O ile spadła wartość hoteli

Rozmowa z Dorotą Malinowską, partnerem w firmie doradczej Pro Value Czym różni się z perspektywy doradcy hotelarskiego grudzień 2020 r. w porównaniu z grudniem 2019 r., a w czym jest podobny? W takiej firmie jak nasza grudzień tego roku jest podobny do tych z lat ubiegłych, jeśli chodzi o poziom nagromadzenia pracy. Jak to zwykle bywa na koniec roku, wszyscy chcą domykać tematy przed 31 grudnia, aby wejść w nowy rok bez obciążenia zaległymi sprawami. To, że jest dużo pracy, podobnie jak w grudniu zeszłego roku, jest oczywiście dobrą informacją. Różnią się jednak tematy, które obecnie finalizujemy. W poprzednich latach grudzień był miesiącem, w którym zwykle zamykaliśmy toczące się przez kilka miesięcy procesy wyboru operatora dla projektu hotelowego. Decyzje o wyborze sieci, były oczywiście podejmowane wcześniej, potem trwały negocjacje dotyczące szczegółów samej umowy, wspólnie z prawnikami pracowaliśmy nad uzgadnianiem i wyjaśnianiem zapisów umowy, po czym w grudniu następowało mocne przyspieszenie, bo obydwie strony dążyły do podpisania umowy przed świętami. Często zatem zdarza się, że 23 grudnia jest dniem podpisania transakcji kupna-sprzedaży czy umowy operatorskiej z siecią hotelową. To ile takich umów domykali państwo w tym grudniu? No i właśnie podstawowa różnica między tym grudniem, a poprzednimi polega na tym, że żadnej. Te procesy, które zaczynały się na początku roku, były wstrzymywane przez inwestorów, którzy napotykali na zamkniętą postawę banków, decydowali zatem o spowolnieniu procesu inwestycji, w tym rozmów z operatorem. Negocjacje z sieciami w tym roku doprowadzaliśmy do uzgodnienia głównych warunków biznesowych współpracy i podpisania listu Intencyjnego, po czym temat był niejako odkładany w oczekiwaniu na lepsze czasy. A zatem jeśli chodzi o strukturę pracy w naszej firmie to przesunięcie nastąpiło zdecydowanie w kierunku wycen. My akurat jesteśmy jednocześnie firmą doradczą i kancelarią rzeczoznawców, sporządzamy zatem również operaty szacunkowe i to nam bardzo pomogło w tym roku. Wyceny praktycznie zaczęły się już od marca, kiedy to właściciele hoteli występowali do banków o różne formy wsparcia, czy dążyli do renegocjacji warunków kredytowych, a banki wymagały wówczas potwierdzenia czy weryfikacji wartości hotelu w postaci aktualnego operatu szacunkowego. A hotele na pewno straciły na wartości . Szacowanie wartości nieruchomości w czasach tak dużej niepewności to nie lada wyzwanie. Oczywistością jest rzetelna analiza rynku, wskaźników rynków, trendów zapoczątkowanych przez pandemię zarówno w skali globalnej jak i lokalnej, wprowadzanych restrykcji itd. Dodatkowo musieliśmy usiąść i zastanowić się, jakie założenia przyjmować przy prognozie wyników, hotele bowiem wycenia się w podejściu dochodowym, metodzie zysków. Wycena hotelu opiera się na prognozach generowanego biznesu, czyli zysku netto EBIDTA jeszcze przed potrąceniem kosztów odsetek od kredytów, podatku od nieruchomości, amortyzacji, czy kosztów stałych takich jak np. ubezpieczenie budynku, a zatem bez obciążeń, które nie są związane bezpośrednio z jego działalnością operacyjną To wskaźnik, który pokazuje czystą efektywność operacyjną hotelu. I to jest uzasadnione, bo na wartość hotelu nie powinna wpływać np. forma jego finansowania. Jeden inwestor może wybudować hotel za własne środki, a inny zaciągnąć kredyt na mało konkurencyjnych warunkach. Koszty kredytu nie są brane pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości. I patrząc na te wyniki, na to, że hotele przez większość roku były pozbawione znaczącej części przychodów, w niektórych miesiącach nawet całości, a wiadomo już, że styczeń będzie równie zły, kolejne miesiące niewiele lepsze mogłoby się wydawać, że straciły dramatycznie na wartości? Skoro miały przychody niższe o 60, 70, 80 proc. to znaczy, że te nieruchomości hotelowe straciły na wartości o 60, 70, 80 proc.? Skoro teraz działalność hoteli jest praktycznie zakazana, to można by sądzić, że ten biznes stał się – dosłownie – bezwartościowy. Rzeczywiście, ten rok pełen restrykcji, spowodował, że wyniki niektórych hoteli są nawet 70, 80 proc. gorsze niż w roku ubiegłym i to oczywiście przełożyło się na wartość hotelu. Ale to nie znaczy, że jeśli wartość sprzedaży spadła np. o 70 proc., a zysku netto odpowiednio mniej, bo przy spadku sprzedaży hotele na ogół zdecydowanie optymalizowały koszty, to wartość hotelu spadła o tyle samo. To o ile? Oczywiście bardzo trudno jest odpowiedzieć dokładnie, jaki jest poziom spadku wartości hoteli, bo każdy przypadek jest inny. Dużo zależy choćby od tak prozaicznej rzeczy, jak to, kto robił poprzednią wycenę. Ale załóżmy, że dostajemy aktualizację wyceny, którą my robiliśmy w analogicznym okresie ubiegłego roku, reprezentujemy zatem analogiczne podejście do prognozowanych przychodów, które w naszym przypadku jest bardziej konserwatywne niż optymistyczne. Dzięki temu wartość hotelu wycenianego na koniec świetnego dla branży roku 2019 nie była przeszacowana, bo stosując ostrożne podejście, dostrzegaliśmy sygnały świadczące o tym, że nastąpi spowolnienie gospodarcze, braliśmy również pod uwagę nową podaż planowaną i w trakcie realizacji, która w momencie wejścia na rynek skutkuje presją na ceny. W rezultacie wartość hotelu opierała się na umiarkowanych prognozach, które dzięki temu część obecnych spadków popytu już uwzględniały. Podkreślam – część, bo skali zjawiska pandemia oczywiście nie przewidzieliśmy. A zatem gdy wycenialiśmy ten sam hotel pod koniec tego roku, spadek jego wartości nie był dramatyczny i oscylował wokół 10-15 proc. Dlaczego mniej niż te przykładowe 60-70 proc. s [...]