Działam głównie na emocjach, bo tak jest ciekawiej

Autor: Rozmawiał: Rafał Szubstarski

Rozmowa z Wiesławem Grochowskim, właścicielem i prezesem Grupy Arche, która otworzyła swój siódmy hotel – Zamek Biskupi w Janowie Podlaskim, a w ciągu najbliższych pięciu lat planuje otwarcie kolejnych 15, sprzedawanych w systemie condo, co uczyniłoby ją największą polską grupą hotelarską. Choć Grupa Arche na rynku hotelarskim działa już kilkanaście lat, zaczynając od hotelu w Siedlcach otwartego pod koniec lat. 90., to ostatni rok wydaje się przełomowy. Otwarto Zamek Biskupi w Janowie Podlaskim, w najbliższych miesiącach otwarty ma być hotel w Częstochowie, ogłoszono plany uruchomienia wielkiego kompleksu w Żninie, dwóch hoteli w Gdańsku i we Wrocławiu, 350-pokojowego hotelu w Warszawie, a także hoteli w Łodzi i Lublinie. Skąd ta aktywność? Faktycznie dotychczas otwieraliśmy pojedyncze hotele co kilka lat, więc firma Arche nie była specjalnie rozpoznawalna w hotelarstwie. Uczyliśmy się tego biznesu, przyglądaliśmy się mu, aż w końcu nadszedł czas, żeby zaistnieć poważnie w tej branży. Obecnie mamy siedem funkcjonujących obiektów, a w budowie i przygotowaniu jest kolejnych 15. I rozmawiamy jeszcze o kilku lokalizacjach. Wcześniej to była trochę nauka nowej branży. Zresztą w swoim czasie zastanawiałem się, czy nie wejść we współpracę z jakąś siecią międzynarodową, żeby mieć od razu ten know-how, choć to bardziej były podejścia ze strony sieci niż mojej. Ale jestem zadowolony, że nie związaliśmy się z żadną siecią, bo dochodzenie do własnych rozwiązań i tworzenie własnych marek daje wiele zadowolenia i satysfakcji, a tak bym się pozbawił jakiejś części tego. Nawet gdy popełniamy błędy i potem zastanawiamy się jak z nich wyjść, to daje dużo satysfakcji. A możemy być inni na rynku, i to zdecydowanie. To jest po prostu ciekawsze. NAUKA NA PIERWSZYCH HOTELACH Na tych pierwszych inwestycjach hotelowych unikania jakich błędów pan się nauczył? Przede wszystkim w zarządzaniu i doborze ludzi, dyrektorów. Chociaż np. w Puławskiej Residence cały czas jest pani dyrektor, która otwierała ten hotel, a w Tobaco dopiero drugi dyrektor. Ja daję dyrektorom wolną rękę, bo sam nie znam się na zarządzaniu hotelami, ja jestem deweloperem, niech oni to robią, ja się tylko przyglądam i sam się uczę przy nich. Jeśli chodzi o przychody pierwszych hoteli, to były one zgodne z założonymi planami, wyższe, niższe? Ogólnie w hotelach miejskich były od początku lepsze niż założone, szczególnie wyniki hotelu w Warszawie są rewelacyjne. W Łodzi hotel powstał trochę z konieczności, bo mieliśmy tam duże osiedle mieszkaniowe i tych mieszkań był trochę nadmiar. Więc już w trakcie inwestycji dołożyliśmy hotel. I choć okazało się, że niemal w tym samym czasie w 2013 roku otworzyły się też DoubleTree by Hilton i Novotel, to teraz jego obłożenie sięga nawet 80 proc. Spłacamy kredyt, mamy nadwyżki i planujemy kolejne dwie inwestycje hotelarskie w tym mieście. Zresztą nie tylko my, bo okazało się, że na Łódź, po okresie dołka, są skierowane środki kilku innych inwestorów w tej branży. Skoro jesteśmy przy Łodzi, jak wytłumaczyć to zainteresowanie inwestorów? Rynek hotelarski w porównaniu do innych dużych miast uchodzi tam za słaby, a do tego w ciągu ostatnich kilku lat weszło na niego kilka dużych hoteli, co spowodowało jeszcze większą presję cenową. Tymczasem wkrótce otworzyć mają kolejne co najmniej cztery obiekty, włącznie z inwestycją Arche. Bo Łódź ma ogromy potencjał m.in. dzięki położeniu komunikacyjnemu. Domykane są dwie autostrady, które krzyżują się przy Łodzi. Już przed kryzysem z końca ubiegłej dekady zapowiadało się, że będą tam dobre warunki do rozwoju hoteli, stąd pojawiło się kilka nowych inwestycji, które weszły akurat w okresie dołka, więc ten rozwój trochę przyhamował, ale teraz odżył. Tylko skąd wziąć tam popyt? Gdy są niskie ceny na pokoje i na konferencje, a jest się położonym w centralnej geograficznie lokalizacji, dobrze dostępnej komunikacyjnie, to firmy tam przyjdą. Z tego robi się ożywienie i popyt. A z drugiej strony, ceny nieruchomości w centrum miasta są bardzo atrakcyjne w porównaniu do innych dużych miast, co przekłada się potem na stopę zwrotu i na ofertę cenową, jaką hotele mogą zaproponować. Jakie wyniki osiąga otwarty pół roku temu Zamek Biskupi? Na początku nie było za dużo klientów, ale już wrzesień i październik pokazały, jak dużo można tam sprzedać, jaki jest tam potencjał i ile firmy płacą. Obłożenie może jeszcze nie jest wielkie, ale przychód już jest spory, np. za wrzesień to dwa mln zł z kawałkiem. Więc jest potencjał na miesięczne przychody rzędu trzech mln i ok. 25 mln przychodów rocznie, co jest porównywalne z dobrym hotelem miejskim z podobną liczbą pokoi. Te wyniki generowane są przez duże konferencje, mieliśmy już umowy na 300 tys. zł jednorazowo. Od samego początku mieliśmy ogromną liczbę zapytań, ale efektywność była stosunkowo niewielka. Zespół trochę zbyt sztywno podchodził przy wprowadzaniu obiektu na rynek do kwestii cen. Po wspólnych rozmowach to się już trochę zmieniło i polityka cenowa jest bardziej elastyczna. Ile kosztowała inwestycja w Zamek Biskupi? Blisko 100 mln, ale w drugim etapie będzie jeszcze zagospodarowanie pozostałego terenu, stajnie itp., więc przekroczy 100 mln. Patrząc na już działające i planowane hotele w grupie Arche od Warszawy przez Siedlce po zamki i pałace poza miastami nie da się dostrzec między nimi jakiegoś wspólnego mianownika. Bo go nie ma, z założenia. Każdy obiekt traktujemy twórczo. Mamy plany, aby stać się największą polską siecią hotelową, a jeśli nie największą, to przynajmniej najbardziej oryginalną. Te hotele „w terenie” są po to, żebyśmy się jakoś wyróżniali. Głównie zarabia się w dużych miastach. Będą pewne elementy wspólne, jak standardy obsługi czy elementy gastronomii, ale nie dążymy do tworzenia kopii swoich obiektów. Myślę, że jest ciekawiej, gdy każdy obiekt się różni. Zanudziłbym się, gdybym tylko powtarzał i zarabiał na tym pieniądze. 15 NOWYCH PROJEKTÓW I stąd tych 15 nowych, zupełnie różnych projektów? Porozmawiajmy więc o tych największych, ogłoszonych tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Wśród nich najbardziej spektakularna jest inwestycja w kompleks hotelowo-konferencyjno-rekreacyjny w byłej cukrowni w Ż [...]