujemy z nawiązką – mówi Artur Wach, współzałożyciel Condo.pl. – W pierwszej połowie roku wprowadziliśmy do sprzedaży Hôtels & Preference w Szklarskiej Porębie, Karkonosze Springs, Piemonte Hotel & Resort w Karpaczu. Obecnie najlepiej sprzedaje się Mercure Hotel Szczyrk. Z ok. 450 lokali jedna piąta znalazła już nabywców po zaledwie trzech miesiącach sprzedaży. Poszerzyliśmy również ofertę o apartamenty w Międzyzdrojach i w pobliżu Pobierowa, czyli Forest oraz Sea Shell w Łukęcinie. Aby uporządkować wiedzę o nowych inwestycjach w regionach turystycznych przedstawiamy te, które najbardziej odpowiadają definicji inwestycji hotelowej, czyli oferują przynajmnie)j dwie z takich funkcji jak całodobowa recepcja, śniadania, restauracja, strefa SPA z gabinetami zabiegowymi, strefa wellness z basenem, część konferencyjna.

SUDETY

Sudety, a konkretnie Karkonosze z Karpaczem i Szklarską Porębą, stały się w ostatnich latach najgorętszym rynkiem inwestycji hotelowych i apartamentowych w polskich górach, wszystkie w systemie condo. Wprawdzie 10 lat temu otwarty został w Karpaczu największy hotel w Polsce – Gołębiewski z 880 pokojami (akurat nie w condo, bo ten inwestor pozostaje właścicielem wybudowanych przez siebie hoteli), ale potem przez kolejne lata nie pojawiały żadne inwestycje, o których wspominalibyśmy na łamach „Hotelarza”, poza otwartym w 2020 r. obiektem Triventi Mountain Residence zarządzanym przez Sun & Snow. Po części zapewne właśnie z powodu uruchomienia Gołębiewskiego. Niewiele też działo się w Szklarskiej Porębie poza otwarciem w 2012 r. przez Zdrojową Invest aparthotelu Cristal Resort z 61 apartamentami (wkrótce ma wejść pod markę Royal Tulip sieci Louvre Hotels Group) i kolejnymi etapami inwestycji Sun & Snow Resorts, gdzie w jednym z budynków otwarty miał zostać hotel pod marką Radisson Blu z 80 pokojami. Ostatecznie w Szklarskiej ruszył Radisson, ale w inwestycji Zdrojowej ze 104 pokojami, rozpoczętej w 2018 r. pod nazwą Forest Ski Hotel & Resort, a otwartej rok temu. Ale na dobre inwestycje (condo)hotelowe w Karkonoszach rozkręciły się wraz z pojawieniem się dwóch inwestorów – Górskich Resortów i Artura Koziei. Górskie Resorty po zakończeniu w 2016 r. ostatniego etapu kompleksu Osada Śnieżka w Łomnicy pod Karpaczem z 72 pokojami hotelowymi i 272 apartamentami w zespole domków, w kolejnych latach uruchomiły trzy duże kompleksy i dwa aparthotele. W połowie 2018 r. – Blue Mountain Resort w Szklarskiej Porębie z 248 apartamentami, aquaparkiem i SPA, pod koniec 2019 r. w tym samym mieście – Platinum Mountain Hotel & Spa ze 148 pokojami i Platinum Apartments z 221 apartamentami w ośmiu budynkach otwieranych sukcesywnie do lipca tego roku, a wcześniej, na początku 2019 r. – kompleks Green Mountain Hotel & Apartments w Karpaczu ze 137 pokojami w 5-gwiazdkowym hotelu i 131 apartamentami w zespole siedmiu budynków. A do tego w Szklarskiej Porębie ta sama sieć otworzyła dwa aparthotele – na początku 2019 r. Five Seasons z 27 apartamentami, a w połowie tego roku Five Seasons Two z 52. Czyli łącznie z Osadą Śnieżką wprowadziła w tym regionie ponad 1,3 tys. pokoi i apartamentów. Artur Kozieja pochodzi z Dolnego Śląska, a jego rodzina od lat 80. związana jest z branżą hotelarską, prowadząc obecnie trzy obiekty, więc gdy sam zdecydował się na inwestycje, jeszcze przed zakupem niedokończonego budynku hotelu Gromada w Krakowie, który potem wprowadził pod markę Metropolo by Golden Tulip, rozpoczął budowę kompleksu Lake Hill w Sosnówce między Jelenią Górą a Karpaczem. W 2019 r. otworzył Lake Hill Resort & Spa ze 171 pokojami, w tym roku Lake Hill Apartments z 89 apartamentami, a w budowie jest kolejna część z 80 apartamentami w zabudowie segmentowej i 20 czteropokojowymi willami. Pod Sosnówką planuje kolejny kompleks – Karkonosze Springs z 268pokojami i apartamentami. Natomiast w Karpaczu 5-gwiazdkowy hotel Sanssouci ze 109 pokojami, działający pod accorowską marką MGallery. Czyli po uruchomieniu wszystkich inwestycji byłoby to blisko 750 pokoi i apartamentów. Ale Karkonosze to nie tylko inwestycje Górskich Resortów, Zdrojowej Invest i Artura Koziei (oraz obiektów zarządzanych przez Sun & Snow). W Szklarskiej Porębie powstają m.in. trzy sieciowe