Hotel w dzierżawie

Dzierżawa, uchodząca za bezpieczne rozwiązanie dla właściciela nieruchomości, staje się coraz popularniejszym modelem współpracy między inwestorami a wyspecjalizowanymi podmiotami działającymi na polskim rynku. Jakie wyzwania i problemy mogą pojawić się podczas tej współpracy? Jak zaplanować należy podział obowiązków – utrzymania, napraw i wymiany wyposażenia czy zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu umowy? Temu poświęcony był jeden z paneli podczas konferencji Hotel Trends Poland & CEE, która odbyła się w listopadzie w hotelu Sofitel Warszawa Victoria. Panel moderowała Maria Zielińska, a udział w nim wzięli: Adam Konieczny, dyrektor ds. rozwoju na Europę Louvre Hotels Group Łukasz Płoszyński, wiceprezes Focus Hotels Wojciech Popis, wiceprezes VHM Hotel Management Martin Ykema, dyrektor ds. operacyjnych Vienna House Bogdan Zasada, dyrektor zarządzający na Polskę Strabag Real Estate Umowy najmu zyskują coraz większą popularność, ale wciąż stanowią niewielki procent na polskim rynku hotelarskim. Porozmawiajmy o tym, przed jakimi wyzwaniami stają zarówno inwestorzy, jak i operatorzy decydujący się na tę formę współpracy, czy polski rynek jest już na nią gotowy i gdzie najprędzej można się spodziewać nowych hoteli działających w tym modelu, w jakich lokalizacjach. Jak to wygląda z perspektywy Vienna House? Widzi pan rosnącą liczbę nieruchomości hotelowych działających w tym modelu? Martin Ykema, Vienna House: Mogę odpowiedzieć dwa razy tak. Jesteśmy obecni już od dłuższego czasu na rynku umów dzierżawy, które okazały się dużym sukcesem. Rynek ten skupia się wciąż bardzo mocno na głównych destynacjach, mniejsze nie są jeszcze na to gotowe, albo inaczej mówiąc – duzi operatorzy nie szukają jeszcze dzierżaw na rynkach secondary, ale na pewno jest to przed nami w najbliższych latach. Widzimy teraz bardzo szybki rozwój rynku w Warszawie, jak i w innych miastach, w których za pięć-dziesięć lat trudno będzie sobie wyobrazić rynek bez umów dzierżawy. Coraz popularniejszym sposobem jest rozwój przez mniejsze czy średnie marki i to daje nam ogromne możliwości rozwijania się na tym fundamencie w przyszłości. Szczególnie ważne jest zdobycie zaufania inwestorów dla naszej marki za sposób, w jaki zarządzamy hotelami, i za wiedzę, jaką posiadamy, będąc właścicielem hoteli. Możemy więc zasiadać po wszystkich stronach stołu, co – jak myślę – czyni nas bardzo interesującym partnerem do rozmów o umowach dzierżawy. Ale prawdopodobnie rozważacie pod umowy najmu głównie inwestycje w Warszawie i Krakowie? Martin Ykema: Nie tylko, rozmawiamy o Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Trójmieście, wszędzie tam widzimy duży potencjał. Startowaliśmy w Polsce jako firma właścicielska 10-15 lat temu m.in. w takich miastach jak Łódź i Katowice, myślę, że teraz trend idzie w kierunku takich miast jak np. Szczecin Lublin. Wszystkie te miasta również stają się coraz bardziej interesujące w kontekście umów dzierżawy. Poza tym patrzymy nie tylko pod kątem tradycyjnych hoteli, ale również pod kątem nowych konceptów, które rozwijamy w Vienna House i które chcemy wprowadzać również w Polsce. Jak kwestia lokalizacji wygląda z perspektywy VHM Hotel Management? Wojciech Popis, VHM Hotel Management: My patrzymy szeroko na możliwości, które otwierają się w Polsce. I nie tylko patrzymy, ale pokazujemy, że można. Na dziś mamy jeden otwarty obiekt w tej formule w Gdańsku – Hampton by Hilton Old Town, cztery kolejne są w budowie – Hamptony by Hilton w Łodzi i Olsztynie, Holiday Inn w Warszawie oraz Hilton Garden Inn w Toruniu, kolejne trzy, cztery projekty są negocjowane. Jeżeli chodzi o lokalizacje, to nie widzimy ograniczeń, jeśli chodzi o miasta, patrzymy na Śląsk, na Poznań, Szczecin, Lublin, Radom, Kielce. Mając dużą możliwość wyboru marki, z którą współpracujemy, możemy dostosować daną markę do tej lokalizacji, do tych potrzeb, które na danym rynku powstają. Czyli nie boją się państwo również miast regionalnych? Wojciech Popis: Nie boimy się, czego dobrym przykładem jest Olsztyn. Ale oczywiście chodzi o najlepsze lokalizacje w tych miastach. W Olsztynie jest to samo centrum miasta, tuż przy obserwatorium astronomicznym, w kompleksie Centaurus, gdzie są i biura, i mieszkania, i hotel. I w takiej kompozycji najlepiej w tego typu miastach wchodzić. Podejście Focus Hotels, jeśli chodzi o lokalizacje, jest bardziej elastyczne. Proszę opowiedzieć o waszym doświadczeniu, biorąc pod uwagę mniejsze miasta regionalne, jak np. Inowrocław. Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: Z naszej perspektywy są trzy niezwykle istotne kwestie pozwalające z sukcesem działać na rynku dzierżawy hoteli, pamiętając, że są to umowy niezwykle wymagające, bo przenoszą na operatora wszystkie ryzyka operacyjne. Pierwsza rzecz, od której zaczęliśmy, zanim przeszliśmy do tworzenia naszego pipeline’u hotelowego, to stworzenie mocnej organizacji, czyli zbudowanie zarówno struktur sprzedażowych, marketingowych, zarządzania przychodami, jak i operacyjnych. To była nasza podstawa. Dzisiaj wszystkie hotele Focus raportują swoje przychody na 12 miesięcy do przodu dwa razy w miesiącu i one się potwierdzają, a na początku niekoniecznie tak było. Ale wdrożenie takiego systemu wymusiło na organizacji pewną dyscyplinę i inne myślenie. Dziś reagujemy na kryzys, który nadejdzie, a nie na kryzys, który się wydarzył. Druga rzecz – to jest sam proces dewelopmentu i to, jak się na to patrzy. Oczywiście wiadomo, że najważniejsza jest lokalizacja. Gdyby ktoś nas zapytał, od jakiego miasta chcielibyśmy zacząć, to na pewno byłaby to Warszawa, ale z drugiej strony, gdybyśmy tak zaczęli, to dzisiaj zamiast dziesięciu hoteli nie mielibyśmy jeszcze żadnego. Warszawę zaczęliśmy budować dopiero we wrześniu tego roku. Koszt budowy samego hotelu, czy to jest dobra czy zła lokalizacja, jest taki sam, różna jest cena ziemi. Dlatego my z racji tego, że musimy zaspokoić czynszowo oczekiwania inwestora, szczególnie uważnie musimy przyglądać się lokalizacjom. Można powiedzieć, że moja organizacja nie płaci mi za podpisywanie nowych lokalizacji, ale za odrzucanie większości z nich – tych, które są z naszego punktu widzenia zbyt słabe. Ale to nie znaczy, że jesteśmy otwarci tylko na duże miasta, o czym świadczy podany przykład Inowrocławia. I trzecia rzecz – wiadomo, że im lepsza lokalizacja, tym wyższy czynsz, tak więc zawsze musimy się zastanowić nad samą funkcjonalnością danego obiektu, w jaki sposób będzie na danym rynku w danym miejscu najlepiej na siebie zarabiał: czy to powinny być cztery gwiazdki czy trzy, czy powinien mieć powierzchnie konferencyjne, jak duże, ile pokoi. To są wszystko pytania, na które musimy sobie odpowiedzieć, patrząc na dany rynek, żeby uzyskać z niego jak najlepszą zyskowność. Jeśli natomiast chodzi o inwestora, to poza samym czynszem gwarantowanym jesteśmy dość elastyczni w tym, co możemy mu zaoferować. Nie odrzucamy gorszych lokalizacji, bo w nich możemy zaproponować nie tylko czynsz gwarantowany, ale także czynsz od obrotu. Czyli jeżeli okaże się sukcesem, to tym sukcesem się dzielimy, i z doświadczenia powiem, że te bonusy są dość znaczne, natomiast jeśli okaże się, że przyjdzie kryzys, to mamy zawsze bufor bezpieczeństwa między czynszem gwarantowanym a naszym poziomem rentowności. Ostatni zawór bezpieczeństwa, jaki mamy, to fakt, że stoi za nami duża firma, czyli giełdowa Grupa Kapitałowa IMMOBILE – jeśli są na sali akcjonariusze, to pragnę uspokoić, że nie mam na myśli tego, że możemy być dofinansowywani przez naszego właściciela – chodzi mi o to, że my też inwestujemy jako grupa kapitałowa we własne nieruchomości. W tej chwili połowa naszych hoteli należy do innych spółek z naszej grupy, co oznacza, że w razie dużego kryzysu na rynku my też możemy czynsze w naszych hotelach modyfikować tak, żeby przetrwać ciężkie czasy. O przewagach konkurencyjnych jeszcze będziemy rozmawiać. Wróćmy do tematu lokalizacji i potencjału rozwoju umów najmu. Jak to wygląda z punktu widzenia Louvre Hotels Group, bo swego czasu mówili państwo, że będzie to jedna z preferowanych form rozwoju sieci. Jak to jest obecnie? Adam Konieczny, Louvre Hotels Group: W dalszym ciągu jesteśmy zainteresowani podpisywaniem umów najmu, ale jesteśmy bardzo selektywni i będziemy skupiać się na rozwoju w tych miastach, w których ewidentnie brakuje hotelu z naszego portfela. Patrząc na rynek polski, gdzie mamy np. 10 hoteli Campanile, ale brakuje takiego hotelu w Trójmieście, i jest to jedyny duży ośrodek miejski, gdzie go nie ma, to zapewne tam moglibyśmy podpisać umowę najmu. Podobnie jest z marką Golden Tulip, której nie mamy we Wrocławiu czy w Poznaniu. Z kolei patrząc szerzej na region, jesteśmy bardzo zainteresowani podpisywaniem teg [...]