Pojawiło się dużo kapitału oportunistycznego

Rozmowa z Agatą Jandą, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w agencji JLL Jak wygląda w obecnych czasach aktywność takiej globalnej sieci doradczej jak JLL w zakresie inwestycji hotelarskich na polskim rynku? Ma więcej pracy, bo szykuje się dużo zmian własnościowych na rynku, czy mniej – bo rynek uległ zamrożeniu w oczekiwaniu na to, jak będzie rozwijała się sytuacja? Mamy dużo pracy, bo jesteśmy aktywni w obrębie różnych gałęzi doradztwa hotelowego, czyli zajmujemy się i wyborem operatorów, i przygotowaniem studiów wykonalności, i doradztwem inwestycyjnym. Faktycznie było tak, że gdy wiosną ubiegłego roku został wprowadzony pierwszy lockdown, wiele z naszych hotelowych projektów zostało czasowo wstrzymanych. W tamtym okresie pracowaliśmy głównie w obszarze doradczym, czyli np. reprezentowaliśmy właścicieli w renegocjacjach warunków umów najmu na okres pandemii. Od momentu, kiedy hotele znowu zaczęły się otwierać, zaczęły do nas wracać inne projekty, np. wybory operatora dla obiektów, których otwarcia są planowane na za trzy, cztery lata. Na początku ubiegłego roku bardzo mocno działaliśmy również w obszarze doradztwa inwestycyjnego. Sytuacja na rynku wstrzymała jednak niektóre projekty sprzedażowe. Teraz aktywnie poszukujemy produktów inwestycyjnych dla kapitału oportunistycznego. Na rynku pojawiła się olbrzymia aktywność tego typu podmiotów i są one bardzo zainteresowane Polską. Czyli zanosi się na wysyp transakcji hotelowych, których do tej pory na polskim rynku, nawet przed pandemią, było niewiele, bo dzięki temu, że rynek był rozgrzany, właściciele mieli bardzo wysokie oczekiwania co do ceny. Nie wiem, czy czeka nas wysyp transakcji, ale niektóre fundamenty rynku w Polsce mogą potencjalnie na to wpłynąć. To, co zasadniczo różni Polskę od innych krajów zachodniej Europy, to struktura właścicielska. Hotele w Polsce są w przeważającej większości w rękach prywatnych. Obecność instytucjonalnego kapitału w sektorze hotelowym w Polsce jest naprawdę niewielka. W czasach kryzysu prywatni właściciele mają najtrudniej, bo mają ograniczone zaplecze kapitałowe. Przedłużający się lockdown sprawia, że jakiekolwiek rezerwy gotówki i możliwości pozyskania nowej po prostu się wyczerpują. To może wpłynąć na decyzje sprzedażowe. A obecność kapitału oportunistycznego może pomóc je zrealizować. Kapitał oportunistyczny, czyli jaki? Czyli taki, który akceptuje wyższe ryzyko, a więc dobrze czuje się na obecnym rynku. Ale naturalnie, akceptacja wyższego ryzyka musi być zrekompensowana w odpowiednio zdyskontowanej cenie. W obecnej sytuacji tego typu inwestorzy poszukują zatem głównie nieruchomości w trudnej sytuacji albo finansowej, albo prawnej lub po prostu okazji, gdy z różnych przyczyn właściciel chce sprzedać hotel. Widzimy też dużo kapitału poszukującego istniejących hoteli, których funkcja lub marka może zostać zmieniona, gdzie można zrobić duży remont, podnieść wartość i przy sprzedaży zrealizować swój zysk. Kolejna grupa inwestorów patrzy również na projekty w fazie planowania, gdzie można zmienić funkcję i wybudować coś o innym lub mieszanym charakterze. Ten kapitał oportunistyczny to są podmioty istniejące wcześniej na rynku, czy nowo powstałe struktury właśnie w tym celu? Większość to podmioty, które były obecne na rynku od dawna, tylko wcześniej skupione były albo na innych europejskich rynkach, albo na innych sektorach. Z rozmów, które prowadziłam przez ostatnie miesiące, widać jednak, że inwestorzy hotelowi zaczynają napływać z nowych kierunków. Tradycyjnie Polską interesował się kapitał z Europy kontynentalnej, głównie z Niemiec, Austrii, z krajów Beneluksu. Natomiast teraz jest więcej zainteresowania kapitału zza wschodniej granicy, ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich, a także z Azji, z USA, z Izraela. W obecnej sytuacji hotele stały się dla nich wyjątkowo atrakcyjne, bo sektor przechodzi przez czasowe załamanie. Na mocno rozgrzanym rynku panuje większa konkurencja i większa różnorodność inwestorów. W tym momencie fundusze bardziej konserwatywne, z mniejszym apetytem na ryzyko, wstrzymują się ze swoją aktywnością, co oznacza, że zmniejszyła się konkurencja. Patrząc generalnie na cały rynek w Europie, mamy teraz do czynienia z inwestorami po dwóch przeciwnych stronach skali. Po jednej stronie znajduje się wspomniany kapitał oportunistyczny, który chce zbierać okazje z rynku. Po drugiej kapitał, który poszukuje absolutnych hotelowych perełek, trofeów inwestycyjnych w rozumieniu prestiżu lokalizacji, marki, historii, rodzaju i bezpiec [...]