WARSZAWA: rynek zmienny jest

Autor: Rafał Szubstarski

Warszawski rynek hotelowy wydaje się być już dojrzały i ustabilizowany. Od dwóch lat liczba obiektów pozostaje na podobnym poziomie, a i w ciągu najbliższego roku nie należy się spodziewać spektakularnych inwestycji. Nie zachęcają do nich wyniki osiągane przez już działające hotele. W pierwszym półroczu wskaźniki obłożenia spadły o ok. 10 proc., w porównaniu do tego samego okresu 2008, a ceny noclegów nawet o 30 proc. 63 warszawskie hotele oferują przyjezdnym ponad 19 tys. miejsc noclegowych. To największa baza hotelowa w Polsce pod względem liczby miejsc. Chociaż, jeśli chodzi o liczbę obiektów to w Krakowie jest ich dwa razy więcej - ponad 120, w których znajduje się ponad 18 tys. miejsc. I na przykładzie tych dwóch miast najlepiej widać specyfikę rynku warszawskiego.



Warszawa - dla bogatego biznesu, Kraków - dla turystów


Z racji swojej stołeczności charakteryzuje się on dużą liczbą hoteli 5-gwiazdkowych. Jest ich tutaj dziesięć (a razem z Hyattem, który skategoryzowany jest jako 3-gwiazdkowy z powodu braku drugiego fotela w pokoju, nawet 11). To prawie jedna trzecia wszystkich tego typu obiektów w Polsce. W Krakowie jest ich osiem. Tylko że w stolicy Małopolski stanowią one niecałe 10 proc. dostępnej bazy hotelowej (ponad 2 tys. miejsc), natomiast w stolicy Polski aż jedną czwartą (4,6 tys.). Ok. 20 proc. całej bazy w obydwu miastach stanowi oferta w hotelach 4-gwiazdkowych (chociaż w Warszawie jest ich tylko 8, a w Krakowie ponad 20).




O ile Warszawa jest stolicą obiektów 5-gwiazdkowych, to Kraków wiedzie prym pod względem hoteli 3-gwiazdkowych. Jest ich tam 74 z ok. 7,5 tys. miejsc noclegowych. To 40 proc. krakowskiej bazy. W Warszawie takich obiektów jest 21 z niespełna 6 tys. miejsc. (ok. 30 proc. bazy). W obydwu miastach podobnie wygląda udział hoteli 2- i 1-gwiazdkowych (ok. 25 proc.), tylko że w Krakowie funkcję hoteli najniższych kategorii pełnią liczne hostele, których jest tam blisko 70, a w Warszawie 10. Co wynika z tych danych? Że warszawski rynek hotelarski nastawiony jest na bogatych biznesmenów i obcokrajowców załatwiających tu duże interesy, a krakowski na średniozamożnych cudzoziemców, którzy przyjeżdżają pozwiedzać miasto i zabawić się w tamtejszych lokalach. Widać to najlepiej w liczbie korzystających z bazy noclegowej i w udzielonych noclegach.


Według danych GUS, z warszawskich hoteli skorzystało w 2008 roku 1,88 mln gości, z tego 750 tys. z zagranicy (40 proc.), natomiast z krakowskich 1,05 mln, z tego 600 tys. zagranicy (60 proc.). Ale o ile w Warszawie najliczniejszą klientelę stanowili goście hoteli 5-gwiazdkowych (530 tys., w tym 330 tys. obcokrajowców, podczas gdy w Krakowie odpowiednio - 140 tys. i 96 tys.), to w stolicy Małopolski najwięcej osób wybierało hotele 3-gwiazdkowe - 460 tys. (w Warszawie 390 tys.), z tego 280 tys. cudzoziemców (w Warszawie 125 tys.). - Największą bolączką rynku warszawskiego jest fakt, że Warszawa nie jest postrzegana jako miasto interesujące dla typowego turysty, stąd pustki w stołecznych hotelach w weekendy i wakacje, zupełnie inaczej niż w Krakowie - potwierdza Dorota Malinowska, konsultant ds. hoteli w agencji Cushman & Wakefield. Jeszcze jedną słabość tego rynku dostrzega Alex Kloszewski, szef działu hoteli w agencji Colliers i prezes organizacji Warsaw Destination Alliance, skupiającej większość warszawskich hoteli wyższych kategorii. - Brak światowej klasy obiektów kongresowo-wystawienniczych. Warszawa musi zbudować centrum kongresowe, aby mogło konkurować z takimi miastami jak Wiedeń, Praga, Budapeszt, Berlin. To jest konieczność. Sektor MICE ma najważniejszy wpływ na rozwój rynku hotelowego w Warszawie - uważa Kloszewski. I na potwierdzenie tego przytacza dane dotyczące liczby dużych wydarzeń konferencyjno-kongresowych. W Warszawie odbywa się ich ok. 30-40 rocznie, w Budapeszcie i Berlinie ok. 100, a w Paryżu i Wiedniu w 2008 roku było ich 140.



Szalony początek XXI wieku

Warszawski rynek hotelowy pod względem liczby obiektów i miejsc noclegowych ustabilizował się dwa lata temu. Ostatnim spektakularnym wydarzeniem było otwarcie w kwietniu 2007 roku Hiltona z 630 miejscami, co powiększyło o prawie 15 proc. liczbę miejsc w hotelach tej kategorii. I przede wszystkim poprawiło atrakcyjność konferencyjną stolicy. Hilton Warsaw Hotel & Convention Center, bo tak brzmi jego pełna nazwa, dysponuje największą powierzchnią konferencyjno-kongresową w Polsce. Centrum Konferencyjne liczy sobie 3 tys. mkw. powierzchni i od razu przyciągnęło organizację licznych wydarzeń kongresowych do Warszawy. Pierwsza połowa pierwszej dekady XXI wieku była najdynamiczniejszym okresem rozwoju rynku warszawskiego.


Liczba miejsc noclegowych zwiększyła się z 11,2 tys. w 2000 roku do 19 tys. w 2005, a liczba hoteli wzrosła niemal dwukrotnie z 37 do 63. Warszawscy hotelarze do dziś wspominają szalone lata 2003-2004, gdy na rynek obiektów 5-gwiazdkowych, na którym działały tylko Victoria, Bristol i [...]