Hotel jako wynajmujący – jak zarabiać na najmie powierzchni cz. 1

Autor: Joanna Borczyk, adwokat w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

Hotele często wynajmują powierzchnię innym podmiotom np. na prowadzenie SPA, gastronomii, sklepy, świadczenie usług kosmetycznych etc. Wydawać by się mogło, że poprawne sformułowanie zapisów umowy najmu, tak powszechnej w obrocie gospodarczym, nie powinno stwarzać kłopotu. Tymczasem doświadczenie wskazuje, że najem wciąż rodzi problemy. Jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu? Jak zapewnić terminową zapłatę czynszu? Jak egzekwować wykonanie obowiązków przez najemcę? Generalnie – jak zabezpieczyć interes wynajmującego? Najem – ogólnie Umowa najmu uregulowana jest w kodeksie cywilnym (księga trzecia, tytuł XVII). Unormowania najmu podzielone są na dwa rozdziały: Rozdział I – Przepisy ogólne, dotyczące wszystkich umów najmu, oraz Rozdział II – Najem lokalu, którego przepisy należy uwzględniać, gdy przedmiotem najmu jest lokal. Rozdział „Najem lokalu” dotyczy m.in. lokali użytkowych. Ze względu na to, że kodeks cywilny nie definiuje pojęć „lokal” ani „lokal użytkowy”, zasadne wydaje się odwołanie do definicji zawartej w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z którego wynika, że samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne jest lokalem o innym przeznaczeniu. Definicja ta obejmuje swoim zakresem m.in. lokale użytkowe przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej – produkcyjne, handlowe, usługowe, biurowe, magazyny, garaże. Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca, ale wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, co więcej, nie musi nawet legitymować się żadnym prawem do niego, wystarczy, by lokal udostępnił najemcy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Elementami istotnymi umowy najmu jest zatem oznaczenie przedmiotu najmu oraz czynszu najmu. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony, a po upływie roku na czas nieokreślony. Okres, na jaki zawarta została umowa najmu, ma istotne znaczenie dla możliwości jej wypowiedzenia. W wypadku umów zawartych na czas określony możliwość wypowiedzenia umowy jest mocno ograniczona (więcej o tym w rozdziale o możliwościach wypowiedzenia najmu). Lokal Oznaczenie przedmiotu najmu jest koniecznym elementem umowy najmu. Należy zatem pamiętać, by przedmiot najmu każdorazowo był określany w sposób konkretny i niebudzący wątpliwości, poprzez wskazanie jego usytuowania w budynku (np. piętra, na którym się znajduje). Zalecane jest, by do umowy sporządzić załącznik stanowiący rzut lokalu oraz obrazujący jego położenie w budynku. Strony powinny w umowie wskazać także powierzchnię przedmiotu najmu, przy czym najlepiej, żeby pomiar powierzchni odbył się w obecności przedstawicieli obu stron, a norma (sposób) obmiaru została wskazana w umowie. Jeżeli nie ma możliwości określenia, jaka będzie wielkość najmowanej powierzchni w dniu zawarcia umowy, należy wskazać ją w przybliżeniu oraz ustalić, że pomiar powierzchni nastąpi w dniu wydania lokalu, a jego wyniki ujęte będą w protokole zdawczo-odbiorczym. W takim wypadku dobrze jest także z góry określić, według jakiej normy będzie się dokonywać pomiaru powierzchni. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy wysokość czynszu najmu określona jest jako iloczyn metra kwadratowego powierzchni i stawki czynszu. Czynsz Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu. Czynsz może być oznaczony pieniężnie bądź w świadczeniach innego rodzaju (np. w odniesieniu do wykonywanych przez najemcę na rzecz wynajmującego określonych usług). Niewątpliwie obecnie najczęściej czynsz ustalany jest w pieniądzu w ściśle określonej wysokości. Niemniej jednak możliwe jest określenie w umowie tylko podstaw do ustalania czynszu w taki sposób, by możliwe było jego wyliczenie. Określając czynsz, można ustalić kwotę dla całego lokalu (niezależnie od powierzchni) bądź kwotę za metr kwadratowy. Ustalony w umowie czynsz najmu może być w trakcie trwania najmu podwyższany przez wynajmującego lokal. Zgodnie z art. 685 kodeksu cywilnego, wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zaznaczyć jednak należy, że to uprawnienie wynajmującego może zosta [...]