Zamki, pałace, dworki, hotele

Autor: Rafał Szubstarski

Polska dworkami, pałacami i zamkami stoi i ma to swój znaczący wpływ na rynek hotelarski. Szacuje się, że funkcje noclegowe oferuje ok. 250 – 300 obiektów historycznych poza dużymi miastami. To ogromny rynek, ok. 20 proc. wszystkich hoteli w Polsce. A tylko co trzeci z tych obiektów jest skategoryzowany.   Różnie można mówić o historii i położeniu Polski, ale na pewno miały one jeden pozytyw. Pozostało nam mnóstwo budynków historycznych, które stanowią atrakcyjną ofertę turystyczno-noclegową z jednej strony, a z drugiej znaczącą część rynku hotelarskiego i wyzwanie dla dostawców. Szlacheckie dworki z XVIII i XIX wieku w Wielkopolsce, na Mazowszu, w Małopolsce i w Polsce Centralnej, zamki (krzyżackie) na Warmii i Mazurach, ale także w innych częściach kraju, pałace stawiane sobie przez niemieckich magnatów na Ziemiach potem Odzyskanych, a więc na Dolnym Śląsku, Górnym Śląsku, Pomorzu Zachodnim, Mazurach, choć jest ich też sporo na Mazowszu czy w Łódzkiem. W Polsce jest ok. 2,5 – 3 tys. obiektów zamkowych i pałacowych, a licząc wszelkiego rodzaju dworki nawet dużo więcej. Na Dolnym Śląsku obiekty pałacowe uratowały ofertę pobytową Wrocławia, który mógł zaproponować jako ośrodki dla piłkarzy i rodziny UEFA na Mistrzostwa Europy 2012 pałace w Sulisławiu, Książu, Wielkopolska zaoferowała Dwór Prusim… Na Pomorzu i Mazurach piłkarzy mogą gościć…. Jak widać oferta obiektów zabytkowych na cele komercyjne jest ważnym i spójnym elementem polskiej branży noclegowej, całkiem dobrze sobie radząc na rynku. Co nie znaczy, że nie ma swoich problemów, ograniczeń i wyzwań.
Historyczna specyfika Obiekty zabytkowe pełnią dziś wiele funkcji, a noclegowa jest tylko jedną z nich. Według szacunków, ok. 10 – 12 proc. takich obiektów zostało zrewitalizowane na funkcje hotelowe. Przede wszystkim są one wykorzystywane zgodnie ze swoim podstawowym przeznaczeniem, czyli jako rezydencje rodzinne przedwojennych lub nowych właścicieli, w sporej części z nich znajdują się muzea lub pełnią one funkcję budynków użyteczności publicznej (urzędy, szpitale, sądy, szkoły, domy kultury itp.), a część została zakupiona przez firmy jako ich siedziby. Fundamentem specyfiki i głównym wyróżnikiem takich obiektów jest ich lokalizacja i historia. Mogą one stanowić same w sobie atrakcję turystyczną napędzając w ten sposób napływ gości. Najlepszą lokalizacją dla tego typu obiektu jest położenie poza jakimikolwiek skupiskami ludzkimi (ale z dobrym dojazdem), dzięki czemu można osiągnąć specyficzną i indywidualną atmosferę ośrodka, nie będąc jednocześnie narażonym na hałasy zewnętrzne (natomiast goście mogą się bawić do woli nie powodując skarg okolicznych mieszkańców).   Z drugiej strony przy przeznaczeniu obiektu historycznego na funkcje hotelowe trzeba się liczyć z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z ich funkcji pierwotnej – zamki służyły do celów obronnych, pałace projektowane były jako wielkie domy całosezonowe lub sezonowe dla jednej bogatej rodziny, a z kolei dworki były po prostu większymi mieszkaniami dla szlachty. Narzuca to pewne uwarunkowania architektoniczne i funkcjonalne, nie wspominając o prawnych.
Pod ochroną Większość z takich obiektów, szczególnie pałaców i zamków, znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków i jest wpisana do rejestru zabytków, więc wszelkie adaptacje i zmiany wymagają jego zgody. Podstawą prawną jest tu ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 2003 roku. Jest to prawo, które powinien poznać każdy inwestor zamierzający zaangażować się w zakup i prowadzenie obiektu historycznego bez względu na jego funkcję. A obiekty takie mogą też być uznane za pomnik historii, objęte ochroną w ramach parku kulturowego czy też wpisane na listę światowego dziedzictwa kulturowego. Wszystko to ma swoje wymierne skutki prawne. Przyjęty w polskim prawie model ochrony zabytku skoncentrowany jest nie na ochronie praw przysługujących właścicielowi zabytku, lecz na zachowaniu lub rekonstrukcji dla potomnych materialnego bytu obiektów uznanych za zabytki – przyznaje Maria Bogdoni, rzeczoznawca majątkowy. – W tym kontekście własność zabytku staje się niejako ograniczonym prawem rzeczowym, ale dzięki temu jego ochrona jest skierowana przeciw niekorzystnym dla interesu ogólnego działaniom właściciela. Zabytkowy charakter obiektu nakłada więc na inwestora wiele ograniczeń, ale też może on liczyć na pewne udogodnienia, np. finansowe podczas remontu i rewitalizacji budynku.   Wprawdzie ma na głowie konserwatora zabytków z jego uprawnieniami przed rozpoczęciem adaptacji nieruchomości zabytkowej na cele komercyjne, w trakcie realizacji inwestycji i po jej zakończeniu, ale z drugiej strony może liczyć na pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia o połowę ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe czy dotacje celowe na wykonanie odpowiednich prac konserwatorskich czy budowlanych, które mogą stanowić nawet 50–75 proc. całości inwestycji (na podsta [...]