Inwestycja hotelowa w czasach COVID-19 – kiedy budować, jak nie teraz

Autor: Maciej Knyrek

„Dziwne, dziwne czasy” – od kilku miesięcy odmieniamy to stwierdzenie na różne sposoby. Niektórzy pogrążają się w marazmie i beznadziei, a tymczasem powinniśmy raczej – bo co innego nam zostało – zidentyfikować szanse, jakie w związku z COVID-19 pojawiają się w każdej dziedzinie życia. Również w hotelarstwie. Wydaje się, jak gdyby higiena i bezpieczeństwo epidemiczne naszych gości, pracowników i dostawców wymyślono dopiero w marcu 2020 r. Tymczasem przecież czystość i bezpieczeństwo są naszym priorytetem od zawsze. Procesy planowania inwestycji i budowy hoteli od zawsze oparte są właśnie m.in. na tych podstawowych zasadach. Ale od początku – co ma piernik do wiatraka albo co ma COVID do budowy hoteli? Przede wszystkim zachęcam do tego, aby popatrzeć w przyszłość z optymizmem lub przynajmniej z odrobiną optymizmu. Hotele budujemy na lata, mam na myśli wiele, wiele lat. Wykorzystajmy najbliższy czas na obserwacje, najlepsze praktyki, zdobycie wiedzy i właściwe przygotowanie inwestycji. Kiedy budować, jak nie w czasie kryzysu? Inwestor – dlaczego hotel? W czasach pandemii to pytanie jeszcze bardziej nurtuje wyobraźnię potencjalnego inwestora. Ostatnie miesiące po raz kolejny boleśnie potwierdzają, jak wymagającym i trudnym biznesem jest budowa i prowadzenie hotelu. Sukcesy biznesowe w głównych interesach inwestora nie zawsze przekładają się na sukces w hotelarstwie. Należy przede wszystkim poznać specyfikę branży ze wszystkimi jej zaletami i wyzwaniami. Ponadto zapewnić już na etapie wizji pełne, odpowiedzialne finansowanie całego procesu od projektowania do przynajmniej 12 miesięcy po uruchomieniu. Rozpoczynając proces inwestycyjny, jak w każdym innym przypadku, inwestor powinien określić precyzyjnie budżet całej inwestycji, podliczyć, jakimi środkami dysponuje i ile chce przeznaczyć na wybudowanie, uruchomienie i prowadzenie hotelu. Proces inwestycyjny wymagający intensywnego finansowania dzielimy na trzy podstawowe etapy. Czas trwania tych etapów jest uzależniony od sprawności planowania, rozmiarów inwestycji, finansowania i organizacji procesu. 1. Budowa – zwykle 24 miesiące, chociaż znam budowy zakończone w 12 miesięcy lub trwające ponad 36 miesięcy. 2. Pre-opening – minimum sześć do12 miesięcy. Im lepiej zorganizowany pre-opening, tym lepszy start operacyjny hotelu. 3. Uruchomienie – od sześciu do 24 miesięcy po otwarciu hotelu. Podczas planowania budżetu inwestorzy, szczególnie spoza branży hotelarskiej, mają tendencję do koncentrowania się tylko na pierwszym etapie, czyli na zapewnieniu środków wystarczających na wybudowanie i wyposażenie obiektu w tzw. FF&E. Zapominają o kosztach OS&E, pierwszym zatowarowaniu oraz kosztach okresu pre-opening i uruchomienia, kiedy hotel co prawda już przyjmuje gości, ale koszty funkcjonowania przekraczają wpływy ze sprzedaży. Wizja – dla kogo buduję? Pomnik? Bardzo kuszące jest wybudowanie hotelu dla siebie i tak, jak JA chcę. Spotkałem się już z określeniem inwestora, że hotel ma być zwieńczeniem osiąganych sukcesów biznesowych. Swoistym pomnikiem. Należy jednak pamiętać, że jeżeli inwestor traktuje budowę hotelu jako inwestycję, on sam, jego rodzina i znajomi nie będą raczej główną grupą gości hotelu. Hotel to przedsięwzięcie biznesowe, które ma zapewnić zwrot z inwestycji. Inwestycje hotelarskie to inwestycje długoterminowe, bardzo podatne na nawet najdrobniejsze wahania koniunktury lokalnej i światowej. Pomysł inwestora jest niesamowicie istotny z punktu widzenia emocjonalnego, jednak musi być wzbogacony o pomysł na spełnienie oczekiwań gości, których hotel będzie obsługiwał. Planowanie inwestycji – architekt, hotelarz, prawnik, reżyser światła W pierwszej części planowania inwestycji budujemy zespół wsparcia procesu. Najważniejszymi osobami angażowanymi w pierwszym etapie są architekt, kierownik projektu, hotelarz, doradca inwestycyjny, inwestor zastępczy, prawnik. Dobór osób lub instytucji do każdej roli powinien być gruntownie przemyślany. Najlepiej, aby członkowie zespołu mieli doświadczenie z innych podobnych przedsięwzięć, cechowali się kreatywnością, potrafili dyskutować i podejmować wyzwania. Muszą być autentycznym wsparciem dla inwestora. Sugeruję do zespołu projektu w późniejszym okresie dołączyć także reżysera światła oraz akustyka. Osoby te muszą być niezależne i nie mogą być powiązane z którymkolwiek dostawcą. W roli reżysera św [...]