Na jakim etapie cyklu koniunkturalnego znajduje się polskie hotelarstwo

Jak długo jeszcze rosły będą ceny i obłożenie w hotelach? Rok, dwa, trzy? I jakie są najbardziej realne zagrożenia dla tego wzrostu? Temu poświęcony był jeden z paneli dyskusyjnych podczas 5. edycji konferencji Hotel Trends Poland & CEE 2016 zorganizowanej przez „Hotelarza” i Horwath HTL w listopadzie ub.r. w hotelu Sofitel Warszawa Victoria. W dyskusji moderowanej przez Rafała Szubstarskiego, redaktora naczelnego „Hotelarza”, udział wzięli: Ireneusz Węgłowski, wiceprezes Orbis SA, prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego; Gheorghe Cristescu, prezes Chopin Airport Development; Andrzej Wójcik, prezes Satoria Group; Władysław Grochowski, właściciel i prezes Arche; Jan Wróblewski, współwłaściciel i członek zarządu Zdrojowej Invest oraz Łukasz Płoszyński, członek zarządu sieci Focus Hotels. Cykl koniunkturalny rządzi gospodarką i każdym z jej sektorów, również hotelarstwem. Cztery podstawowe fazy tego cyklu – ożywienie, rozkwit, spowolnienie i depresja – w branży hotelarskiej przejawiają w poziomie cen i obłożenia. W fazie depresji hotele mają niskie obłożenie i sprzedają pokoje po niskich cenach, jak było to w latach 2009-2010. Początkiem fazy ożywienia jest rosnące obłożenie, ale cały czas przy niskich cenach (2011-2013). Gdy obłożenie osiąga już w miarę zadowalający poziom, powoli można zacząć podnosić ceny (2014), których dynamika w pewnym momencie zaczyna rosnąć szybciej niż dynamika wzrostu obłożenia (2015/16 – ?). To świadczy o tym, że branża weszła w fazę rozkwitu, z którą mamy do czynienia obecnie. I teraz pojawia się pytanie: jak długo ta faza będzie trwała? I kiedy osiągnie swój szczyt, po którym zacznie wchodzić w fazę spowolnienia, gdy utrzymywać się jeszcze będą przez chwilę wysokie ceny, ale zacznie już spadać obłożenie? Aż dynamika spadków obłożenia będzie już tak szybka, że trzeba będzie zacząć schodzić też z cenami, zmierzając w ten sposób do fazy depresji. A na długość poszczególnych faz cyklu koniunkturalnego w hotelarstwie wpływ ma bardzo wiele czynników, poczynając od makroekonomicznych i geopolitycznych – jak globalny kryzys finansowy w latach 2008-2009 czy ataki terrorystyczne na World Trade Center w 2001 r., które spowodowały strach przed podróżami, pogłębiony niedługo później przez epidemię SARS w Chinach. Te zupełnie różne wydarzenia z lat 2001- 2003 i 2008-2009 dla branży hotelarskiej objawiały się tak samo – nagłym spadkiem z fazy rozkwitu od razu do fazy depresji. A są też przecież „zwykłe” zagrożenia polityczne, jak niestabilna sytuacja w kraju, i gospodarcze – klasyczne spowolnienie zgodne z logiką cyklu koniunkturalnego. Są wreszcie też zagrożenia „wewnątrzbranżowe”, jak gwałtowny wzrost nowej podaży na rynku hotelowym. Np. w Gdańsku w latach 2016-2019 na rynek, na którym dotąd było ok. 3,5 tys. pokoi, wejść ma 15 nowych hoteli z ok. 1,5 tys. pokoi. W Warszawie, gdzie obecnie jest ok. 13,5 tys. pokoi, w latach 2017-2020 pojawić ma się ok. 30 nowych hoteli z ponad 3 tys. pokoi. Zacznijmy więc od pytania: na jakim etapie cyklu koniunkturalnego znajduje się, według panów, polski rynek hotelarski: dopiero zaczyna wchodzić w fazę rozkwitu, jest już blisko szczytu, a może właśnie go osiągnął i wkrótce należy spodziewać się spadków? Ireneusz Węgłowski, Orbis SA, IGHP: Moim zdaniem jesteśmy jeszcze przed szczytem. Oceniając sytuację na podstawie tego, co mamy w rezerwacjach hoteli grupy Orbis, w sensie podpisanych kontraktów i złożonych zamówień na najbliższe miesiące i na cały 2017 r., obserwując, jak się zachowuje nasz biznes i cały rynek, jestem pełen optymizmu. Widzę, że