Aaaaaby sprzedać hotel… trzeba go najpierw wycenić

Według różnych informacji w mediach, na sprzedaż jest 200–300 hoteli. Trudno oszacować, ile ich jest naprawdę (pewnie więcej), gdyż nikt nie prowadzi takich statystyk. Jedno jest pewne – w naszym kraju jest spora liczba hoteli, których dotychczasowi właściciele chcą się pozbyć.

Sprzedaż jest niczym innym jak procesem. Tymczasem wielu inwestorów zapomina o tym drobnym fakcie, że potencjalni kupujący będą zachowywać się identycznie jak każdy z inwestorów podczas procesu kupowania. Co zrobić, aby sprzedać hotel? Wszystko zaczyna się od ustalenia ceny hotelu. Jak ją ustalić? Większość właścicieli podchodzi do tego w ten sposób, że dodaje do poniesionych nakładów na grunt i hotel pewien poziom zysku. Tak oto powstaje cena sprzedaży. Niestety, bywa ona oderwana od rzeczywistości, czego efektem będzie całkowity brak zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących. Dlaczego tak jest? Ano dlatego, że wycena hotelu to coś pomiędzy wyceną nieruchomości a wyceną przedsiębiorstwa.

Inwestor hotelowy, analizujący obiekt ocenia strumień pieniądza i jego wartość w czasie. Tak powinien też działać rzeczoznawca wspomagający klientów w procesie wyceny, budując model kalkulacji wartości rynkowej, odnosząc się do specyfiki danego obiektu, ale i ogólnego otoczenia mikro- i makroekonomicznego.

Kryteria, które powinny być uwzględnione przy wycenie hotelu, obejmują:
- liczbę przyjazdów do hoteli w danej miejscowości,
- otoczenie biznesowe – konkurencję teraźniejsza i przyszłą
- wyniki finansowe osiągane w przeszłości przez wyceniany hotel,
- wyniki osiągane przez konkurencję (ADR, Occ, RevPAR),
- stan techniczny obiektu i prognozowany Capex,
- opłaty za zarządzanie.

Elementy wymienione powyżej muszą być poddane ocenie i włączone do kalkulacji wartości rynkowej nieruchomości hotelowej. A nieruchomość ta, zgodnie z obowiązuj