Inwestycje hotelowe w starej tkance miejskiej – droższe i trudniejsze, ale warte realizacji

Autor: Filip Adamczak, architekt prowadzący w firmie SAO Investments

Projektowanie w starej tkance miejskiej jest zdecydowanie trudniejsze i bardziej stresujące niż prowadzenie inwestycji w miejscu o jeszcze niewyznaczonych ramach. Jak pokonać trudności towarzyszące inwestycjom hotelowym w historycznych dzielnicach i kończyć je z sukcesem, a przy tym pogodzić nowoczesną wizję z historycznym charakterem miejsca? Nie ma znaczenia, czy inicjatywa wychodzi od właściciela nieruchomości, który chce pozyskać inwestora, czy inwestor zleca znalezienie odpowiedniego miejsca pod hotel, podstawą udanej inwestycji zawsze jest analiza sytuacji wyjściowej rynku oraz określenie opłacalności realizacji danego zamierzenia. Zacznij od analizy ograniczeń Pierwszym krokiem powinno być oczywiście sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości oraz przeprowadzenia kompleksowego procesu due diligence (z ang. należyta staranność – poddanie przedsiębiorstwa wyczerpującej, wielopłaszczyznowej analizie pod względem jego kondycji handlowej, finansowej, prawnej i podatkowej), dającego pełny obraz zagrożeń oraz korzyści wynikających z realizacji inwestycji. Podstawowym elementem procesu analizy potencjału nieruchomości jest określenie możliwości, jakie dają akty prawa miejscowego. Jeżeli dla terenu, który nas interesuje, opracowany został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczna jest weryfikacja zgodności planowanej inwestycji z jego zapisami. W sytuacji, kiedy nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym (dla przykładu, w Krakowie jest to około 47,7 proc. powierzchni), konieczne jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co wydłuża termin realizacji inwestycji. W razie wystąpienia o tzw. wuzetkę nie wiemy, czy zamierzenie, które planujemy na działce, jest możliwe do zrealizowania w parametrach, jakich oczekujemy. To zwiększa ryzyko związane z realizacją całego przedsięwzięcia. Jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze historycznym, nie można zapomnieć także o wymogach i obostrzeniach wynikających z wytycznych wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać także z położenia w strefie wpisanej na listę światowego dziedzictwa UNESCO czy z innych form ochrony budynków i obszarów urbanistycznych lub przyrodniczych. Gdy ma się informacje o podstawie prawnej nieruchomości, następnym etapem będzie określenie potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Analiza potencjału polega na określeniu możliwości, jakie daje nam dana inwestycja w zakresie: ilości dopuszczalnej powierzchni usługowej, wytycznych w zakresie konieczności zapewnienia miejsc postojowych, dostępu do mediów, konieczności przeprowadzenia szczegółowych ekspertyz technicznych lub odstępstw. Jeżeli obiekt ma być częścią międzynarodowej sieci hotelowej, pojawiają się dodatkowe wymogi w zakresie warunków przeciwpożarowych, technicznej obsługi budynku oraz wyposażenia lub nawet wielkości poszczególnych funkcji budynku. Zwykle wymogi sieci hotelowych są bardziej restrykcyjne niż przepisy krajowe. Wymaga to nieustannego poszerzania wiedzy z tego zakresu oraz obserwowania nowinek technologicznych, ciągle zmieniających się oczekiwań klientów i trendów w aranżacji wnętrz, przestrzeni wspólnych i pokoi. Ciekawymi przykładami rewitalizacji istniejących obiektów są m.in. Ace Hotel w Los Angeles, którego pierwotną funkcją była sala kinowa, hotel Im Wasserturm, gdzie podjęto się przebudowy wieży wodnej lub W Hotel w Amsterdamie, gdzie pierwotnie znajdował się bank (tak jak w obecnym AC by Marriott we Wrocławiu). Utrudnienia, których nie można uniknąć Z naszego doświadczenia wynika, że jednym z głównych powodów powstawania opóźnień podczas realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej jest stan techniczny budynków, zarówno tych będących przedmiotem inwestycji, jak i znaj [...]