Inwestycja hotelowa – o czym trzeba pamiętać, żeby nie przepłacić

Autor: Bogdan Czajkowski

Branża hotelowa od kilku lat przeżywa boom w Polsce i w naszym regionie Europy. Nowe hotele rosną jak grzyby po deszczu. Modernizowanych jest wiele istniejących obiektów, które odbiegają od obecnych standardów i trendów. Polacy coraz częściej dostrzegają, że współczesne hotele to nie tylko miejsca zakwaterowania na czas podróży biznesowych czy turystycznych, ale też sposób na miłe spędzenie czasu, relaks, spotkania z ciekawymi ludźmi czy pracę w komfortowych warunkach i sympatycznej atmosferze. Międzynarodowe sieci hotelowe zapowiadają ekspansję na polskim rynku. Pojawiły się lub wkrótce pojawią flagowe marki, jak Raffles, Moxy, AC Hotels, Curio, MGallery, Indigo czy Nobu. Fundusze inwestycyjne, deweloperzy oraz indywidualni inwestorzy, dotąd działający w innych segmentach rynku inwestycyjnego, zainteresowali się hotelami. Ceny działek i nieruchomości, w szczególności w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, doszły już do bardzo wysokich poziomów. Proces konsolidacji polskiego rynku hotelowego, rozpoczęty kilka lat temu, trwa w najlepsze, choć wciąż pozostaje on rozdrobniony w porównaniu z rozwiniętymi rynkami. Rozwija się franczyza i zarządzanie. Hotelarze i inwestorzy zaczęli dostrzegać korzyści, jakie daje im dostęp do kanałów dystrybucyjnych, programów lojalnościowych i know-how światowych czy lokalnych sieci hotelowych. To wszytko sprawia, że trudniej jest się wybić i przetrwać na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Lokalizacja, nienaganna jakość budynku i instalacji, ciekawe, klimatyczne wnętrza, komfortowe wyposażenie istotnie zwiększają szanse na sukces obiektu. Jednak nawet najpiękniejszy hotel, świetnie zaprojektowany, wykonany i prowadzony nie daje jeszcze gwarancji bycia szybko i trwale rentownym. Czynnikami, które mogą na długie lata uniemożliwić rentowność, są zbyt wysokie nakłady inwestycyjne oraz koszty eksploatacji obiektu. Pułapek, które czyhają na inwestorów w tym obszarze, jest bardzo wiele. Niestety, tak jak generalnie nie da się wykonać idealnego dla wszystkich użytkowników produktu, tak również nie da się uniknąć w stu procentach błędów, usterek czy słabości w trakcie procesu inwestycyjnego oraz eksploatacji. Chodzi jednak o to, by liczba defektów i ich skutki nie ciążyły za bardzo na kosztach inwestycji i eksploatacji, jakości produktu, na komforcie gości oraz na przychodach. Wybór lokalizacji Kłopoty mogą pojawić się już na etapie przygotowania inwestycji i wyboru lokalizacji. Działka zakupiona nawet w bardzo atrakcyjnej cenie, może okazać się bezużyteczna lub problematyczna dla budowy hotelu Dzieje się tak np., gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje funkcji pozwalających na budowę hotelu lub zawiera ograniczenia, które uniemożliwiają lub poważnie utrudniają budowę hotelu w rozmiarze i funkcjach dostosowanych do potrzeb i realiów rynku. Innym przykładem jest sytuacja, gdy dopiero po zakupie działki okaże się, że grunt ma słabą nośność, jest zanieczyszczony, skrywa archeologiczne artefakty lub podziemne pozostałości budowli czy sieci, które wymagają usunięcia lub przełożenia. Warto to sprawdzić przed zakupem lub przynajmniej odpowiednio zabezpieczyć się w umowie na wypadek, gdyby później okazało się, że takie „niespodzianki” jednak się pojawią. Przebudowa istniejącego obiektu do funkcji hotelowej Ryzykownym przedsięwzięciem jest też przebudowa istniejącego obiektu i przystosowanie go do funkcji hotelowej. Do wyceny koniecznych nakładów inwestycyjnych zazwyczaj nie da się bezpośrednio zastosować wskaźników, które można uzyskać u operatorów hotelowych. Zwykle odnoszą się one do budowy typowych, nowych hoteli lub prostych modernizacji wnętrz, np. pokoi. Gdy mamy do czynienia z istniejącym obiektem, często pojawia się pytanie, czy lepiej go zmodernizować, przebudować czy wyburzyć i zbudować w jego miejscu nowy hotel. Niestety, odpowiedź nie jest ani prosta, ani jednoznaczna. Zdarza się, że wyburzenie nie jest możliwe albo nie ma większego sensu. Dzieje się tak np., gdy obiekt jest pod ochroną konserwatora, stanowi sam w sobie wartość architektoniczną czy turystyczną lub jego wyburzenie jest technicznie skomplikowane bądź bardzo kosztowne, np. ze względu na bliskość lub zły stan techniczny sąsiednich budynków. Jeżeli nie ma takich ograniczeń, decyzja na ogół uwarunkowana jest zakresem oraz kosztem koniecznych zmian i modernizacji przebudowywanego obiektu. Poza prostymi tzw. lifting [...]