Przychodzi inwestor do architekta. I…

Autor: Rozmawiał Rafał Szubstarski

Rozmowa z Konradem Rubaszkiewiczem, architektem z Autorskiej Pracowni Architektury KM Rubaszkiewicz, autorem m.in. hotelu Narvil w Serocku oraz twórcą i współtwórcą kilkunastu innych Inwestor chce zbudować hotel. Żeby zacząć przy nim prace, musi mieć projekt architektoniczny. Przychodzi więc do architekta. I czego oczekuje? Bo ma zapewne jakąś jego wizję, czyli w najbardziej podstawowym znaczeniu – wyobrażenie o tym jak ten hotel powinien wyglądać. Z pana doświadczenia wynika, że inwestorzy przychodzą do architekta po to, aby „przerysował” mu na papier tę wizję, czy też oczekują propozycji, jak taki hotel ma wyglądać? Oczywiście nie ma jednego typu inwestorów, można ich podzielić na dwie podstawowe kategorie: świadomych i nieświadomych, co najczęściej pokrywa się z podziałem na tych którzy już mieli doświadczenie z budową i prowadzeniem hoteli oraz na tych, którzy chcą stworzyć swój pierwszy hotelarski biznes. I to najczęściej wśród tych drugich trafiają się inwestorzy, którzy „dokładnie wiedzą, czego chcą”, a architekt jest sprowadzony do roli kreślarza. Potrzebują nie tyle architekta, co człowieka z uprawnieniami architekta, bo bez jego podpisu nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Drugi typ inwestora to taki, który ma już hotel, ma wiedzę na ten temat, wie jakie błędy popełnił przy wcześniejszej inwestycji, a przede wszystkim doświadczenie nauczyło go już hotelarstwa, więc wie, co ma zrobić przy budowie kolejnego. I przychodzi do architekta, który już coś zrobił w tej branży, żeby go posłuchać, zderzyć się z jego wiedzą, doświadczeniem i wspólnie wyciągnąć jakieś wnioski. Są też oczywiście inwestorzy, którzy budują po raz pierwszy, ale doskonale zdają sobie sprawę, że bez architekta sobie nie poradzą. Ile kosztuje hotel. I projekt Jakich informacji od inwestora oczekuje architekt, aby zaprojektować hotel, czyli co sam klient przed przyjściem do architekta powinien wiedzieć o swojej inwestycji, aby liczyć na profesjonalny projekt? Oczekuję od inwestora, jak to nazywam, listy życzeń, żeby opowiedział, co chciałby mieć w swoim nowym obiekcie. „Co”, a nie „jak”. Niech opowie np. „mam działkę takiej i takiej wielkości nad jeziorem, na której chciałbym postawić hotel na około 100 pokoi, chciałbym mieć restaurację z pięknym widokiem na jezioro, klub nocny, może z kręgielnią, może z bilardem, basen, ale nie za duży, plac zabaw, salę balową na 300 osób itd.” Potem jest rozmowa, moje uwagi, sugestie i wspólnymi siłami kończymy ową „listę życzeń”. Nazywa się ona od teraz „wytyczne projektowe”. W następnym kroku zamieniam te słowa na figury geometryczne o odpowiedniej powierzchni, wprowadzam ostatnie korekty i układam te klocki, by tworzyły funkcjonalny i przestrzenny ład wnętrz. Na równoległym torze powstaje architektura budynku. Tak zaczyna powstawać jednorodny organizm. Przyszły hotel. Po kilku tygodniach przedstawiam koncepcję inwestorowi hotelu według jego oczekiwań. Jego „listy życzeń”. A podczas tego pierwszego spotkania nie mówi też, że chciałby, aby to było utrzymane „w stylu skandynawskim” czy „śródziemnomorskim, bo ostatnio wróciłem z Toskanii i było tam pięknie”, albo „żeby to było coś w stylu dworkowym”? Jeśli ma swój gust, w którym się dobrze czuje, to niech o tym opowie. Im więcej opowiada, tym lepiej dla projektu. Architekt powinien zawsze wysłuchać klienta, bo dobry projekt, to kompromis między nimi. Najważniejsze jednak, by architekt pojechał w miejsce, gdzie stanąć ma hotel. Ja przed rozpoczęciem prac nad koncepcją zawsze szukam ducha miejsca. Staram się z nim nawiązać kontakt. Jeżeli jest to miasto, to siadam na ławce i patrzę jak żyje ulica, słucham jej, chodzę uliczkami po okolicy, piję kawę w kawiarni obok, patrzę na ludzi. Wtedy można dostrzec tego ducha miejsca, który jest tam od zawsze, tylko zmienia się wraz z miejscem. Gdy jest to teren niezurbanizowany, to przy okazji można się zrelaksować. Przeważnie po takich medytacjach w głowie zaczyna wirować architektura obiektu, a klient przy pierwszej prezentacji koncepcji widzi jaki to styl. Wracając do pytania, to architekt powinien zaproponować styl architektoniczny budynku, oczywiście