Minimalizacja ryzyk w procesie nabycia obiektów hotelarskich (Część 1)

Autor: Joanna Borczyk. Adwokat w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

Nabycie hotelu bądź nieruchomości zabudowanej budynkiem z przeznaczeniem na działalność hotelową może nastąpić w różny sposób. W praktyce najczęściej spotykanymi transakcjami są: zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, nabycie przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa), udziałów (akcji) lub przeniesienie praw i obowiązków w podmiocie (spółce) będącym właścicielem hotelu. Zuwagi na obszerność tematu, problematyka nabycia hotelu bądź nieruchomości zabudowanej budynkiem z przeznaczeniem na działalność hotelową została podzielona na dwie części. W tym numerze poruszone zostaną kwestie związane z nabyciem zabudowanej nieruchomości (hotelu bądź budynku z przeznaczeniem pod hotel) w drodze klasycznej umowy sprzedaży. Kwestie dotyczące nabycia nieruchomości jako przedsiębiorstwa bądź udziałów w podmiocie będącym właścicielem takiej nieruchomości przedstawione zostaną w kolejnym artykule. WERYFIKACJA STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI Przed przystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pierwszym, podstawowym elementem podlegającym weryfikacji przez przyszłego nabywcę powinien być stan prawny nieruchomości. Z uwagi na to, iż nabycie budynku będzie wiązało się z nabyciem gruntu, na którym jest usytuowany (ewentualnie prawa wieczystego użytkowania tego gruntu) w powyższym zakresie aktualne pozostają uwagi przedstawione w artykule „Bezpieczne nabycie nieruchomości pod hotel” opublikowanym w listopadowym „Hotelarzu”. Należy zatem pamiętać o obowiązkowym: sprawdzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, księgi wieczystej nieruchomości (warto udać się do sądu wieczystoksięgowego, aby prześledzić dotychczasowe zmiany własnościowe i dokumenty znajdujące się w aktach ksiąg wieczystych), dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Ponadto, konieczne jest zwrócenie uwagi na dodatkowe – równie ważne – elementy, bezpośrednio związane z samym budynkiem. Stan budynku Uwzględniając obowiązki właściciela budynku wynikające z Prawa budowlanego, przyszły nabywca nieruchomości przed zakupem powinien uzyskać od dotychczasowego właściciela: – dokumentację budowy (obejmującą: pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów) – dokumentacją powykonawczą (tj. dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi) – inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem, opracowaniami projektowymi i dokumentami technicznymi robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. – książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego wraz z protokołami z kontroli obiektu budowlanego, ocenami i ekspertyzami dotyczącymi jego stanu technicznego, świadectwem charakterystyki energetycznej. Powyższe dokumenty powinny być wydane nabywcy na własność wraz z wydaniem nieruchomości. Nowy właściciel budynku zobowiązany jest bowiem przechowywać te dokumenty, a za niewykonanie tego obowiązku może zostać ukarany grzywną. Jeśli dokumentacja budynku nie istnieje, nabywca może nie być w pełni świadomy stanu technicznego obiektu i zostać narażony na dodatkowe koszty oraz odpowiedzialność. Przechowywanie tak szerokiej dokumentacji nie dotyczy budynków ukończonych przed 31 grudnia 1994 r. Zmiany w nieruchomości Nabywając nieruchomość w celu prowadzenia w niej hotelu niezwykle istotne jest dokonanie szczegółowej analizy prawnych i technicznych możliwości odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy nieruchomości czy też jej remontu. Należy mieć na uwadze np. regulacje dotyczące wymagań co do wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, w tym usług gastronomicznych, dla hoteli i moteli (załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie). Zweryfikować także należy, czy budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków nieruchomych lub rejestru zabytków, co wiąże się z dodatkowymi wymogami w przypadku konieczności wykonywania ewentualnych robót budowlanych w budynku. Nabycie nieruchomości z wyposażeniem Nabycie budynku może wiązać [...]