Inwestycja hotelowa cz.4 O czym pamiętać w trakcie modernizacji i przebudowy

O modernizacji lub przebudowie hotelu właściciele zaczynają zwykle myśleć, gdy pojawia się i pogłębia spadek przychodów, obłożenia czy rośnie liczba negatywnych ocen hotelu. Może się to wiązać ze zmianą otoczenia konkurencyjnego (nowe czy zmodernizowane hotele) lub z pogorszeniem standardu i wizerunku obiektu na skutek zużycia, pojawienia się nowych technologii lub trendów na rynku. Innym powodem może być decyzja właściciela o włączeniu hotelu do sieci międzynarodowej i konieczność dostosowania obiektu do standardów i wymagań operatora. Każdy właściciel hotelu chciałby, by modernizację (przebudowę) zrealizować jak najniższym kosztem, w jak największym zakresie, z jak najlepszym efektem i przy jak najmniejszych uciążliwościach dla gości i personelu. Sztuka modernizacji – trudniejsza niż budowy Sztuka modernizacji polega na tym, żeby jak najniższym kosztem uzyskać widoczny i odczuwalny efekt dla gościa, dostosować obiekt do aktualnych standardów i panujących trendów, poprawić bezpieczeństwo i usunąć zagrożenia, wymienić wyeksploatowane, nieefektywne urządzenia, instalacje i części budynku lub wyposażenie, a w konsekwencji podnieść przychody lub zmniejszyć koszty eksploatacji obiektu, nie tracąc przy tym klientów w trakcie samej modernizacji. Trzeba mieć świadomość, że tego typu kompleksowa inwestycja jest znacznie trudniejszym i bardziej ryzykownym zadaniem niż budowa nowego obiektu. Modernizacja to zwykle operacja na żywym obiekcie i jak każdy tego typu zabieg wymaga szczególnie profesjonalnego i doświadczonego „chirurga”. Dlatego ważne, by jej przeprowadzenie powierzyć wykwalifikowanym i sprawdzonym osobom i firmom, mającym doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji. W trakcie trwania prac modernizacyjnych nieuchronnie pojawia się konieczność podejmowania szybkich decyzji dotyczących napotykanych różnic między stanem rzeczywistym a założeniami przyjętymi w projekcie. Te różnice mogą wpłynąć na rozszerzenie zakresu prac lub ich ograniczenie. Aby nie hamować czy nie spowalniać inwestycji, inwestor powinien być bezpośrednio zaangażowany w ten proces i szybko reagować na pojawiające się problemy czy zapytania wymagające jego decyzji. Rodzaje modernizacji – lifting, modernizacja, generalny remont Zakres modernizacji czy przebudowy w dużym stopniu (choć nie tylko) wynika z tego, kiedy hotel był wybudowany lub poprzednio modernizowany. Przyjmuje się, że 5-10 lat po otwarciu hotelu powinno się przeprowadzić pierwsze odświeżenie (lifting), po 10-20 latach modernizację, a 20-25 latach generalny remont. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że odświeżenie na ogół dotyczy pokoi, korytarzy oraz powierzchni wspólnych i obejmuje ściany (odmalowanie lub tapety), wymianę wykładzin i tekstyliów, czyli zasłon, narzut, poduszek, elementów dekoracyjnych. Przy modernizacji dodatkowo zwykle wymienia się meble lub ich elementy, lampy, telewizory, udogodnienia typu minibar czy ekspres do kawy, łazienki i toalety. Podczas generalnego remontu przedmiotem modernizacji są także urządzenia, instalacje techniczne, drzwi wewnętrzne, elewacja, okna, windy, systemy technologiczne itp. To, jak szybko i w jakim zakresie konieczna będzie modernizacja hotelu, zależy także od tego, jak obiekt był użytkowany i utrzymywany od strony technicznej. Czy budynek, instalacje i urządzenia były regularnie i profesjonalnie serwisowane? Uchybienia w tym zakresie prawie zawsze skutkują szybszym zużywaniem się budynku, instalacji czy urządzeń, a w konsekwencji prowadzą do zwiększenia zakresu modernizacji i wyższych jej kosztów. Zakres modernizacji – jedna z najtrudniejszych kwestii Bardzo często zakres modernizacji wynika przede wszystkim z wyliczeń nakładów, które może zainwestować właściciel, by według biznesplanu i przyjętej stopy zwrotu rynek był gotów po przeprowadzonej inwestycji zaakceptować nowe, podwyższone ceny usług hotelowych. Określenie optymalnego zakresu modernizacji należy do najistotniejszych i zarazem chyba najtrudniejszych kwestii na etapie przygotowania inwestycji. Decyzję w tym zakresie właściciel powinien zawsze skonsultować z dyrektorem hotelu i kierownikami służb, którzy na ogół orientują się w różnych bolączkach hotelu lepiej niż ktokolwiek inny. Warto też przeanalizować, jakie skargi gości powtarzają się najczęściej i co można zrobić w trakcie modernizacji, żeby je wyeliminować lub przynajmniej ograniczyć. Budżet modernizacji – minimum plus 20 proc . Wiarygodna wycena koniecznych nakładów inwestycyjnych, na której inwestor może się oprzeć w swoich założeniach i wyliczeniach biznesowych, wymaga dużej wiedzy, doświadczenia i wyczucia. Każda modernizacja jest inna, ma swoją specyfikę i indywidualne uwarunkowania, a to powoduje, że w niewielkim stopniu da się wykorzystać typowe wskaźniki, które np. sieci hotelowe udostępniają swoim partnerom inwestycyjnym. Trzeba uwzględnić w wycenie wiele elementów, dla których sprawdzenie konieczności ich wymiany w realiach użytkowanego obiektu jest trudne do przeprowadzenia. W szczególności odnosi się to do ukrytych instalacji czy części budynku. Nie jest rzadkością, że dokumentacja powykonawcza obiektu różni się od stanu rzeczywistego, a nie sposób odsłonić wszystkich ukrytych instalacji czy zasłoniętych okładzinami elementów konstrukcji, więc przed ich całkow [...]