Inwestycja hotelowa, cz. 2 Dokumentacja projektowa, wybór sposobu realizacji, wykonawców i dostawców

Autor: Bogdan Czajkowski

W poprzednim numerze „Hotelarza” pisałem, o czym należy pamiętać na początkowych etapach inwestycji, żeby nie przepłacić. Teraz kilka rad i wskazówek, jak prowadzić inwestycję na etapach projektowania, wyboru wykonawców oraz producentów i dostawców wyposażenia, aby nie ponosić niepotrzebnych kosztów inwestycji czy eksploatacji hotelu. W kolejnym wydaniu o tym, na co zwrócić uwagę w trakcie budowy, odbiorów oraz otwarcia obiektu. Tematem następnego artykułu będzie modernizacja i adaptacja budynków do funkcji hotelowej. Przed przystąpieniem do wykonania projektu powinna zapaść decyzja, w jakiej technologii obiekt będzie wykonany. Dla przykładu, wybór coraz popularniejszej technologii modułowej daje szansę polepszenia jakości wykonania i wydatnego skrócenia czasu realizacji inwestycji, a tym samym przyśpieszenia otwarcia, czyli chwili, od kiedy hotel zacznie zarabiać. Pisałem o tym więcej w marcowym numerze „Hotelarza”. Dokumentacja projektowa Wszystkie zapisy w ustawie – Prawo budowlane odnoszą się jedynie do pojęcia projektu budowlanego, a tym samym jedyną dokumentacją projektową zdefiniowaną w uregulowaniach prawnych jest właśnie projekt budowlany. Projekt budowlany wykonany zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które określa zakres projektu budowlanego wymaganego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, nie jest wystarczający ani do szczegółowej wyceny kosztów budowy, ani do zbudowania obiektu. Mając to na uwadze, część inwestorów praktykuje opracowanie tzw. projektu budowlano- wykonawczego, który służy zarówno do uzyskania pozwolenia na budowę, jak i do realizacji obiektu na etapie budowy. Większość inwestorów woli jednak, aby dokumentacja projektowa opracowywana była etapami. Bardziej ogólny projekt budowlany – zgodnie z rozporządzeniem na potrzeby decyzji o pozwoleniu na budowę oraz szczegółowy projekt wykonawczy – na potrzeby ofertowania i budowy. Przewidziane w projekcie budowlanym rozwiązania są doprecyzowane w projekcie wykonawczym, poprzez określenie np. parametrów technicznych urządzeń, połączeń oraz szczegółów rozmieszczenia elementów budowlanych, instalacyjnych czy wykończeniowych. Zdarza się, że wykonanie projektu wykonawczego inwestor powierza wykonawcy/ wykonawcom. Takie rozwiązanie przy odpowiednich zapisach w umowie wykonawstwa nakłada na wykonawcę w praktyce całkowitą odpowiedzialność za wykonanie powierzonego zakresu budowy obiektu. W dużym stopniu pozwala to zmniejszyć ryzyko wzajemnego przerzucania odpowiedzialności między projektantem a wykonawcą za błędy na styku dokumentacji projektowej i wykonawstwa. Projektanci często stosują w projekcie dobrze znane im materiały wykończeniowe, rozwiązania, urządzenia czy systemy. Nie jest powiedziane, że w chwili ofertowania i dla wszystkich oferentów będą one optymalne z punktu widzenia kosztów inwestycji. Dlatego inwestor powinien zachęcać – albo przynajmniej dać możliwość firmom wykonawczym czy dostawcom zaproszonym przez niego do złożenia ofert na realizację inwestycji – do proponowania alternatywnych w stosunku do wskazanych przez projektanta rozwiązań i produktów. Czasami można uzyskać w ten sposób znaczące oszczędności przy podobnej jakości lub lepszą jakość przy zbliżonej cenie Przed podjęciem decyzji o akceptacji zamienników proponowanych przez oferentów czy wybranego już wykonawcę inwestor powinien uzyskać opinię projektanta oraz innego niezależnego podmiotu, np. inżyniera kontraktu czy inspektora nadzoru. Lepiej, aby takie optymalizacje były przedmiotem analizy i decyzji ze strony inwestora jeszcze przed podpisaniem umowy z wykonawcą czy dostawcą. Oferenci są wtedy bardziej otwarci na to, żeby większą część uzyskanych w ten sposób oszczędności pozostawić inwestorowi. W umowach zawierających odniesienia do wykonania dokumentacji projektowej trzeba koniecznie przewidzieć klauzu [...]