HIT 2019 Po ilu latach zwraca się hotel

Budowa hotelu to koszt kilkudziesięciu, a nieraz nawet kilkuset milionów złotych. Aby ta ogromna inwestycja przyniosła spodziewany zysk, należy ją mądrze i precyzyjnie zaplanować pod względem zarówno kosztów, jak i spodziewanych przychodów – temu poświęcony był jeden z paneli podczas konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE, zorganizowanej przez „Hotelarza” w hotelu Renaissance Airport w Warszawie. Poniżej publikujemy jej fragmenty. Panel prowadził Rafał Rosiejak, dyrektor działu doradztwa hotelowego w agencji CBRE, a udział wzięli: Eric Huebbers, szef działu rozwoju na Niemcy i Austrię sieci Louvre Hotels Group, Artur Kozieja, inwestor hotelarski, właściciel hoteli Metropolo by Golden Tulip w Krakowie i Lake Hill Resort&SPA w Sosnówce, Izabela Kuszner, dyrektor biura finansowania strukturalnego w Banku Pekao SA, Łukasz Płoszyński, wiceprezes zarządu Focus Hotels, Wojciech Popis, wiceprezes VHM Hotel Management, Przemysław Wieczorek, dyrektor ds. inwestycji, członek zarządu Puro Hotels. Jaki wpływ na część kosztową ma typ hotelu w zależności od tego, czy jest to miejski obiekt biznesowy czy hotel resortowy? Ile kosztuje wybudowanie hotelu w mieście, który ma być przeznaczony dla gości biznesowych, korporacyjnych, a jak wygląda to w miejscowościach wypoczynkowych? Artur Kozieja ma doświadczenie na obydwu rynkach. Artur Kozieja , inwestor hotelarski: Rzeczywistością, z którą muszą się zmagać wszyscy deweloperzy, nie tylko hotelowi, jest wyjątkowy wzrost kosztów budowy, którego doświadczyliśmy przez ostatnie dwa-trzy lata, niezależnie od tego, czy były to inwestycje realizowane w mieście czy w resortach. A patrząc na realizację projektów poza miastem, budowa nie była wcale tańsza, wręcz droższa, z paru przyczyn. W lokalizacjach poza dużymi miastami często musi się to wiązać z przebudową sieci, z czym nie mamy do czynienia tak bardzo w dużych miastach, gdzie ta sieć mediów jest już przygotowana. A to jest bardzo duży koszt początkowy inwestycji. Do tego dochodzi problem logistyczny i czasowy, jeśli chodzi o siły wykonawcze, bo okazuje się, że firmy budowlane wcale nie są tak bardzo przygotowane do realizacji inwestycji poza dużymi jednostkami miejskimi. Twierdzą, że pracownicy kosztują ich drożej, ich mobilizacja, koszty dowozu itd. I na końcu to przekłada się na koszty, które mogą przewyższać pod tym względem koszty budowy w dużym mieście. Oczywiście budowa w samym centrum Warszawy – a ja część inwestycji nieruchomościowych prowadziłem też w innych sektorach, nie tylko hotelowym – jest też obarczona swoimi problemami, sąsiedzkimi, ze służebnościami itd. Ale ten koszt infrastruktury i pracowników, gdy buduje się poza miastem, jest niebagatelny. Dlatego teraz zainteresowany jestem takimi projektami, jak ten zrealizowany w Krakowie obiekt Metropolo by Golden Tulip, gdzie mieliśmy do czynienia z modernizacją czy też dostosowaniem obiektu do wymogów operatora i ten projekt był zdecydowanie łatwiejszy pod względem logistycznym i kosztowym, dzięki czemu udało się go uruchomić w pół roku po zakupie. Mówiliśmy o budowaniu w centrum Warszawy. Puro Hotels zrealizowało swoją ostatnią inwestycję w ścisłym centrum miasta. Jak to wygląda z waszego punktu widzenia? Przemysław Wieczorek , Puro Hotels: My od ponad 10 lat inwestujemy w projekty hotelowe: kupujemy grunt, projektujemy hotel, zaciągamy kredyt, budujemy, zarządzamy hotelem. Przez ostatnie dwa lata byliśmy świadkami drastycznej zmiany na rynku wykonawstwa – niektóre firmy budowlane popadły w problemy finansowe spowodowane tym, że podpisały kontrakty budowlane przed wzrostami cen, a potem okazywało się, że podwykonawcy chcą zdecydowanie większych pieniędzy, niż te firmy miały wcześniej zabudżetowane. My otwieraliśmy w ostatnich miesiącach dwa hotele, jeden w Łodzi, drugi w Warszawie, i obydwa te projekty kosztowały nas więcej, niż zakładaliśmy przed ich realizacją, ale to jest obecnie standardowa sytuacja. Myślę, że trudno szukać projektu, który nie miałby przekroczeń budżetowych. Na rynku zdarzały się też takie sytuacje, że nawet jak był generalny wykonawca – my akurat nie budujemy z generalnym wykonawcą, tylko pakietujemy prace w trakcie realizacji hotelu, dzielimy zakresy, robimy przetargi na poszczególne elementy budowy – to przy takich dużych różnicach poziomu kosztów na rynku budowlanym przychodził on do inwestora i mówił wprost: albo będziemy zmieniać wartość kontraktu, albo cóż, my schodzimy, zapłacimy karę umowną, ale i tak ta kara waży mniej niż strata na tym projekcie. I co inwestor miał zrobić? Najlepiej było porozumieć się z wykonawcą, bo zejście wykonawcy przy tak trudnym rynku oznaczało dwie rzeczy: po pierwsze – trzeba znaleźć na rynku innego wykonawcę, który będzie wyraźnie droższy, bo o wykonawcę jest bardzo trudno, po drugie – znalezienie dobrego wykonawcy na tak trudnym rynku, gdzie się tak dużo buduje, po prostu trwa, bo skala inwestycji we wszystkich segmentach rynku nieruchomościowego, nie tylko w hotelach, jest ogromna. Te ceny na koniec dnia są pochodną zwykłej relacji popyt – podaż. Co jest jeszcze większym wyzwaniem dla inwestorów, którzy działają na mniejszych rynkach, bo im rynek jest większy, bogatszy, mocniejszy, tym te wzrosty kosztów budowy będą mniej odczuwalne w kontekście późniejszych przychodów. Natomiast na płytszych rynkach, mniej dojrzałych, gdzie stawki za pokój są wyraźnie niższe, gdzie obłożenie jest wyraźnie niższe – dla inwestora, który ostrożnie kalkuluje swój projekt albo trafi do banku, który patrzy na to konserwatywnie, racjonalną decyzją w tym przypadku byłoby być może powstrzymanie się od realizacji takiej inwestycji. Tak więc wyzwanie, z którym wszyscy się teraz mierzymy, trochę inaczej rozkłada się na bardziej dojrzałych rynkach, bezpieczniejszych, gdzie te koszty budowy są mimo wszystko trochę mniej odczuwalne w kontekście spodziewanych przychodów. My mamy doświadczenie w ostatnim czasie z dwóch zupełnie różnych rynków: Warszawy i Łodzi. Na słabszym rynku, w Łodzi, odczuliśmy wyraźniejszy wzrost cen, ponieważ rynek wykonawstwa był płytszy. Czyli mamy taką sytuację, że koszty budowy bardzo wzrosły w ostatnim czasie, co oznacza, że w zestawieniu z możliwymi do osiągnięcia średnimi cenami okres zwrotu z inwestycji jest dłuższy. Więc pytanie do Ericka: czy sieci są skło [...]