Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – ale jaka? Wybór i kupno działki pod inwestycję hotelową

Autor: Adam Pilczuk, dyrektor ds. strategii i rozwoju w spółce Chopin Airport Development

Zasadniczą kwestią związaną z wyborem działki pod obiekt hotelowy jest jej lokalizacja i najbliższe otoczenie. Każdy poszukujący działki pod taką inwestycję na pewno zna powiedzenie hotelarza wszech czasów Conrada Hiltona, że trzy najważniejsze czynniki w wyborze nieruchomości to po pierwsze – lokalizacja, po drugie – lokalizacja i wreszcie po trzecie – lokalizacja. Analizując wyniki hoteli, trudno się z tym nie zgodzić. Obiekty w najlepszych lokalizacjach mogą pozwolić sobie na wyższe stawki niż takie same jakościowo hotele w mniej atrakcyjnych miejscach. Ale co to właściwie znaczy dobra lokalizacja? Analiza lokalizacji powinna rozpocząć się od danych makroekonomicznych dotyczących danego miasta czy regionu. Należy przeanalizować: – czy dane miejsce ma walory biznesowe lub turystyczne, – jakie duże firmy działają w regionie, ile osób zatrudniają, – jaka jest stopa bezrobocia w regionie (mieście), – jakie są główne atrakcje turystyczne danego miejsca i czy są to atrakcje sezonowe czy całoroczne, ile osób rocznie je odwiedza, – jaki jest stan i jakość infrastruktury drogowej i kolejowej, – ilu pasażerów odprawianych jest na lotnisku mającym bezpośrednie oddziaływanie na daną lokalizację (do około 50 km), – jakie są perspektywy rozwoju infrastruktury transportowej, – jaka jest rozpoznawalność i prestiż danego miejsca, – jak skuteczne są władze miasta/regionu w przyciąganiu różnego typu inwestycji, – ilu corocznie studentów kończy studia w danym mieście itp. Kolejny etap analizy makroekonomicznej to analiza danych bezpośrednio związanych z liczbą i strukturą gości w bazie noclegowej: – średnie obłożenie hoteli w danej lokalizacji (dane są dostępne na stronach Głównego Urzędu Statystycznego, a bardziej szczegółowe w raportach międzynarodowej firmy STR, która dostarcza też informacji o średnich cenach za pokój), – liczba gości w bazie noclegowej, – struktura gości (turyści zagraniczni vs. turyści polscy). Te dane dostarczą informacji o perspektywach danego miejsca. Tak np. duża liczba turystów zagranicznych w bazie noclegowej (zwłaszcza tych z Europy Zachodniej czy Stanów Zjednoczonych) jest przesłanką, na podstawie której można oczekiwać wyższych średnich cen. ANALIZA MIKROOTOCZENIA Wszelkie analizy powinny być sporządzane na podstawie co najmniej ostatnich pięciu lat. Zasadniczym zagadnieniem dla inwestora hotelowego jest analiza liczby noclegów i zmiany w ostatnich latach, gdyż pokazuje to, jaki potencjał posiada dana destynacja. Aczkolwiek należy zachować daleko idącą ostrożność, gdyż niewielka liczba noclegów może wynikać z małej liczby obiektów noclegowych w okolicy, a nie z małego potencjału lokalizacji. Częstym zjawiskiem związanym z inwestycjami hotelowymi jest generowanie nowego popytu na usługi noclegowe właśnie poprzez podaż nowych obiektów. Miejsce nierozpoznawalne może stać się atrakcyjne dzięki powstaniu dobrego obiektu hotelowego, który będzie skłaniał do przyjazdu w dany region. Przykładami takich destynacji w Polsce są Arłamów – osada położona w powiecie bieszczadzkim przy granicy polsko-ukraińskiej, którą wypromował duży kompleks hotelowy o tej samej nazwie, czy Wielki Głęboczek – wieś na Pojezierzu Brodnickim, wypromowana przez kompleks hotelowy Głęboczek Vine Resort & SPA. Należy jednak zachować daleko idącą ostrożność w wyborze nieoczywistych i nierozpoznawalnych destynacji. Prowadzenie hotelu w takim miejscu obarczone jest ryzykiem w wielu pos [...]