Bezpieczne nabycie nieruchomości pod hotel

Autor: Joanna Strubel-Kraus. Adwokat w Borczyk Strubel Kancelaria Prawna

Zarówno na etapie tworzenia i organizowania hotelu, jak również później, w trakcie jego funkcjonowania, pojawia się wiele kwestii prawnych, z którymi muszą zmagać się hotelarze. Znajomość rozwiązań prawnych uwzględniających specyfikę branży bardzo ułatwia prowadzenie biznesu. W ramach cyklu „Prawo w hotelarstwie” będziemy przybliżać zagadnienia dotyczące problematyki prawnej związanej z prowadzeniem hotelu. Pierwszy z artykułów porusza kwestie nabycia nieruchomości pod hotel. Sukces inwestycji hotelowej zależy nie tylko od prawidłowo przeprowadzonej analizy rynku, lecz także od właściwej oceny stanu prawnego nieruchomości, na której inwestor zamierza zrealizować przedsięwzięcie. Na drodze do osiągnięcia zamierzonego celu biznesowego może stanąć wiele problemów, choćby brak dostępu do drogi publicznej, objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską, a nawet znajdujące się na nieruchomości gniazda ptaków zagrożonych wyginięciem. Przed zakupem nieruchomości jednym z kluczowych działań powinno być zatem przeprowadzenie szczegółowego badania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które pozwoli na zminimalizowanie ryzyk związanych z planowaną inwestycją. Badanie to powinno obejmować przede wszystkim: stan właścicielski nieruchomości, przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, obsługę komunikacyjną, dostępność mediów, kwestie związane z ochroną środowiska, ochroną przyrody, a także ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej. KSIĘGA WIECZYSTA Bardzo ważnymi dokumentami podlegającymi weryfikacji prawnej są wyrys i wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz księga wieczysta nieruchomości wraz z wszelkimi dokumentami, które stanowiły podstawę dokonanych w niej wpisów. Pierwszy z nich dostarczy inwestorowi niezbędnej wiedzy o właścicielu lub władającym nieruchomością, położeniu, przebiegu granic i powierzchni działek, rodzaju użyków i ich klasy. Jeżeli okaże się, że działka ma charakter rolny, trzeba mieć na uwadze ograniczenia wynikające z nowych przepisów prawa dotyczących zbycia nieruchomości rolnych. Chodzi o obowiązujące od 30 kwietnia 2016 r. przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, nabycie zaś przez inne podmioty może nastąpić wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Przepisy ustawy uchwalane w pośpiechu zawierają jednak pewne luki, mianowicie w niektórych przypadkach, po uzysaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu dla danej nieruchomości (w sytuacji braku planu miejscowego), będzie istniała możliwość dokonania jej podziału na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha i sprzedaży z pominięciem ustawowych rygorów. W treści księgi wieczystej inwestor znajdzie, oprócz oznaczenia nieruchomości (położenia, powierzchni, numeru obrębu ewidencyjnego) i danych właściciela (lub współwłaściciela, wieczystego użytkownika i wysokości ich udziałów), istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji informacje m.in. o ograniczonych prawach rzeczowych ustanowionych na nieruchomości (np. służebnościach, hipotekach), prawach wynikających z zawartych umów najmu, dzierżawy, ograniczeniach w zbywaniu nieruchomości, prawie dożywocia czy prawie pierwokupu. Jeżeli mamy do czynienia z użytkowaniem wieczystym, bardzo ważne jest ustalenie, jaki był cel ustanowienia tego prawa. Kwestia ta często jest pomijana przez nabywców, którzy nie zdają sobie sprawy z dotkliwych konsekwencji wykorzystywania nieruchomości na inny cel n [...]