Condo – komu się opłaca, na co uważać?

Na polskim rynku hotelowym w ostatnim czasie nastąpił prawdziwy wysyp inwestycji hotelowych w systemie condo. Skąd popularność tej formy finansowania inwestycji? Jakie zagrożenia dla inwestorów są z tym związane? Jakie stopy zwrotu i przez ile lat gwarantować nabywcom pokoi, aby było to bezpieczne dla obydwu stron? Na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umów? I czy w dzisiejszych czasach koniunktury na rynku hotelarskim i taniego finansowania bankowego opłaca się wchodzić w system condo, zamiast zachować całość zysków dla siebie? A skoro jest to mimo wszystko tak popularny model finansowania – to dlaczego? Temu poświęcony był jeden z paneli podczas organizowanej przez „Hotelarza” konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland CEE 2018, która odbyła się wiosną w hotelu Renaissance w Warszawie. Rynek condo jest ostatnio najbardziej trendy kierunkiem w biznesie hotelarskim. Co druga inwestycja powstaje w tym systemie. Wydaje się, że jest to coś w rodzaju perpetuum mobile, bo z jednej strony, mamy inwestorów, którzy budują hotele w tym systemie, i wydaje się, że zwroty z tych inwestycji są zadowalające, z drugiej strony – mamy tych, którzy kupują pokoje i apartamenty w takich inwestycjach i wydaje się, że na razie są zadowoleni. Zatem do tej pory mamy taki mechanizm, że wszyscy są zadowoleni. Ale jak wiadomo, perpetuum mobile nie istnieje, a przynajmniej nie zostało jeszcze wynalezione, więc moje pierwsze pytanie brzmi: gdzie jest haczyk? Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Haczyków jest bardzo wiele, nie tylko jeden. Tak naprawdę te haczyki można było zaobserwować już w trakcie kryzysu nieruchomościowego na przełomie dekad. My jako Zdrojowa zaczynaliśmy pierwsi na tym rynku w 2006 r., a niedługo potem przyszedł kryzys. W międzyczasie pojawiło się kilku innych graczy i ci gracze nie dotrwali do dziś. Jak patrzę na rynek sprzed tych ponad 10 lat, to zostaliśmy tylko my. I jak przyjdzie kolejny kryzys, to rynek znowu powie: sprawdzam. A jeżeli są oferowane bardzo wysokie stopy zwrotu, to wiadomo, że w tych gorszych lokalizacjach rynek to zweryfikuje. Takich projektów było już w Polsce sporo, więc warto na to zwrócić uwagę – to nie jest tak, że każda obietnica i każda stopa zwrotu jest realna. Czyli mówimy o tym, że obietnice rentowności – stopy zwrotu – mogą być w niektórych lokalizacjach za wysokie. A więc mamy ten haczyk. Ale czy to jest jedyny ewentualny problem, jaki może zaistnieć? Wiktor Wróbel, Nosalowy Dwór: Myślę, że inną podstawową sprawą, na którą trzeba zwrócić uwagę, jest geneza biznesu, który korzysta z finansowania condo. Ponieważ mówimy o condohotelach, bardzo ważne jest, aby podmioty, które je budują i korzystają z tego modelu finansowania, to były prawdziwe podmioty hotelarskie, żeby model condo nie był traktowany jedynie jako sposób na przyspieszenie sobie komercjalizacji i zwrotu z inwestycji. Osiągnięcie wyższej marży z metra kwadratowego samo w sobie nie jest złe czy nieetyczne, przy założeniu, że uwzględnia się też aspekt operacyjny i funkcjonowanie hotelu już po sprzedaży jednostek mieszkalnych. Jeśli ktoś wywodzi się z hotelarstwa – buduje hotele, posiada hotele, jest hotelarzem z krwi i kości, to nie traktuje tego modelu jedynie jako sposobu finansowania, ale bardziej jako pozyskiwanie partnerów na tę, ale i na następne inwestycje. Jeżeli korzystamy z tego modelu, to musimy myśleć o tym, co będzie w perspektywie 10, 15, 20 lat. I nie możemy patrzeć tylko z perspektywy szybkiej komercjalizacji i marży. Musimy patrzeć na to z perspektywy tego, że to są duże pieniądze, które inwestuje Jan Kowalski i my jesteśmy winni temu Janowi Kowalskiemu należytą staranność, najwyższy standard, jeśli chodzi o prowadzenie hotelu. I to jest nadrzędna rzecz w tym wszystkim. A deklarowane gwarancje wysokich stóp zwrotu z metra są czasami nieadekwatne do możliwości przychodowych hotelu w działaniu operacyjnym. Dlatego należy się zastanowić, czy dana inwestycja będzie się spinać w założonym okresie i czy hotel, leżący u jej podstaw, zdoła wypłacić obiecaną stopę zwrotu. Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: My prowadzimy hotele od wielu lat, więc wiemy, ile na rynku condohotelowym trzeba się napracować, aby tym inwestorom w długim terminie wypłacać czynsze. To jest wieloletnia inwestycja w nieruchomości i rynek hotelarski. Dariusz Surynt, Grupa Osada Śnieżka: Myślę, że wszyscy się zgadzamy, że działalność hotelowa, działalność operacyjna jest nadrzędna w tym modelu. Natomiast chciałbym zwrócić uwagę na jedną sprawę, którą się czasami z różnych względów pomija – że stopa zwrotu nie jest wartością bezwzględną. Jeżeli mówimy np., że nie da się wygenerować stopy zwrotu na poziomie 7-8 proc., to zawsze trzeba pamiętać, że ta stopa zwrotu zależy od ceny, za jaką indywidualny inwestor kupił swoją jednostkę mieszkalną. Osada Śnieżka od czterech lat wypłaca regularnie rentę swoim inwestorom, a była to bardzo wysoka stopa zwrotu, bo 10 proc., ale od kwoty 5,5 tys. zł za 1 m kw. Jest to kwota mniejsza niż np. 6 proc. od 10 tys. zł za 1 m kw. W związku z tym trzeba zwrócić uwagę, żeby uwzględniać ten aspekt. Jeżeli ktoś sprzedaje po 17 tys. za metr, to już 5 czy 6 proc. wydaje się wysoką stopą. Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest: A da się wybudować hotel za 5 tys. zł za metr? Dariusz Surynt, Grupa Osada Śnieżka: Za 5 tys. zł za metr można wybudować strukturę apartamentową, od której zaczynała Osada Śnieżka. Było to pięć lat temu, a wszyscy wiemy, jak potem, szczególnie w ostatnim roku, dwóch, w górę poszły koszty budowy, wyposażenia i pracy. Można to zrobić w taki sposób, jak my to robimy, bo posiadamy w swojej strukturze pełną organizację, zaczynając od generalnego wykonawstwa, poprzez sprzedaż, a na strukturach operatorskich kończąc. Teraz oczywiście sprzedajemy nasze projekty zdecydowanie drożej. Ale trzeba pamiętać, jeżeli cena metra wynosi w jednej inwestycji 10 tys. zł, a w drugiej 17 tys., to stopy zwrotu muszą być różne, bo przy tych samych firma czy operator nie zdoła wypłacić tej renty. Ale zgadzam się w pełni, że działalność hotelowa, na którą zresztą kładziemy w naszej grupie największy nacisk, jest tutaj istotniejsza. Jeśli natomiast chodzi o finansowanie, to w razie budowy zwykłego hotelu, nie w systemie condo, też należy policzyć, że musi mieć wkład własny, który jest pieniądzem mogącym pracować w tym czasie gdzie indziej, plus do tego musi spłacać kredyty. W związku z tym te różnice między obciążeniami hotelu i condohotelu wbrew pozorom, jak to się dobrze policzy, wcale nie są aż takie duże. Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Nie zgodzę się z tym, że koszty realizacji inwestycji condohotelowej są porównywalne z inwestycją hotelową realizowaną konwencjonalnie, dlatego że w wypadku inwestycji konwencjonalnej w koszcie kredytu mamy tylko koszty budowy, a w condohotelowej ten procent jest od wyższej kwoty, bo od kwoty wypłacanej z marżą. Tak więc nie tylko stopa finansowania od klientów jest wyższa, ale wyższa jest kwota bazowa, bo z marżą dewelopera. Konsekwencja jest taka, że z punktu widzenia operatora inwestycji condohotelowej to obciążenie jest zdecydowanie większe i zdecydowanie droższe. Jeszcze chciałbym się odnieść do tych kosztów. My sprzedawaliśmy apartamenty od 6 tys. zł w górę. Mamy 10 obiektów hotelowych, ponad 1,2 tys. pokoi i wiem, ile trzeba się nastarać, żeby zapłacić klientom 6 czy 7 proc. Mogę więc tylko pozazdrościć, że w Łomnicy można wypłacać klientom 10 proc., gdy ja wiem, ile można wypłacać w Kołobrzegu czy Świnoujściu, które są ogromnymi rynkami. Dariusz Surynt, Osada Śnieżka: Mogę tylko zaprosić do Łomnicy do Osady Śnieżka, żeby pokazać, że można od czterech lat wypłacać regularnie wysoką stopę zwrotu swoim inwestorom. Mamy umowy z klientami na 10 lat i zamierzamy je przedłużać na kolejne 10 lat. Jeśli finansowanie inwestycji w condo jest droższe niż finansowanie bankowe, to czemu Zdrojowa wciąż to robi? Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: To pozwoliło nam się bardzo szybko rozwijać i osiągnąć efekt skali. Teraz dywersyfikujemy naszą działalność, mamy już jeden obiekt finansowany konwencjonalnie i będziemy w ten sposób dalej budowali, bo widzimy, że jeżeli banki są skłonne nam zaufać i dają nam bardzo korzystnie finansowanie, to po co się drogo finansować. Ja bym ostrzegał nabywców przed inwestowaniem w projekty z nadzwyczajną stopą zwrotu. Powinna się wówczas zapalić czerwona lampka – dlaczego inwestor, jeśli może tańszym kosztem i w długim terminie więcej zarobić na hotelu finansowanym konwencjonalnie, to w krótkim terminie obiecuje wysokie stopy zwrotu? Marvipol będzie sprzedawać najdrożej za metr kwadratowy. Czy nie boicie się przyszłości, gdy rynek, kupujący powiedzą: sprawdzam? Mariusz Poławski, Marvipol: Jesteśmy klasycznym deweloperem mieszkaniowym, więc nasz biznes jest trochę inny niż panów. Chciałbym w szczególności zwrócić uwagę na lokalizacje inwestycji. Możemy mówić zarówno o lokalizacjach nadmorskich czy górskich, które charakteryzują się różnym okresem, w którym trwa sezon, jak i o tych dużych miastach, które mają klienta biznesowego i obłożenie w praktyce całoroczne. W Warszawie w ub.r. obłożenie w hotelach wynosiło średnio 79 proc., a w niektórych lokalizacjach, jak przy ul. Grzybowskiej na bliskiej Woli, gdzie realizujemy naszą inwestycję Unique Apartments, apartamenty, bo takie głównie analizowaliśmy pod kątem naszego projektu, mają jeszcze wyższe obłożenie. W inwestycji Unique Apartments oferujemy apartamenty jako klasyczne mieszkania, a nie jako lokale usługowe, bo jesteśmy deweloper [...]