Polski rynek hotelarski – gdzie inwestować?

Podczas konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland CEE, która odbyła się w maju w hotelu Renaissance, jeden z głównych paneli poświęcony był polskiemu rynkowi hotelarskiemu i inwestycji hotelowych z udziałem Ireneusza Węgłowskiego, wiceprezesa Orbis SA, prezesa Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego; Janusza Mitulskiego, dyrektora ds. rozwoju sieci Marriott International w regionie CEE, i Andrzeja Wójcika, prezesa Satoria Group. Rafał Szubstarski , „Hotelarz”: Polska uchodzi za najlepszy rynek pod inwestycje hotelarskie w regionie Europy Środkowo- -Wschodniej, choćby z racji jego wielkości. Poza samą stolicą funkcjonuje tu jeszcze sześć aglomeracji z ponad 500 tys. mieszkańców, podczas gdy w innych krajach jest to zazwyczaj tylko stolica, ewentualnie jedno większe miasto. Ale na każdy kraj patrzy się przez pryzmat jego stolicy. A jak wynika choćby z danych STR, wyniki warszawskiego rynku hotelowego są słabsze niż w Pradze czy w Budapeszcie, porównywalne z Bukaresztem. Jak by panowie wytłumaczyli to, że mimo iż Polska jest gospodarczym liderem regionu, również pod względem dynamiki wzrostu PKB, stała się już hubem biznesowym Europy Środkowo-Wschodniej, to jednak Warszawa nie jest liderem rynku pod względem wyników? A w Pradze czy Budapeszcie jest też przecież o wiele większa podaż hoteli niż w Warszawie. Ireneusz Węgłowski , Orbis , IGHP: Po pierwsze, to nie są takie same rynki jakościowo. Musimy odróżnić rynek warszawski od Pragi i Budapesztu, które są trochę do siebie podobne. Jest tam dużo większy udział segmentu turystyki leisure’owej, czyli gości odwiedzających te miasta, bo są one turystycznie interesujące, historyczne, mają dużo zabytków. To powoduje, że segmentacja na rynkach Pragi i Budapesztu kształtuje się inaczej niż w Warszawie, która jest typowym rynkiem biznesowym. Warszawa powinna więc rozwijać koncepcje programu atrakcji turystycznych, aby pobudzić przyjazdy turystów, w przeciwnym razie będziemy mieli duży problem za dwa-trzy lata, kiedy te zapowiadane cztery-pięć tysięcy nowych pokoi wejdzie na rynek. Orbis buduje już własnego ibisa Styles w Warszawie, ale patrząc z perspektywy kolejnych inwestycji, to w której z tych stolic najprędzej wydałby pieniądze na inwestycje we własny hotel: w Pradze, Warszawie, Budapeszcie, a może Bukareszcie lub innej stolicy? I.W.: Każda z tych destynacji jest ważna i dobra, więc chcielibyśmy inwestować wszędzie, ale nie we wszystkich tych miastach ceny nieruchomości, działek pod budowę hoteli są na atrakcyjnym poziomie. Praga jest szalenie droga i dzisiaj mamy problem, aby znaleźć działkę pod własną inwestycję. W Pradze raczej szukamy kontaktów z inwestorami i deweloperami, którzy mają możliwości, aby budować. W Bukareszcie natomiast nie odczuwamy jeszcze silnej presji cenowej na rynku nieruchomości, w związku z tym koncentrujemy naszą uwagę na szukaniu atrakcyjnych działek pod budowę hoteli. Orbis rozwija się od pewnego czasu w ramach dwóch modeli. Jeden – to inwestycje własne, jak np. otwierany w tym roku ibis Styles na Powiślu w Warszawie. Ale również szukamy partnerów do inwestycji, które oni będą finansowali, a my udzielimy im franczyzy bądź zobowiążemy się do zarządzania ich przyszłym hotelem. Odpowiadając bezpośrednio na pytanie: każde z tych czterech miast jest dla nas interesujące, a największy potencjał w zakupie działki pod inwestycję własną widzę dziś w Bukareszcie. A Sofia? Jaki ma potencjał? Bo jakoś zawsze jest trochę pomijana w tych regionalnych analizach? I.W.: Pomału Bułgaria i kraje bałkańskie wchodzą w orbitę naszego większego zainteresowania. Na razie głównie w modelu asset light, czyli szukamy inwestorów, którzy otwieraliby hotele zarządzane przez nas lub też we franczyzie, pod markami AccorHotels. W ubiegłym tygodniu np. w Macedonii, w 50-tysięcznym mieście Tetovo indywidualny inwestor otworzył hotel Mercure, którego nie powstydziłoby się żadne miasto. W Macedonii mamy już trzy hotele, w tym dwa ibisy w Skopje. Tak więc w wielu miastach Europy Południowo-Wschodniej tworzą się w tej chwili nowe możliwości do otwierania sieciowych hoteli, ale nie wszędzie są warunki uzasadniające własną inwestycję. Jeśli chodzi o Sofię, to jest interesująca destynacja. Mamy tam dwa hotele, w zarządzaniu i franczyzie, ale nie uważamy, abyśmy mieli tam już inwestować własne środki. Jak wygląda to z perspektywy największej sieci hotelarskiej na świecie i dyrektora ds. jej rozwoju w naszym regionie? Polska jest najlepszym rynkiem? I najłatwiejszym, bo jest więcej inwestorów, więc łatwiej jest podpisać umowy pod którąś ze swoich licznych marek, czy też łatwiej jest na innych rynkach, np. w Pradze czy Budapeszcie, bo dają one lepsze wyniki? Janusz Mitulski , Marriott International: To są inne rynki. Warszawę możemy bardziej porównywać z Frankfurtem, który też jest podobnym silnym ośrodkiem biznesowym, gdzie hotele od poniedziałku do piątku są świetnie obłożone, a od piątku do poniedziałku słabiej. Praga czy Budapeszt to są miasta, gdzie przez większą część roku pokoje w hotelach są wyprzedane w blisko 100 proc. W Warszawie jest wprawdzie dużo lepiej w ostatnich latach z weekendami, ale jest jeszcze miejsce do poprawy. Jeśli chodzi o inwestorów, to z naszej perspektywy nie jest to kwestia „łatwości rynku”. Odpowiadam za sześć krajów w regionie i dla nas jest ważne, aby mieć właściwy projekt we właściwej lokalizacji. Jesteśmy bardzo selektywni, jeśli chodzi o dobór lokalizacji, co paradoksalnie wcale nas nie ogranicza. Rozwijamy się przez franczyzę i zarządzanie, a na rynku działają również operatorzy, którzy [...]