hotele, w Karpaczu kilka kolejnych inwestycji, w pobliskim Świeradowie-Zdroju planowane są trzy hotele (w tym jeden Górskich Resortów), w wiosce Sosnówka Lake Hill nie jest jedynym powstającym kompleksem. Z kolei w Dusznikach- Zdroju położonych w Sudetach Środkowych trwa budowa ponad 350-pokojowego hotelu. Oto więcej szczegółów o nowych inwestycjach, wszystkie bez wyjątku w condo. ŚWIERADÓW-ZDRÓJ ELEMENTS HOTEL & SPA. Kolejna inwestycja Górskich Resortów (w condo) z 291 pokojami w standardzie 4-gwiazdkowym oraz balkonami lub tarasami i łazienkami z wykończeniem marki Villeroy&Boch i Duravit. A do z tego z zespołem basenowym, gabinetami SPA, strefą saun, restauracją. Na bryłę budynku przy stoku narciarskim składają się trzy segmenty rozłożone promieniście wokół wspólnego trzonu. Projekt Q2Studio w Wrocławia. Otwarcie zapowiadane jest na połowę przyszłego roku. ACTIVE SPORT IZERY. 5-gwiazdkowy hotel o powierzchni 11,2 tys. m kw. ze 121 pokojami został zaprojektowany ze szczególnym uwzględnieniem potrzeb triathlonistów. Obiekt wyposażony będzie w rozbudowaną część sportową z profesjonalnym zapleczem treningowym, strefę SPA & wellness z saunami, kriokomorą i gabinetami masażu, a także dwupoziomową restaurację. Przy budowie mają być wykorzystanie materiały lokalne – kamień, łupek, drewno. Projekt KM Rubaszkiewicz. Inwestycja bydgoskiej firmy deweloperskiej Budstol Invest, realizującej m.in. osiedle Active Park w Bydgoszczy. BALTIN WHITE. 5-gwiazdkowy hotel z 79 pokojami i 52 apartamentami zapowiedziany w 2019 r. przez firmę Baltin, która prowadzi już dwa obiekty w Mielenku i Sarbinowie nad morzem. W kompleksie o powierzchni ponad 17,5 tys. m kw. zaplanowano m.in. park wodny z saunarium i basenem zewnętrznym, SPA, fitness, kort do squasha, salę kinową, dużo przestrzeni dla dzieci i garaż podziemny. Projekt Mateusz Tański & Associates Architects. Od czasu ogłoszenia planów dwa lata temu nie pojawiły się żadne nowe informacje o postępach prac. SZKLARSKA PORĘBA MERCURE BERGO HOTEL & RESORT. Hotel ze 140 pokojami, salą konferencyjną, restauracją, strefą SPA & wellness z basenem wewnętrznym i zewnętrznym. Wnętrza zaprojektowane przez Tremend. Inwestorem jest spółka Orkan Real Estate z Warszawy, a operatorem firma PI Management z Krakowa, która podpisała umowę z Accorem na markę Mercury w zeszłym roku (jest też operatorem m.in. powstającego AC by Marriott w Krakowie). Start hotelu zapowiadany jest na przyszły rok. HOLIDAY INN HORIZON HOTEL & RESORT. Kompleks realizowany przez wrocławską firmę budowlaną AKME na 1,5-ha działce łącznie ze 155 apartamentami. W jednym z budynków działał będzie hotel Holiday Inn z 87 pokojami. W kompleksie znajdzie się strefa wellness & SPA z basenem wewnętrznym i zewnętrznym, restauracja, a 0,6 ha działki przeznaczone zostanie na funkcje rekreacyjne. Projekt przygotowało Q2Studio z Wrocławia, a generalnym wykonawcą jest firma PORR. Budowa jest na etapie dochodzenia do stanu surowego otwartego. GRAND HOTEL & SPA HÔTELS & PRÉFÉRENCE. W 2019 r. ogłoszono plany otwarcia 4-gwiazdkowego hotelu pod należącą do sieci Louvre Hotels Group marką Hôtels & Préférence z 267 pokojami w sąsiedztwie stoku narciarskiego Ski Arena Szrenica. Otwarty miał zostać w 2021 r. i wybudowany w technologii modułowej. Budowa nie ruszyła, ale ostatnio ogłoszono nowy termin otwarcia w 2023 r., a powstanie w tradycyjnej technologii. Zaoferuje m.in. centrum konferencyjne na 500 osób, strefę basenową, zjeżdżalnię przy zewnętrznym tarasie oraz garaż podziemny. LINDEN HOTEL & RESORT. 137 pokoi i apartamentów od 26 do 77 m kw. sprzedawane za 14,9 tys. m kw. za metr w nowym pięciokondygnacyjnym  budynku ze strefą SPA i basenem. Połączony będzie z istniejącym już budynkiem historycznego hotelu Lindenhof. Całość stworzyć ma „spójny kompleks w górskim, XIX-wiecznym stylu”. Inwestorem jest Grupa Ptak, a otwarcie zapowiadane jest do końca 2022 r. ZŁOTY HORYZONT RESORT & SPA. – obiekt hotelowy ze 109 pokojami, restauracją z lobby barem, SPA, basenem, saunami, grotą solną oraz jacuzzi wewnętrznym i zewnętrznym. Sprzedaż apartamentów prowadzona jest przez firmę Sun & Snow, która wprowadziła obiekt do swojej oferty na początku tego roku. OSADA GÓRSKA – kolejn [...]