na podstawie rozmowy z inwestorem. Jeśli inwestor zaczyna decydować o stylu, to już zaczyna projektować. I tu wracamy do wcześniejszego punktu – wtedy nie potrzebuje architekta, tylko kogoś z uprawnieniami architekta. Podczas pierwszego spotkania inwestor określa, jaki budżet chce przeznaczyć na całą inwestycję? Powinien określić, a jeśli z jakiegoś powodu go nie podaje – bo sam jeszcze dokładnie nie wie, albo nie chce powiedzieć – to uświadamiam mu, że to jest ok. pięć tys. zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W ten sposób można sobie wyliczyć, ile mniej więcej cała inwestycja hotelowa będzie kosztować. To oczywiście zależy od tego, czy jest basen, SPA, jakie SPA itd., itd. Jest wiele składowych, ale jeżeli klient nie wie, ile może na końcu kosztować taka inwestycja, to bezpiecznie jest założyć te pięć tys. zł. W tej kwocie mówimy o hotelu z całościowym wyposażeniem, włącznie z łyżeczkami na stole. Czyli jeśli chce zbudować hotel o powierzchni użytkowej ok. dwóch tys. metrów kwadratowych, to powinien zarezerwować na to ok. 10 mln zł. Gdy klient nie będzie tym zaskoczony, to rozmawiamy dalej. A jak powie, że on to chce zrobić za pięć milionów, to wiem, że to nie ma sensu. Oczywiście da się za taką kwotę zbudować hotel, ale architekt nie jest wtedy potrzebny. Rozumiem, że mówimy o hotelach raczej 4-gwiazdkowcyh, a w przypadku hoteli ekonomicznych ta zależność jest inna? Hoteli ekonomicznych akurat nie projektuję, wcześniej byłem zaangażowany w projekty hoteli Etap, obecnych ibis Budget, ale to hotele sieciowe, więc tam też te budżety generalnie trochę inaczej wyglądają. Mówię o hotelach minimum 3-gwiazdkowych, bo różnica między hotelami 3- a 4-gwiazdkowymi jest niewielka, głównie w powierzchni pokoju i trochę we wnętrzach oraz instalacjach sanitarnych. Ale w przypadku nowego hotelu, czy to są 3 czy 4 gwiazdki, to dla architekta, który nie projektuje sztampowo, tylko każdy hotel indywidualnie, z jakąś wizją, nie ma większego znaczenia. A lepiej budować cztery, bo przyciągną więcej gości przy stosunkowo niewiele większym budżecie na budowę. A jaki procent w całym budżecie należy w zarezerwować na pracę architekta i jego projekt? Pięć procent byłoby zadowalające, jeżeli architekt jest obecny przy inwestycji od A do Z, od zaprojektowania pierwszej koncepcji do otwarcia hotelu. Jednak gdy zagłębiamy się w szczegóły wyceny, to wynagrodzenie zależy od zakresu prac: czy chodzi tylko o samą koncepcję i projekt budowlany do etapu pozwolenia na budowę, czy mówimy też o projekcie wykonawczym, projekcie wnętrz i nadzorze autorskim. Tych składowych jest wiele, to jest też kwestia skomplikowania projektu, skali inwestycji, osadzenia jej w czasie, możliwości inwestora, relacji między inwestorem a architektem itd. Całościowy budżet inwestycji w hotel Narvil, przy której był pan obecny od początku do końca, szacowany jest na ok. 160 mln zł. To gratuluję wynagrodzenia. Dziękuję, ale gratuluję pan tego, o czym mówimy według teoretycznych założeń. Na końcu zawsze jest to kwestia indywidualnej umowy między dwoma stronami. Poza tym, nie wdając się w szczegóły wysokości wynagrodzenia za Narvil, trzeba pamiętać, że było to – jak się potem okazało – zlecenie na cztery lata. W pewnym momencie, pod koniec inwestycji moja obecność na budowie była potrzebna codziennie, więc dosłownie przeniosłem swoją pracownię na budowę Narvila, by mieć przy sobie cały zespół i móc kontrolować pracę nad innymi projektami. Przyznaje, że był to ciekawy okres w mojej karierze zawodowej. Poza tym trzeba też pamiętać, że wynagrodzenie za projekt, to nie kwota dla jednego człowieka, tylko dla całego zespołu. W przypadku Narvila zaangażowany w to był zespół składający się czasami z pięciu architektów, z których każdy miał pod sobą kilku projektantów branżowych, techników i rzeczoznawców. Więc proszę to wynagrodzenie podzielić na cztery (lata), potem na 12 (miesięcy) i jeszcze potem na 20 parę (ludzi). To już nie robi takiego wrażenia (śmiech). W przypadku Narvila dla inwestora był to pierwszy projekt w branży hotelarskiej. Inwestor miał swoją wizję, jak powinien wyglądać ten hotel? To był właśnie ten rzadki przypadek, i może dlatego okazał się takim sukcesem, gdy in [...]