Aparthotele i condohotele – inwestycje pod lupą UOKiK Czy doczekamy się dedykowanej regulacji?

Autor: Dorota Karczewska Anna Wyrzykowska

Inwestycje w aparthotele i condohotele cieszą się w ostatnich latach coraz większym zainteresowaniem inwestorów. Niskie oprocentowanie lokat bankowych czy doświadczenia inwestorów indywidualnych na rynkach finansowych zniechęcały dotąd inwestowania. Obecnie oprocentowanie lokat w bankach osiągnęło historycznie najniższy poziom. Nic więc dziwnego, że inwestorzy szukają innych inwestycji, wśród których najpopularniejsze są obecnie inwestycje w nieruchomości. Zbadań przeprowadzonych Kantar Public na zlecenie UOKiK wynika, że prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę (powyżej 500 tys. zł) jest zdecydowana ulokować w nieruchomości. W konsekwencji w ostatnich latach dość szybko rozwinął się w Polsce segment rynku nieruchomości w postaci inwestycji condohotelowych. Uwagę przyciągają reklamy, które obiecują 5-10-procentowy zysk w skali roku. Jednak w odróżnieniu od rynku hotelowego, rynek aparthoteli i condohoteli do dziś nie doczekał się dedykowanej legislacji, czego konsekwencje odbijają się z jednej strony na inwestorach indywidualnych lokujących swoje środki, z drugiej – na samych przedsiębiorcach realizujących i oferujących inwestycje tego typu. Inwestorzy indywidualni właściwie samodzielnie muszą sprawdzić, czy dany deweloper i oferta są rzetelne i uczciwe. Z kolei deweloperzy muszą zapewniać, że ich produkt inwestycyjny jest dobry, konkurując na rynku z jednej strony ze sprawdzonymi hotelowymi markami, a z drugiej – z pojedynczymi, mało znanymi na rynku przedsiębiorcami. Profesjonalne firmy od samego początku planują projekty w oparciu o standardy rynku hotelowego, korzystając najczęściej ze swojego hotelowego doświadczenia, myśląc długofalowo nie tylko o sprzedaży jednostek, ale także później o zarządzaniu najmem. Podmioty mniej profesjonalne skupione są przede wszystkim na pierwszym etapie inwestycji tj. sprzedaży lokali, nie mając doświadczenia w prowadzeniu tego typu obiektów. Tymczasem dla inwestorów indywidualnych właśnie wykonanie umowy w okresie inwestycji ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia oceny jej rzetelności i opłacalności. Nic więc dziwnego, że inwestycjom oferowanym na rynku przygląda się także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy więc najpierw na czym polegają inwestycje apart i condohotelowe oraz jakie jest ich otoczenie prawne. Aparthotel i condohotel – ogólne uwarunkowania prawne Condohotel jest inwestycją dewelopersko-hotelarską, stanowiącą zbiór jednostek mieszkalnych i hotelu. Sama nazwa condohotel wzięła się z połączenia słów „condominum” oznaczającej zbiór jednostek oraz „hotel”. Z kolei nazwa „aparthotel” stanowi połączenie słów „apartament” czyli w zasadzie obiekt mieszkaniowy oraz „hotel”. Przyjmuje się, że to „hotel apartamentowy”, czyli obiekt składający z lokali mieszkalnych [z oddzielnym salonem i sypialnią oraz aneksem kuchennym – red], przeznaczonych na określony w czasie, zazwyczaj dłuższy, pobyt, podczas gdy condohotel to de facto zwykły hotel, którego własność jest rozproszona pomiędzy ich właścicieli. Nie różnią się z perspektywy gościa… Co więcej oba rodzaje obiektów oferują podobny zespół usług, dysponując recepcją, restauracją, salami konferencyjnymi i bankietowymi, strefami wellness, basenem oraz innymi usługami hotelowymi. Z punktu widzenia konsumenta korzystającego z wynajmu lokalu w takim obiekcie – różnice pomiędzy apart i condohosą niedostrzegalne [tym bardziej że aparthotel może być też condohotelem – red.]. Condohotel lub aparhotel różni się jednak od typowego hotelu formą własności poszczególnych jednostek, gdyż właścicielami lokali są prywatni inwestorzy, którzy kupili określoną część wynajmowanej powierzchni. W ramach budynku condohotelowego wyodrębnione zostają oddzielne lokale, w wyniku czego powstaje wspólnota właścicieli (lokali użytkowych lub lokali mieszkalnych). Taki prywatny inwestor decyduje o tym, kiedy jego własność jest wynajmowana, a kiedy on sam z niej korzysta, zwykle sporadycznie, kilka tygodni w roku. W przypadku gdy nieruchomość jest przeznaczona na cele usługowe, a wyodrębnione w niej lokale stanowią lokale usługowe – obiekt może być prowadzony jako hotel skategoryzowany zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich. Oczywiście taka klasyfikacja i użycie nazwy hotel będą możliwe po spełnieniu wszystkich warunków technicznych, które dla hoteli są daleko bardziej wymagające niż dla innych obiektów. …ale mogą różnić się z perspektywy na bywcy Co do zasady condohotel to zbiór lokali usługowych (lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne), a aparthotel to obiekt składający się z lokali raczej mieszkalnych. W praktyce jednak, oba rodzaje obiektów powstają zarówno na terenach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele usługowe (hotelowe) jak i na cele mieszkalne (budownictwo wielorodzinne). Z tego względu inwestycjami aparthotelowymi interesowali się także deweloperzy stricte mieszkaniowi, a nie tylko hotelarze, w tym w szczególności w okresie kiedy popyt na mieszkania w danej lokalizacji stopniowo malał, natomiast lokalizacja inwestycji mogła zapewniać przychodowość z najmu. Istotne jest też, że inwestycje na terenach o przeznaczeniu mieszkaniowym są także bardziej opłacalne ze względu na podatek od towarów i usług, który przy zakupie lokalu mieszkalnego wynosi 8 proc. a nie 23 proc. jak przy zakupie lokalu użytkowego. Ponadto najem lokalu mieszkalnego jest zwolniony z VAT, natomiast najem lokalu użytkowego obciążony jest stawką 23 proc. Również stawki podatku od nieruchomości są wyższe w przypadku lokali użytkowych. Opłacalność inwestycji jest zatem widocznie różna. Tak więc o ile condohotel i aparthotel nie różnią się specjalnie z punktu widzenia konsumenta, to mogą się różnić z punktu widzenia nabywcy lokalu. Już w 2017 r. chęć uporządkowania rynku apart i condohotelowego wyraziło Ministerstwo Infrastruktury w swoim piśmie z dnia 6 kwietnia 2017 roku (sygn. DPP.1.621.4.2017.MM) skierowanym do samorządów oraz do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, prezentując negatywne nastawienie dla tworzenia tzw. aparthoteli. Ministerstwo nakazało organom zwrócenie szczególnej uwagi na zgodność sposobu użytkowania budynków z ich prze [...]