cykl koniunkturalny nie osiągnął jeszcze punktu szczytowego. Innymi słowy, przez kolejnych kilkanaście miesięcy nie powinniśmy mieć obaw, że dotrzemy do tego punktu. Oczywiście obserwując dynamikę rosnących cen, rosnącą frekwencją, która już jest na bardzo dobrym poziomie, trzeba mieć świadomość, że za jakiś czas ten szczyt zostanie osiągnięty, bo taka jest charakterystyka cyklu koniunkturalnego. Moja ocena na podstawie wiedzy o rynku jest pozytywna i nie widzę zagrożenia w 2017 r. pod warunkiem, że nie nastąpią nagłe, jednorazowe, nieprzewidywalne zdarzenia, które mogą odwrócić obecny, wzrostowy trend. Satoria Group działa na dwóch najbardziej konkurencyjnych rynkach: warszawskim i krakowskim, a wkrótce przez swoją spółkę operatorską VHM będzie zarządzała kolejnymi hotelami, m.in. w Warszawie i Gdańsku, gdzie przewidywana jest ogromna podaż nowych obiektów. I może się okazać, że te rynki swój szczyt osiągnęły właśnie w 2016 r. Andrzej Wójcik, Satoria Group: Rzeczywiście, prognozowana podaż na najbliższe trzy lata wygląda poważnie. Z drugiej strony np. w Warszawie przez ostatnie 10 lat popyt rósł średniorocznie o 8 proc., czyli można założyć, że gdy na rynku pojawiały się będą nowe hotele, ten popyt wówczas też będzie jeszcze większy niż teraz, a więc i pod tym względem rynek będzie rósł. To prawda, że doczekaliśmy się bardzo dobrych czasów, gdy rośnie obłożenie i rosną ceny i oby tak pozostało jak najdłużej. Zasadnicze pytanie brzmi: jak długo jeszcze tak będzie? Dla hotelarzy przede wszystkim „rytmem do tańca” jest PKB. Jeśli PKB rośnie, to i rynek hotelarski ma się dobrze, potem oczywiście różnie to się przekłada na poszczególne rynki i lokalizacje w zależności od nowej podaży. Na najbliższe dwa lata wszystkie instytucje monitorujące makroekonomiczną sytuację w Polsce przewidują wzrost PKB w granicach 3 proc. co roku. Tak więc zakładając, że ten wzrost się utrzyma i nie będzie nieprzewidzianych sytuacji, mamy w tej perspektywie sprzyjające warunki do tego, aby rynek hotelarski wciąż się rozwijał. Wracając do poszczególnych rynków, Warszawa jest tym, na którym wszyscy chcą być, a jeśli już na nim są, to chcą mieć więcej, dlatego tutaj trzeba rozważać sytuację bardziej szczegółowo w zależności od poszczególnych części miasta w relacji nowa podaż – popyt. A inwestycje w hotele są to długoterminowe projekty, w których sama faza przygotowania, uzyskiwania decyzji o budowie i budowy potrafi trwać trzy do pięciu lat, a czasami nawet sporo dłużej. Tak naprawdę wchodząc na rynek z gotowym hotelem, nigdy nie możemy wcześniej precyzyjnie określić, jacy nowi konkurenci już na nim będą. I to jest pewne ryzyko, ale przede wszystkim trzeba wierzyć w swój produkt, który przygotowuje się dla danego rynku – że będzie to produkt najbardziej konkurencyjny w swoim segmencie i będzie odporny na naturalne w dłuższym okresie spowolnienia popytu. Cykl życia produktu hotelowego planowany jest w perspektywie 20-30 lat, dlatego i tak trzeba się liczyć z dwoma, trzema „dołkami” popytowymi w tym czasie. To musi być wpisane w codzienność biznesową. Ale oczywiście im dłużej ten obecny rozkwit będzie trwał, tym lepiej, i tym dłużej będziemy mogli kumulować zapasy na czasy trudniejsze. W każdym razie dwa najbliższe lata zapowiadają się dobrze dla rynku, jeśli nie będzie tych nieprzewidzianych, jednorazowych wydarzeń. W Gdańsku, gdy wejdziecie z Hamptonem by Hilton w 2018 r., te rewelacyjne obecnie wskaźniki hotelarskie zapewne będą wyglądały już nieco gorzej ze względu na nową podaż. Więc tak naprawdę cały biznesplan trzeba przygotowywać pod kątem rynku, który nie wiadomo jak będzie wyglądał za dwa lata, poza tym [...]