Pierwsze zasiedlenie a ulepszenie nieruchomości inwestycyjnych

Autor: Małgorzata Nicewicz. Autorka jest doradcą podatkowym, senior konsultantem w TPA Horwath

Inwestycje realizowane w branży hotelowej obejmują swoim zakresem zarówno wznoszenie hoteli od fundamentów, jak również ulepszenie (modernizację) już istniejących budynków. Kwestia możliwości, bądź też braku, dokonania „ulepszenia” nieruchomości inwestycyjnej w kontekście przepisów o pierwszym zasiedleniu może budzić wątpliwości w praktyce. Zagadnienie to jest istotne dla inwestorów, gdyż data dokonania pierwszego zasiedlenia nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy dostawa (sprzedaż) takiej nieruchomości hotelowej będzie opodatkowana VAT, czy też będzie z tego podatku zwolniona. ZWOLNIENIE FAKULTATYWNE I OBLIGATORYJNE Ustawa o VAT przewiduje dwa zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków: tzw. zwolnienie obligatoryjne (art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT) oraz zwolnienie fakultatywne (z opcją rezygnacji – art. 43 ust.1 pkt 10). Przy czym objęcie sprzedaży budynku hotelowego fakultatywnym zwolnieniem wyklucza możliwość zastosowania do takiej sprzedaży obligatoryjnego zwolnienia z VAT. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, zastosowanie fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wówczas, gdy dostawa ta nie jest dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Z tego względu kluczowe jest ustalenie, kiedy i czy dochodzi do pierwszego zasiedlenia budynku (patrz ramka). Pierwsze zasiedlenie ustawa o VAT definiuje w art. 2 pkt 14 jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Przy czym przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia „ulepszenie” czy „warto [...]