Minimalizacja ryzyka w procesie nabycia obiektów hotelarskich (część 2)

Autor: Joanna Borczyk. Autorka jest adwokatem w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

W poprzednim numerze „Hotelarza” wskazane zostały istotne elementy, na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem z przeznaczeniem na działalność hotelową. Z uwagi jednak na fakt, iż nieruchomość taką można nabyć także w inny sposób, np. przez nabycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nabycie udziałów/akcji, czy przeniesienie praw i obowiązków w podmiocie będącym właścicielem hotelu, w tym wydaniu przedstawione zostaną kwestie, na które należy dodatkowo zwrócić uwagę decydując się na zawarcie jednej z tych transakcji. Problemy omówione poniżej ograniczone zostały do wskazania obszarów podlegających analizie i ocenie w ramach badania prawnego przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do danej transakcji. Przedmiotem artykułu nie jest natomiast przedstawienie poszczególnych czynności składających się na konkretną transakcję i procedur, które należy zachować w celu należytego jej przeprowadzenia. Poza zakresem tego artykułu pozostaje także kwestia warunków uzasadniających zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, co nie zmienia faktu, iż prawidłowa ocena spełnienia tych warunków jest jedną z kluczowych kwestii w transakcji nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Badanie prawne przedsiębiorstwa lub spółki Nabycie przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) lub udziałów, akcji czy też praw i obowiązków w spółkach prawa handlowego wymaga przeprowadzenia szerszej niż w przypadku nabycia samej nieruchomości weryfikacji pod kątem prawnym. Związane jest to przede wszystkim z odpowiedzialnością, jaką dana transakcja rodzi po stronie nabywcy. Generalnie, w przypadku nabycia przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) nabywca jest odpowiedzialny solidarnie ze zbywcą za jego zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo zachowania należytej staranności. Przy czym odpowiedzialność nabywcy ogranicza się do wartości nabytego przedsiębiorstwa według stanu w chwili nabycia, a według cen w chwili zaspokojenia wierzyciela. Odpowiedzialności tej nie można bez zgody wierzyciela wyłączyć ani ograniczyć. Inaczej sprawa wygląda w przypadku nabycia udziałów/akcji w spółce kapitałowej. Co do zasady, nabywca udziałów/akcji nie odpowiada za zobowiązania podmiotu, którego udziały/akcje nabył. Nabycie udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością może natomiast rodzić po stronie nabywcy odpowiedzialność wobec spółki solidarnie ze zbywcą za niespełnione świadczenia należne spółce ze zbytego udział [...]