CASE STUDY: kompleksowa modernizacja przy zachowaniu ciągłości operacyjnej – Courtyard by Marriott Warsaw Airport

Autor: Anna Patoleta

16 miesięcy trwała modernizacja hotelu Courtyard by Marriott Warsaw Airport. Nie był to łatwy proces. Z jednej strony dlatego, że hotel przez cały okres remontu nie przerywał swojej działalności i przyjmował gości, zapewniając im obsługę na najwyższym poziomie. Z drugiej strony ostanie sześć miesięcy prac remontowych przypadło na okres pandemii, kiedy w hotelu mieszkali medycy i niezbędne było zachowanie reżimu sanitarnego. Można przyrównać całe to skomplikowane przedsięwzięcie do operacji na otwartym sercu, gdzie każdy błędny ruch wiąże się z ogromnym ryzykiem. Na ile Polskiemu Holdingowi Hotelowemu udało się przeprowadzić tę „operację” i zakończyć w terminie remont? Zgodnie z umową franczyzową hotel Courtyard pierwszą poważną modernizację powinien przejść po 10 latach od rozpoczęcia funkcjonowania, czyli w 2013 r., jednak wysokie oceny audytów jakościowych przeprowadzanych co roku przez franczyzodawcę pozwoliły na przesunięcie decyzji o modernizacji. Mimo utrzymujących się stale dobrych wyników, zarząd spółki zdecydował się na odświeżenie wizerunku hotelu w 2019 r. Zasadność przeprowadzenia modernizacji hotelu potwierdziły analizy finansowe – pozytywny poziom NPV (wartość bieżąca netto) oraz zwiększona stopa zwrotu z kapitału IRR (wewnętrzna stopa zwrotu). Standardowy zwrot z inwestycji, jakiego hotelarze oczekują, wynosi do 10 lat. W przypadku hotelu Courtyard, w normalnych warunkach, zwrot nastąpi w ciągu sześciu lat. – Po 16 latach funkcjonowania zdecydowaliśmy się poddać hotel modernizacji. Decyzja była przemyślana i przedyskutowana z punktu widzenia wyników ekonomicznych oraz strategii – mówi Agnieszka Łebska, dyrektor ds. technicznych i realizacji inwestycji w Polskim Holdingu Hotelowym. – Niewątpliwie kluczowa była decyzja o terminie modernizacji. Dlatego też prace remontowe rozpoczęliśmy po otwarciu hotelu Renaissance, bezpośrednio sąsiadującego z Courtyard. Dzięki temu nie straciliśmy gości i zapewniliśmy im wysoką jakość obsługi. Funkcjonowanie hotelu podczas remontu Głównym założeniem modernizacji Courtyarda było funkcjonowanie obiektu przez cały okres remontu. Dlatego też hotel pozostał otwarty, działając od maja 2019 r. do września 2020 r. na 75 proc. zdolności eksploatacyjnej. Prace modernizacyjne obejmowały sekwencyjnie każdorazowo ok. 25 proc. powierzchni obiektu, a część biznesu, zwłaszcza z segmentu MICE, została przeniesiona do sąsiedniego Renaissance. Część inwestorów podczas generalnego remontu decyduje się na całkowite zamknięcie hotelu, co z technicznego punktu widzenia jest prostsze i wygodniejsze dla wykonawcy. Powoduje to jednak, że obiekt na wiele miesięcy traci przychody. – Nasz model modernizacji od początku zakładał funkcjonowanie obiektu przez cały okres prac remontowych. Z mojego punku widzenia najtrudniejszym elementem tego typu inwestycji jest koordynacja i zaangażowanie wszystkich uczestników projektu: wykonawcy, projektanta, zespołu operacyjnego hotelu i inwestora – tłumaczy Agnieszka Łebska. – Do tego, aby tak duże wyzwanie zakończyło się powodzeniem, konieczne jest opracowanie szczegółowego harmonogramu etapowania prac, wyłonienie odpowiedniego wykonawcy oraz dobra współpraca organizacyjna. Do konkursu na generalnego wykonawcę Polski Holding Hotelowy zaprosił około 30 firm. W trakcie negocjacji ostatecznie wybrany został Hochtief. Projekty modernizacyjne mają swoją specyfikę. Niektóre z nich to przedsięwzięcia bardzo wymagające pod względem planowania i organizacji, zwłaszcza jeśli inwestor oczekuje zachowania ciągłości działania obiektu. – Nie inaczej było w przypadku modernizacji Courtyard by Marriott Airport. Tutaj nasze doświadczenie i kompetencje w obszarze modernizacji znalazły pełne wykorzystanie – mówi Tadeusz Blecha, prezes firmy Hochtief Polska. – Zakres zlecenia obejmował przebudowę 236 pokoi oraz przestrzeni wspólnych. Prace realizowane były w etapach, według skrupulatnie przestrzeganego harmonogramu. W przypadku modernizacji pokoi możliwe było zamknięcie poszczególnych pięter, co ułatwiło i przyspieszyło prowadzenie robót. – Po zakończeniu prac na jednym poziomie pokoje przekazywane były inwestorowi, który mógł je udostępniać gościom. Nieco większym wyzwaniem była modernizacja przestrzeni wspólnych. Tutaj szczególnie ważne było zabezpieczenie frontu robót w taki sposób, aby hałas czy kurz w jak najmniejszym stopniu wpływały na normalne funkcjonowanie h [...]